2011年，很多人在感慨房难卖，开发商和中介商都在其中。根据汉宇地产数据，2011年全年上海市二手房成交仅14万套。僧多粥少，众多中介走上了一手房分销之路，一二手联动被视为救市之招。不少中介公司曾表示，今年将会更加关注一二手联动业务。而汉宇地产却表示，2012年，汉宇将少做，或不做一手房业务。

　　新浪二手房就此专访汉宇地产总经理施宏叡，他表示，汉宇地产在2012年将“有选择性”的进行一手房业务代理，主要精力还将转回二手房业务。

　　市场未回暖 对“小阳春”持乐观态度

　　根据众多门店反馈，2月中下旬起，带看量、成交量都有所提升，许多人认为这是二手房市场回暖的表现。施宏叡并不这么认为。

　　他表示：“头先，年前二手房其实只有10天的成交量，基数较低。其次，即使按照1月份上海二手房市4000多套的成交量，冲到两倍多，也只有1万套出头。这与2011年10月份之前的平均数相比，仍然比较低。再者，年后，很多房东有所降价，去年10月后一直观望的看房客们就出手了——这造成了一定的成交量。所以回暖仅是一个假象。至于判断它是否已走出谷底，是否会有一个良好的成交反弹，现在还言之过早。”

　　新浪二手房通过调查得知，仅48.1%的经纪人对2012年上海二手房后市保持信心。施宏叡却表示自己非常看好2012二手房市场：“今年的二手房总成交量，我有信心会比2011年好，并不是说价格会上升或大市场会变好。而是更多的房东会面对事实，愿意降价或促销。”

　　至于每年春节后惯例出现的二手房成交“小阳春”，施宏叡也持乐观态度：“我对今年的小阳春保持乐观态度。紧接而来开发商降价潮，会让刚需购房者更放心去出手购购。”

　　他同时建议购房者，只要看中了房子，且具备相应支付能力，就可以出手。“房子在跌的时候，跟房东议价更容易。房市反弹的时候，购房者是无法抓到较低位的。跌，反而是找寻入市的好时间。”他认为今年的二三月都是出手好时机。

　　少做、不做一手房业务，计划二手房业务比重提高至70%

　　新浪二手房调查发现，2011年，一手房代理在许多中介公司的业务中都占据较大比例。汉宇地产也是如此。

　　施宏叡表示：“从08年开始做一手房业务。2009年一二手业务是五五分成，2010年一手房比重超过了60%，而2011年一手房比重直逼70%。今年，我们计划将一手房比重降低至30%，回归二手房市。”

　　这是一个相当大的变动。如此调整的原因，大概在于一手房代理佣金难以回收。

　　施宏叡这样解释：“部分开发商遇到了现金流问题。他们在购单的时候，一般是先付工程款，较后是付给代理商，中介商排在较后面。而中介商本身又需要庞大现金流来支撑门店、人员开支，就会比较被动。”

　　正如江湖流传的一句话：一二手联动“救活了开发商，害苦了中介商”。

　　2012年董事局开会，汉宇地产得出一个比较认同的思路：一手房代理要有所选择的来做，寻找信誉好、资金雄厚的房企合作。

　　计划在刚需板块新开门店

　　汉宇地产在去年10月曾调整了15%的门店。对淡市之下的中介公司来说，这是再正常不过了。然而在2012年，众多开发商都继续选择收缩战略的时候，汉宇地产却已着手增开新门店。

　　“今年，我们已经启动了重开门店的计划，比如嘉定区和宝山区等外围刚需板块。”施宏叡说。

　　对刚需的注重，与施宏叡对市场和政策的判断有关。

　　施宏叡认为政策将调控将会细分。“一些楼市微调政策的夭折，表明政策松绑是不太可能的，但我认为今年的调控，可能并不会‘一刀切’。无论是货币政策还是政策，都在倾向于帮助刚需置业者。”

　　他表示，准备金率的上调说明从严的货币政策将会有所松动，也将会释放一部分资金流转到房地产市场。而上海普宅标准的提高也说明政府在对购房者进行分层调控：“今年调控的方向将是刺激和帮助刚需购房者。”

　　秉持“笨小孩”理念  坚守行业

　　2月22日汉宇地产季度会议上，施宏叡和汉宇各高管拍了一部微电影《笨小孩》，为什么会有“笨小孩”这个概念？施宏叡表示，这是有感而发。“我们认为，做经纪人，想太多反而不好。老天会磨练我们，但是更多时候，老天还是更爱低着头、往前冲的笨小孩。”

　　面对今年年初上海经纪人到岗率低的普遍现象，作为中介行业 前辈的施宏叡感慨良多：“从96年我入行至今，将近有16个年头了，这些年，我看到很多人坚守行业，不断的成功，在行业体现自己的价值。其实我们从事这个行业是很幸运的，我们所经历的磨砺，也让我们得到更多。”

　　较后，施宏叡表示，中介行业在中国的发展之路还刚刚开始。他相信并希望房地产市场能够回归到合理，健康的状态。

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