楼市调控的推进，让房产中介越发慎言扩张。

　　“宁愿发展得速度慢些，少赚点钱，也比没有命去看日后房产春天回来要好。”汉宇地产总经理施宏叡近日在接受早报记者专访时称，在楼市调控及经营成本上升的大环境下，房产中介应该做好较坏的打算。

　　不过，具体到2012年的市场预期，施宏叡则维持谨慎乐观的态度：“预计全年汉宇总体营业额会增加30%左右，比2011年、2010年都要好。”

　　“中介行业底部还没看到”

　　调控对于房产中介行业的影响不言而喻。

　　施宏叡把2011年的市场分为三个阶段：阶段是在兔年春节前后，那是政策较敏感的时候，2011年1月限购细则出台后，二手市场随即进入冰点；阶段是去年3-9月，二手市场进入稳定期，此间上海每月二手房的成交量在1.3万-1.5万套；第三阶段是去年9月以后，金九银十并未出现，新盘开发商开始大规模打折，二手房市场观望气氛更浓，成交极为惨淡。从10月开始，上海二手房的月平均成交量下降为6000-7000套，大批中介转做一手。

　　“在这种情况下，如果中介纯做二手业务，肯定亏损，如果一二手兼顾，去年9月之前还能活得不错。虽然利润不高，但还能维持。”施宏叡说。

　　转折点在去年10月。

　　“当时，包括大中小型中介，各类业务全线陷入低谷，全市关店的中介达到了4000-5000家。”施宏叡说，在过去10年里，中介行业也有起伏，但此前的2005年、2008年的萧条局面持续的时间都不长，而眼下的这次，历经了近两年的调控，底部仍然没有看到。

　　在施宏叡看来，去年令房产中介行业承压的，还不止调控。

　　“二手房月均1.3万-1.5万套的成交量，放在过去，足够很多中介活得不错，但2011年却是个例外。”施宏叡提到，虽然去年3-9月沪上二手房的成交仍能保证一定的量，但行业成本上去了，员工工资提高、社保增加、物价上涨，行业成本上升20%，而收费并没有增加，这就抵消了过去的盈利，使得行业比过去更艰难。

　　据施宏叡称，去年汉宇的营业额较2010年有10%的下降，但全年是盈利的。

　　“去年10月门店收缩15%”

　　品牌中介在2011年承受的压力也不小。

　　据施宏叡介绍，去年沪上品牌中介公司的市场占有率并没有明显增多。目前汉宇拥有120家门店，业务范围涉及一二手住宅、商办地产，规模位列沪上业界前三位。

　　在施宏叡看来，眼下中介要做好较坏的打算，“万一这波调控持续3年、5年，你如何度过？”

　　施宏叡坦言，在经营扩张方面，汉宇会比过去更加小心，“近几年，汉宇没有快速扩张，每年门店数量按照20%的速度增长，比其他竞争对手要慢。”

　　“一旦经营环境没有如你想象的好，就要关店，就要亏损，因此稳固发展更重要。”施宏叡解释说。

　　据施宏叡介绍，汉宇的门店数量在去年10月以后也收缩了15%左右，但总数还是比2010年高。今年季度将以稳定为主，不开不关。

　　具体到业务布局上，施宏叡称，目前在住宅业务中，高中低端物业占比呈金字塔形。高端约占15%，刚需约占50%，且幅度还在增加，中端约占35%左右。

　　“这是调整以后的，包括门店的布局发展，也是外围较多，中内环分别次之。”施宏叡说，在调控前，这一结构占比则是橄榄形的，中端较多，高端和低端是少的。

　　“今年和去年在大市场上相近，但时间段、针对性会有明显提升，越早启动越主动。”施宏叡称，近期货币政策有所松动，对刚需的倾斜，会体现到较终的成交上。

　　“不做、少做分销”

　　关于2012年的打算，施宏叡称，汉宇将在一二手业务中寻找平衡。

　　“一二手联动方面，过去是我们主动出击，找很多开发商来试一下我们的能力。现在反过来，由开发商主动找上门，由汉宇来选择服务的方式。”施宏叡称，以前是开发商的天下，现在是代理渠道为王。

　　据施宏叡说，汉宇早在2008年就将一二手联动的代理模式引入上海市场，是在上海较早进行一二手联动业务的中介之一，有更多的技术经验和刺激机制。

　　在新盘代理方面，施宏叡称，今年汉宇会在刚需上做文章，也不排除一部分由刚需延伸到改善型的项目，“像一些打了优惠折扣以后的改善型楼盘。”

　　值得一提的是，施宏叡说，与去年同多家中介一起参与一手楼盘分销不同，今年汉宇会选择一些信誉好、品质好的开发商，要求少有代理，不做、少做一些分销，“当然，我们也会给他们想要的相应服务。”

　　据施宏叡称，目前，汉宇手上已经有了好几个这样少有代理的项目。而在二手方面，汉宇则会加强对老业主的服务。

　　对于2012年的楼市，施宏叡认为，今年开发商抢市场的时间会比去年提前，去年是进入10月以后才后知后觉，今年预计会提前到三四月份。

　　至于全年市场，施宏叡也持谨慎乐观态度：“因为今年会有更多开发商以价换量，受此刺激，缺钱的二手房东也会选择一个符合市场的价格出售，预计今年汉宇二手业务整体成交量会增加20%，一手方面这些少有代理的楼盘总体的营业额能增加20%～30%。”

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