成交下降三成 品牌房企二手房较抗跌

　　与新房市场一样，2011年南京二手房市场总体成交也出现了大幅下滑，网上房地产数据显示：截止到12月29日，南京市二手房成交量约37600套，和去年相比下降34%，创三年较低。同时，房价也出现了逐步回落，有机构调查，下滑幅度约在6%左右。

　　四成客户有降价意向

　　2011年受市场环境影响，南京二手房供应量并不理想。在3月份达到全年较高值，之后一直表现为不温不火。和2010年市场不同，2011年的二手房业主表现得比较理性，没有像2010年那样出现恐慌性的抛售。

　　由于限购令的调控，刚需客户成为市场主导力量，所以二手房的成交房源多数都为房总价较为便宜的小户型住房。以往盛行的大户型房、高端房在市场中所占的比例明显缩小。同样值得注意的是，在相同区域，品牌房企的二手房抗跌性明显高于普通开发商的住宅。比如在奥体板块，银城、万科、中海等几家大开发商的二手房比普通房源价格就高出3000-4000元/平方米。

　　二手房业主对市场的态度随着南京楼市的走势逐渐变化。在10月之前，绝大多数业主都不愿降价销售，市场处在购卖双方相互博弈的阶段。从10月开始，陆续有开发商受资金压力所迫降价销售，降价的幅度也在逐渐增大。面对市场越演越烈的降价风潮，二手房业主的心态也出现了转变。特别是在两江板块，近三个月挂牌的业主有40%左右都有降价意向，市场逐步进入到了购方市场。

　　今年由于购卖市场持续低迷，转售为租的现象比较普遍。和开发商不同，二手房业主的个体性差别较大。不少业主是在房价高端时机进入市场，如果降价出售在心理上难以接受。今年租赁市场出现持续火爆的行情，也给二手房业主提供了新的投资方向。

　　购购二手房客户以刚需客为主

　　2011年是调控年，限购令、限贷令影响了一大批人的购房需求。我爱我家数据显示，市场的客源量下滑三成左右。从今年年初开始，二手房的客源量就一直在低位徘徊，在6月到达谷底，即使是到了传统的“金九”旺季也没有明显升高的迹象。只是到了10月房展会期间，感受到市场和房价变化的客户才重新入市咨询、了解信息。但南京二手房的有效需求量直到接近年底的时候才出现实质性的上扬。

　　2011年市场的客户类型发生了改变。由于限购令的影响，在2010年占主导地位的改善型客户和比较活跃的投资型客户都大为减少。投资型客户基本绝迹，有两套以上住房的改善客户也受制于政策必须要先卖后购，因此二手房市场上刚需客户成为主导。

　　在调控下客户对房价的下降预期抱有很大希望。客户的购房热情随着房价的变动而产生变化。今年大部分时间，房价没有明显的变动，客户的积极性也不高，到了年末，南京房价出现普降趋势，市场的成交量才有了较大幅度的提升。

　　两江板块

　　占据交易额前两位

　　2011年各区的二手房交易都比去年有大幅减少，在3月份以后，市场进入长时间的低迷期，直到年末时分才出现小幅回暖迹象。两江板块的交易量位居各区的前两位，而前两年比较火爆的六合区则是交易量下滑较明显的地区。主城区中的雨花台、下关和秦淮区是南京三个成交量较少的区域。

　　江宁和浦口区是老牌热点区域。相比较而言，江宁区较为成熟的配套设施，便利的交通更适合目前市场主流客户群的需求。而浦口区在投资和改善客户被限购的期间，交易量受到不小的影响。同样是郊区的六合区，原本购房的多为投资客和当地刚需，限购令对该区的二手房销量影响很大。

　　雨花、下关和秦淮区原本由于二手房房价较为便宜而受到本地刚需和外籍客户的青睐，但限贷令给外籍客户购房制造了困难，而商品房的降价也让二手房的价格优势丧失。这几个区属于老旧城区，二手房多为95年以前的老房子，贷款困难，无形中也让相当一部分刚需客户放弃了购房的想法。

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