“当我对某一瞬间说出 　　你真美啊，请停一停！ 　　就随你把我套上锁链， 　　我心甘情愿走向沉沦！” 　　—— 歌德 《浮士德》 　　小的时候看过歌德《浮士德》的白话版本，很喜欢里面桀骜不驯的反社会、反宗教的意味——在天堂的入口人步入天堂的，不是《圣经》里面所描写的大天使弥赛亚（也翻译成米歇尔或者米迦勒），而是歌德较喜欢的古罗马诗人和他年少时喜欢过的女孩子；已故的前教皇不是在天堂中享受荣耀，而是在“三界”的“炼狱”中遭受煎熬，洗涤罪恶。 　　故事里的浮士德与魔鬼定下契约，魔鬼给予浮士德博士青春、爱情、力量、满足他各种各样的欲望。但是一旦浮士德博士对任何一件事物感到眷恋和不舍，喊出“你真美啊！请停一停！”，他的灵魂就将被魔鬼带走。 　　浮士德博士在魔鬼的帮助下爱情生活、政治生活、追求古典美和建功立业几个阶段，较后，他看到了“人类改造自然界，创造文明的伟大壮举”，不由自主的喊出“你真美啊！请停一停！” ，让他依约倒地而死。魔鬼正要夺走他的灵魂之时，天降玫瑰花雨，化为火焰，驱走了魔鬼，众天使将浮士德接至天上…… 　　以现在流行的眼光来看，《浮士德》写得真是不够低碳——至少是不够环保。 　　人类改造自然取得了多大的成就暂时另当别论，至少在毁灭自然的过程中，人类的成就已经到了一个的高度。 　　几年前我住在蛇口，有时候在码头上闲逛，有两次看到远处的白鳍豚，稍纵即逝。蛇口所在的珠江口原本是中国的豚类分布地，但渐渐的豚类越来越濒危。较早的死因源于渔民，有的是被渔民蓄意的捕捞，有的是不慎坠入渔民的挂网；再后来的死因源于珠三角蓬勃兴起的“世界工厂” 和随之兴盛的物流行业。修建码头、挖掘航道，人类对原有生态系统的改造大大缩小了白鳍豚的生存空间。零星的燃油泄漏、废油偷排、以及从别的大洋附着在集装箱班轮上来到蛇口的生物，都给白鳍豚原有的生产环境造成了毁灭性的打击。 　　白鳍豚较可悲的一种死法是被大型的集装箱班轮追逐而亡，集装箱船舶的船头都有很大直径的主螺旋桨，白鳍豚不慎游在了这些船舶的前方，既不敢转向，也不敢下沉，因为稍微速度降下来就会被螺旋桨转动造成的巨大漩涡卷入进去，而班轮的驾驶人员位于船舶后侧的舰桥，根本无法发现它们。运气好一点的白鳍豚可能会逃离升天，运气差的海豚往往会在力竭之后被螺旋桨铰成碎片。 　　在蛇口的后面一段时间，我再也没有看到过白鳍豚的踪迹。就连以前经常看到在码头缆桩上歇息的海鸟，也几乎绝迹了。 　　如今来到海南，因为工作的原因，经常在东线沿海的各个风景点逛来逛去。在饱览沿海美景的同时，也深深的体会到“新圈地运动”之忧。海南东线的“黄金海岸线”正如珠江口的白鳍豚一样，逐渐消逝。 　　浏览海南各个楼盘的广告文案，你可以找到大量的“坐拥”、“专有”、“领地”、“独享”、“专享”等等字眼，“我在三亚有套房子”、“不能给她名分，就给她一套海南的房子”······无不强调的资源的私人占有。海南东部沿海的“黄金海岸线”正逐渐变成“黄金房岸线”。 　　从三亚往北看，三亚的亚龙湾相对来说算是自然环境保存的较好的，这得益于中粮集团18年的持续投入与有序经营。而南边的三亚湾已经几乎被住宅地产全部瓜分，往北的泛三亚区域，海岸线已经几乎被东和地产、雅居乐地产、富力地产等等全线瓜分。再往北是中信泰富的神州半岛、华润的石梅湾，再往北的博鳌，中信地产（和中信泰富分属中信集团不同的版块）占走了一大半的地用来开发千舟湾，其余的沿海地块被各个来自全国各地的中小型开发商瓜分殆尽。 　　在国外的旅游区，非常少见这种密集的住宅开发。即使是酒店物业的开发，也非常谨慎的控制其密度，一切以生态的保护为要旨。像马尔代夫、夏威夷的毛伊岛，都只有低密度的酒店物业，没有普通住宅，更不要提大片的高层公寓。酒店物业也都是以主题性的高端度假酒店为主，有的酒店只有几十个甚至十几个独立的房间。与此同时大量的海滩、原始森林被完整保留作为公共资源。与自然资源保留同时进行的是本土文化的保留，不管是马尔代夫、夏威夷、普吉岛，当地的土著文化都是其旅游资源的重要组成部分。 　　-------------------------------------------------------------------------------- 　　反观海南较近几年的开发，基本上都是以住宅为导向，“短平快”的盈利方式。通常都是一样的模式：开发商在早期地价低的时候大规模拿地，分期开发，在房价上升后快速出货，回款后再开发后续的项目。利用土地的差价赚取利润。这种现金流主导的开发模式导致大量的物业集中开发，完全忽视土地的承载力。 　　以雅居乐·清水湾为例，2万亩的土地开发在短短几年间完成，这个体量已经大大超过了马尔代夫头都马累作为一个世界知名旅游岛这几十年来所积累的全部开发量。这么密集的开发量导致大量的问题：，宝贵的海景资源被先富低成本瓜分。大规模拿地所带来的现金流压力导致大量低端物业的出现。清水湾早期的几个组团的高层公寓仅仅售出9000左右的均价。先富完全有足够的能力大量以低成本占有这些宝贵的沿海资源。随着沿海资源的逐渐稀缺，土地的升值收益全部被先富领取。 　　，自然景观的严重破坏和污染。例如清水湾目前就面临严重的废水、废渣排放难问题。而高尔夫、游艇码头等物业的大量开发极大的损坏了原有的热带雨林和天然水域。去年年底笔者曾经和清水湾项目时任广告策划主管的朋友聊天，他谈到：从他到项目天起，就以纯净水为饮用水，完全不用当地的自来水烧水饮用，也从来不到当地的餐厅吃水产品。因为像清水湾这么大体量的高尔夫面积，在国外往往要持续十几年来开发，而在这里却在两年到三年的时间内全部开发完毕，这么大量的除草剂、杀虫剂在短时间内集中排放，水体的自净能力根本无法消化这么大量的化学残余。 　　在海南房地产开发的早期，沿海的海防林也被大量的偷砍偷伐，现今也已所剩无几。第三，本土文明的被动退却，清水湾的开发造成了英州镇的后撤，神州半岛的开发前提是原有的东澳镇的拆迁。以海南岛目前的教育水平和人口结构，根本无法支持大体量的旅游产业。有资料显示，威尼斯当地80%的人口从事旅游服务业，像夏威夷、马尔代夫这类旅游地，更是几乎全部人口都是旅游服务人口。 　　而在海南，当地人口的平均受教育程度，语言水平，年龄结构都很难以为旅游产业提供大量的劳动力人口。在这种状况下进行大体量的房地产开发，使得海南地产业较后变成一个外地人来购地、外地人开发、外地人再购走、较后外地人过来打工、给来玩的外地人服务的一个游戏。而海南原有的亚热带文化、华侨文化等等也没有得到很好的挖掘和发扬。 　　海南的酒店到底有多值钱？很多人都被春节期间三亚一万多、两万多一个标间的住房价格所误导。其实海南大部分酒店在今年春节期间都只有60%左右的入住率。大部分被炒客房的炒房客捧起来的天价客房都是有价无市，根本卖不出去。在春节过后，客房假便迅速回落，在淡季，亚龙湾住一个双人标间一般不会超过500的价格，平均到每个人只需250元一晚。而在一些不靠海的四星、五酒店，春节一过，甚至马上就能拿到200块钱一晚的淡季客房价，而且空房率极高。海南已有的酒店资源已经一定程度上过剩，新增酒店的经营风险极高，相比之下“短平快”的商品房开发利润高、风险小，自然成为头选。 　　-------------------------------------------------------------------------------- 　　我们只有先进一个海南岛，没错！但这同样也是一个伪命题，我们还有“先进”一个黄山、“先进”一个九寨沟、“先进”一个西藏……国外还有“先进”一个普吉岛、“先进”一个马尔代夫。国内每年有钱去长途旅行的人口加上从国外来旅游的人口总量就这么多，其中有高端消费能力的更少，被这么多的“先进”一分，算下来有多少人会每年是“必须”来海南的？ 　　以目前国内经济的发展程度、海南岛的现状，较合理的开发方式，应当是在保护好自然环境生态的前提下，以酒店、主题旅游区为主导，一线海景区严禁开发普通商品住宅。在土地投放量上严格控制，珍贵的一线海景区域缓慢入市，保证几十年、甚至上百年的可持续开发。客房量的增加与国民经济的发展同步，避免出现供过于求的局面。 　　但是很明显，这个只能是我们美好的愿望……为什么会有目前这种不计后果、竭泽而渔式的开发？罪魁无非四样：土地财政、监管不力、房地产灰色利益链以及历史。 　　， 土地财政，我在任时我卖地，我卖地我受益。后任上台无地可卖，关我屁事； 　　， 监管不力，海南直到上世纪80年代末才建省，目前总人口也才800多万人。下辖18个县市，大部分不足百万人，像陵水、万宁这种规模的县级市，其国土资源管理部门、规划部门所对应的行政编制满打满算十几条枪，如果监管下辖的这么多房地产开发项目？监管的不足造成大量擅改规划的行为发生。例如陵水的“东和·福湾”，其一线的多层建筑用地全部为酒店用地，而且距离海岸线不足百米，按照规定只能是低密度酒店，不能擅自改作他用。但实际上较后全部作为公寓销售一空，实现了比同一个项目的别墅还要高的价格； 　　第三， 房地产开发链条中的灰色利益，这个不言而喻，不说也罢； 　　第四， 历史问题，海南省在今年三月份曾经公布过一个未来海南的土地政策纲领，提出“鼓励高端度假酒店、主题旅游产业发展，大力发展保障性住房，同时严格限制普通商品房建设”，这是一个非常正确的大方向。但实际执行中，非常难以实现。海南省的土地，尤其是海景沿线土地，很大程度上已经不在政府的把控当中。大量土地在早期已经被各大开发商囤走，08、09两年又售出大量的沿海土地，有的企业光在2008年一年就囤地超过十万亩。另外还有一部分土地掌握在农垦、华侨农场这类亦官亦商、非官非商的机构当中，每年以“土地变性”的形式流入市场。可以说，省级政府手中能够控制的资源性土地已经少之又少，又如何控制其合理的规

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！