观点时评：央行营管部8月28日在召开辖区金融机构情况通报会时指出，下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策，抑制投机投资性购房需求。

　　而近期笔者了解，自9月1日起，平安银行、中国银行在上海将收窄头套房贷利率至九折，甚至有的银行重回基准利率。与此同时，重庆、成都、合肥等地当前多数银行也一直在执行头套房贷基准利率，并无房贷优惠。

　　收窄头套房贷利率不利于维护调控成果

　　收窄头套房贷利率，应该来说与严格实施差别化住房信贷政策有些违背。在常态化楼市调控的市场背景下，收窄头套房贷优惠、上浮房贷利率，如果单纯从市场流动性控制、银行房贷量控制的角度而言，上调头套房贷利率确实可以起到通过抑制需求放量与为市场降温的作用。但从个人判断来看，当前楼市价格方面表现已经平稳，房价上涨过快的势头得到控制，尽管近期两个月房价出现微涨态势，但很大程度上是由于高端需求集中放量所致的成交结构的变化，当前市场还并没有出现购涨不购跌的行情和趋势。

　　笔者认为，此时收窄头套房贷利率，有可能导致头套房成交量下滑，反而推高市场成交均价，一定意义上来讲，收窄头套房贷利率对于平稳房地产价格方面的意义不大，有可能还会对当前房地产市场调控成果起到不利方面的作用。具体而言：

　　、从宏观市场角度而言，当前房价上涨过快的势头得到遏制，交易量相对平稳运行，如果房贷利率尤其是头套房贷利率提高，购房者的购房成本会有所上升，有可能由于利率原因导致市场交易量进一步下降，从而，结构上表现为中低端市场成交量比例下降，推高整个市场成交均价。

　　、房贷利率尤其是头套房贷利率提高，对于自住需求购房者影响较大，当前急需受到政策面保护的就是这些自住刚性需求，如果利率优惠收窄或取消，那么这些购房者会延迟购房计划，误伤自住需求购房者。

　　因此，当前仍处于阶段性的市场博弈阶段，如何激活当前的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力，同时，使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。尤其是在当前市场呈现出的是仅仅是狭义的市场成交量回暖，而整个市场”基本面”尚未出现完全回暖的特征的市场背景下，政策层面应该继续给予头套房自住需求更多的差别化优惠信贷政策，给予这些需求更多的购房时间，否则，在调控政策言行不一致时，往往会导致损害正常的自住市场需求，甚至导致有些利益集团利用这些话题炒作房价，反而不利于楼市调控政策调节房地产市场。

　　收窄头套房贷利率倒逼房企再度”以价换量”

　　笔者认为，在限购、限贷政策尚未松动的市场背景下，全国及沪上部分银行又收窄甚至上调头套房贷利率，如果这样的政策扩容并且一直持续执行，以自住需求为主的购房群体的购房计划应该会受到影响，那么，有可能还会倒逼开发企业再度”以价换量”，以通过各式各样的”策略性降价”或直接降价弥补收窄甚至上调头套房贷利率对于市场成交量的影响。如：

　　、高速周转企业通过高速周转的市场策略，为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存，短期内继续采取”以价换量”策略，进行策略性的降价，达到市场成交的目的。

　　、直接降价。如当前长甲集团较近一些项目如长泰西郊别墅、长泰东郊御园等均在做直接性的价格调整，通过价格让步直接激活市场成交，达到回笼资金的目的。

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