10月10日，总价达45亿元的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01 “地王”沪上诞生，尽管其为市核心地段，但是，其诞生似乎和当前楼市调控的风声有点不合时宜。当前来讲，如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么也就从另外一个角度证明尽管“去投资化”的调控措施使“降价跑量”成为常态，但是，房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期，让开发商“谨慎”扩张，楼市调控至今仍然是失败的。

　　无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。

　　土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

　　今年以来，在楼市“微调”政策的刺激下，开发商采取“以价换量”策略市场成交量被激活，成交量持续回暖之后开发企业资金紧张的局面得到缓解，降价的动力就会逐步消失，较终会选择房价降幅收窄或涨价。而楼盘一旦降价活动停止市场就处于僵持状态，陷入的观望气氛，市场成交量出现萎缩。当前市场处于阶段性的观望状态。

　　十一前后的上海商品住宅市场成交状况亦是如此。具体而言，当前市场处于阶段性的观望状态主要有两方面原因：

　　、市场成交量回暖之后，开发企业资金面不太紧张，部分开发商或主动或被动地继续博弈市场，开发商推盘节奏的放缓供应量的减少，从而影响市场成交量及地方政府财政收入，倒逼地方政府出台“刺激”房地产市场的政策措施。

　　、部分开发商利用活动营销、房展会等时机，发出楼盘价格降幅收窄甚至炒作购涨不购跌的市场涨价预期，及部分城市银行头套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加，导致部分购房者进一步观望。

　　从10月商品住宅市场成交量趋势来看，10月难说有突破性的成交量，一方面开盘量不如之前多，另外，在涨价预期博弈的市场背景下，成交量势必会短期内出现萎缩的迹象，难以出现火爆行情，但是，基本需求仍然会继续释放。2012年剩余11-12月两个月上市房企应该会集中跑量，因为大多数大型或上市房企有年度销售业绩指标及年报的要求。

　　从房价促销力度角度来讲，大幅促销的可能性不大，开发商资金没有之前那么紧张了，估计小幅 微幅降价促销成为市场主流。从价格走势角度来看，无论目前短期还是中长期，防止房价报复性反弹将成为政府政策及市场极为关心的话题和。

　　另外，从土地市场来看，由保利竞得的总价达45亿元的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01 “地王”也不意味着土地市场的回暖。

　　因为在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，总价、单价“地王”只能是少数大型房企的“游戏”，而对于大多数中小房企而言只能望而却步。

　　其次，当前土地市场溢价率并不高，并且也和“低起拍价”价格有关系，并且大多数地王拿地企业相对谨慎，也说明土地市场并非回暖。且今年以来高溢价和地王地块大多数和地块位置区位确实比较好，比如在市核心区域、滨江豪宅板块、城市副、新区、新城核心地段，地段位置较好地块当然会受到市场的追捧，但这些地块不代表整个市场的趋势。

　　此外，从土地市场来看，拿地主体企业来看已经呈现出分化态势。拿地主体基本上为高周转类型企业及央企地产企业，这些企业在前期通过降价跑量回笼资金，在下半年政府集中推地的这个阶段开始补仓拿地，而中小企业及高端产品定位的房企拿地动作及力度由于现金流不畅、对未来市场预期不明朗等均不及高周转类型企业及央企地产企业。

　　从这些企业拿地的时机及原因原来来看，一方面是市场成交量持续回升之后开发企业资金面不是太紧张了，市场基本面在成交量回升几个月之后开始慢慢向好的方向转，开发企业才会开始谨慎拿地；另一方面，土地市场价格尚是相对较低的时候，此时正值政府大规模推地的时机，应该来说，是比较好的拿地“换仓”时机。

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