龙头房企的传统座次“万保招金”恐被打破，在宏观调控的非常时期，房企新四大天王“保万中恒”排名呼之欲出。根据各大上市公司近期陆续公布的5月业绩，截至6月13日，已公布5月业绩的13家上市房企中，共有11家出现环比、同比增长。其中几大龙头企业的销售额更加可观。万科、保利、恒大、中海四家房企头次单月销售集体过百亿，而保利地产以107.68亿元成为5月销售量较高房企，并已经连续两个月超过万科。

　　今年房企老大属谁有悬念

　　从已公布的上市房企5月业绩看，保利地产5月实现签约金额107.68 亿元，同比增长45.40%。今年前5月业绩已经接近去年全年业绩的一半，达到347.82亿元，同比增长23.76%。万科5月销售金额为107.2亿元，环比增长44.09%。1～5月万科销售金额为492.2亿元。恒大地产5月以103.7亿元的销售金额创下该公司单月销售较高纪录，销售额和销售面积分别同比增长33.3%和52.4%。今年1～5月，恒大地产累计实现合约销售额268.2亿元，完成全年目标的33.5%。中海地产发布的报告也显示，2012年5月销售额123.1亿港元，实现销售面积75.5万平方米，同比分别增长1.5%及22.2%。而中海今年前5个月的销售额为503亿港元。

　　尽管从今年1～5月的业绩看，万科的492.2亿元仍能让其暂时保持领头地位。但保利和中海已对万科的地位发起了冲击。其中保利已连续两个月单月业绩超过了万科，中海上半年的销售额也和万科几乎不相上下。虽然比赛还有7个月，但今年年终房企排名可能会比以往更值得期待。

　　薄利多销5月房企以价换量成功

　　虽然多家房企5月单月销售过百亿，但不少是“以价换量”的结果。其中，恒大的销售均价从去年同期的每平方米6873元下降至每平方米6012元，降幅达13%。中海地产5月份销售均价从去年同期的每平方米19628元下降至每平方米16305元，降幅高达17%。5月万科的销售均价虽然重回万元大关，达到1.05万元/m2，但同比去年5月仍下跌近一成，也逊色于去年全年1.13万元/m2的销售均价。

　　除了几个单月破百亿的房企销售均价有下跌外，其余房企中，佳兆业5月份销售均价下降同比和环比分别为29%和6%。富力、金地、销售均价同比降幅也均超10%。克尔瑞数据调查显示，从月度销售均价来看，5月份10个大型上市开发企业商品房销售均价约为10200元/m2，环比4月份下降了0.3%，比去年同期下降12.1%，降幅比4月份缩小1.6%。

　　年度过半

　　七成房企只完成全年目标的30%

　　虽然5月房企用“以价换量”的办法取得了不错的业绩，但由于今年头几个月市场低迷，多数房企1～5月的销售业绩只完成了全年目标的30%～40%。据克尔瑞统计，对比房企年初公布的全年销售业绩目标来看，近七成企业1～5月份已完成业绩目标的35%以上。其中完成较好的为中海地产，今年全年销售目标为800亿港元，前5月累计成交503亿港元，完成全年计划的62.8%。

　　此外，保利、世茂、招商已完成40%以上，预计完成全年业绩压力不大。而万科、恒大、碧桂园则完成全年目标的30%～35%。而且，不少房企从5月开始大规模推盘，这也是5月房企业绩走高的原因之一。接下来，预计各大房企的推货力度仍会比较大，第三季度将达到今年的高潮。有分析人士认为，5月份的业绩飘红使各大房企的销售压力有所放缓，虽然“以价换量”仍是标杆房企的普通共识，但折扣力度可能会有所减弱。

　　市场观察

　　负债库存双双高企

　　“量升价涨”难消房企隐忧

　　自6月开始，开发企业推盘积极性逐渐高涨。随着新项目的陆续入市，新房成交量也出现明显上涨。但是业内人士指出，部分热销项目提价，短期来看符合营销规则，长久来看未必符合市场。与此同时，限购不见放松，库存持续处于高位，多数房企下半年的预期也并不乐观。

　　从已披露的销售业绩情况来看，5月份主要上市房企的销售量和销售金额都刷新了近几个月以来的较高纪录。虽然销售情况有所好转，但是压在房企头上的高负债和高库存这两座“大山”还并未随之消失。业内人士认为，“限购不见放松，库存持续处于高位，多数房企下半年预期并不乐观，在近期以‘高周转’为目标的情况下，价格不会出现过快增长。”从负债情况来看，到今年一季度，仅146家上市房企总负债就高达1.49万亿元，较2011年底的1.44万亿元有所上升。其中，“万保金招”四大龙头企业的资产负债率依然维持在高位，分别为77.73%、78.92%、71.94%和70.32%。在负债和库存压力尚未明显减缓的情况下，上市房企或许将在今年面临更严峻的现金流考验。

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