6月6日，上海土地市场迎来今年波成交小高峰，其中，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得嘉定区嘉定新城D10-24地块，楼板价16063元/平方米，溢价率435.5%。

　　嘉定区嘉定新城D10-24地块，出让面积21789.4平方米，容积率0.5，起始总价3268万元，起始楼板价3000元/平方米，规划为商业用地。

　　在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，上海土地市场罕见出现435.5%的溢价率，这不禁让人又重新回想起2009-2010年土地市场频现“地王”的行情。

　　土地市场真的又开始火爆了吗？非也。

　　受到本轮房地产调控影响，土地市场自2011年下半年开始表现出颓势，底价成交成为主流趋势，土地“准流拍”频频出现。2012年1-5月份土地市场也难见回暖趋势，继续延续底价成交的态势。以上海为例，同策咨询研究数据显示，2012年1-5月，上海共成交29幅经营性用地，成交金额85.12亿元，同比去年减少76.49%，仅完成去年全年的3成。

　　那么，土地市场又现“高溢价”，原因何在？未来土地市场如果继续产生“高溢价”的现象，将对当前楼市调控政策产生什么样的影响？这些都值得我们思考。

　　从土地市场出现“高溢价”原因来分析，主要有三方面：

　　、地块位置区位确实比较好，比如在城市副、新区、新城核心地段，这样的地段的地块后期具有明显的成长和溢价价值，会吸引开发企业溢价拿地。

　　、“圈地运动”导致土地市场“高溢价”。开发企业为了获得更多的土地储备，同时，也为了企业战略扩张的需要，企业会在不同城市积极拿地储备土地资源，这样的行为也会导致“高溢价”。

　　第三、“低起拍价”导致“高溢价”。当前高溢价的现象让笔者回想到2009-2010年土地市场刚刚开始活跃时的场景。当时，土地市场成交仍然低迷，但是随后出现高溢价率成交的现象。从原因角度而言，当时土地市场高溢价率的现象一定程度上和“低起拍价”有关系，政府通过“低起拍价”让市场呈现出高溢价率现象，随后，土地市场交易逐渐活跃起来，甚至后期出现多个“地王”。

　　另外，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”是魔鬼。其背后是否在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，也值得我们进一步思考。

　　从上海市商品住宅成交量来看，2012年3月、5月商品住宅市场成交量的回暖让土地市场呈现“高溢价”成为可能，也让相关机构对于土地市场产生高溢价的联想。

　　市场成交量的回暖导致开发企业拿地意愿增强了？显然，笔者认为，当这样的成交量回暖还没有呈现出持续状态时，它还不是一个充分的理由。尤其是当前开发企业资金链相对紧张，开发企业不会这么激进的进行拿地，如果地价略显高于市场预期，那么开发商就会停止出手。

　　但是，土地市场确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“高溢价”的拿地成为常态，那么也就从另外一个角度证明尽管“去投资化”的调控措施使“降价跑量”成为常态，但是，房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期，让开发商“谨慎”扩张，楼市调控至今仍然是失败的。

　　与此同时，我们也看到，在楼市“降价跑量”的市场背景下，政府也逐渐改变推地策略，将推出地块面积划分的更小，MINI地块渐成土地市场成交趋势。从市场接受度来讲，MINI地块控制地块总价过高，开发企业相对容易接受，减少流拍的风险。

　　与此同时，从当前嘉定土地市场成交情况来看，土地市场高溢价率的现象一定程度上和“低起拍价”有关系，嘉定区嘉定新城D10-24地块起始楼板价3000元/平方米，而在2011年1月至2012年6月6日嘉定新城商办类地块平均中标楼板价已在4221元/平方米，拍卖方通过“低起拍价”让市场呈现出高溢价率现象。

　　无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”现象，笔者认为，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”不是一件好事情。土地市场“高溢价”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

　　从楼市成交量价的表现也可以反映出当前楼市调控政策的走向，当2012年5月份全国大多数城市成交量出现反弹的时候，住建部又出来发话，指明微调政策核心仍然围绕着头套房，头套房政策“要在统一框架内”，超越这个范围的政策应该及时纠正叫停。

　　那么，土地市场一旦出现“高溢价率”逐渐走向复苏的行情化，尽管这可以增加政府的土地财政收入，但是，从楼市调控政策走向大局的角度而言，有可能引来房地产调控的再度收紧。因此，土地市场“高溢价”是魔鬼，我们不希望在这个时候有过多的魔鬼出现。

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