连续五周成交量上涨，周(2.27-3.4)成交量突破20万平方米大关创下去年8月至今的较高水平……这一切似乎表明上海楼市的“春天”已悄然而至。

　　业内普遍认为，在普通房标准调整、上海每年外来人口、婚姻人口持续增加的多重作用下，刚需大军已成为当前楼市发展主要动力，近期小户型热销也是因为刚需对婚房市场需求的释放。

　　而经笔者观察，在近期热销的小户型当中，“高配套”成为婚房族的敏感词。

　　看点一：高配套“刚需区”升温

　　上月底，上海楼市相关部门为了巩固调控成果，开始推出了新一轮调控政策，其中较令购房者感到一股春寒的是：原来“居住证满三年可购二套房”的规定被取消，另外嘉定、宝山等区域更是从严限购：成年未婚子女只要是在父母房屋的产证上有名字的，都不可再购房。

　　婚房刚需意外回暖

　　新政一出，有人被套，有人被拦，有人大倒苦水。编者特地前往相关区域进行调查，出人意料的是，限购新政反倒激活了较有购房需求的新婚一族。正在嘉定安亭板块的嘉亭菁苑 (论坛)看房的张先生和陈小姐刚刚在本月初领证，他俩的情况很有代表性。陈小姐毫不讳言，“正是这次新政策的推出加快了我们结婚和购房的进程。 ”

　　由于新政策的出台打破了上海人“男购房，女装修”的惯例，许多待嫁女开始重新和男朋友筹划组建家庭的步骤。“现在的形势就是只有拿了结婚证才可以购房，很多炒房客拦在了门外，为我们这些新婚族腾出了机会，可以好好选。 ”

　　环线外更需“一站式”

　　嘉定的限购政策为新婚族来了“源头活水”，尤其是配套好、**到户、装修精的新盘更是炙手可热。作为安亭头个大型区域性城市综合体嘉亭荟城市生活广场的住宅部分，嘉亭菁苑全部为精 ，国际标准物业定位瞄准了眼界高的购房者，符合众多新婚一族的高要求。这一楼盘自然成了春节过后上海楼市一大亮点，前来看房的几乎全是出双入对的准婚族。

　　“以前人结婚都头选市，因为市交通便捷，有丰富的商业、文化、教育配套。不过这些需求如今在嘉定新城都能得到满足。”在嘉亭荟城市生活广场，有购房者表示，现场配套让他们眼睛一亮。

　　据了解，该项目的商场 部分5月即将开业，包括CGV电影院、桌球、保龄球、大卖场、年轻人喜欢的美食和服装品牌。对此，有业内人士表示，类似以独特的区位优势和高端商业文化配套结合的产品，让新婚刚需族能够体验只有市房才有的一站式生活体验。

　　看点二：市区也需加码配套

　　近年价值成长稳定

　　上海某房地产研究院副院长杨红旭就曾表示，“头次置业，宁可购市的小房子，也不要购郊区的大房子。”而复旦大学地产运营研究所所长蔡为民看来，“如果发现性价比高的内环内房源，可以入手了。 ”

　　统计数据显示，即使在调控严厉的2011年，上海新建商品住宅剔除保障性住房和经适房后，商品房部分均价依然上涨了2.8%，其中内环内新建商品房成交均价增幅达6%，内中环成交均价增幅为3.8%，中外环成交均价增幅3.7%，外环外成交均价增幅3.1%，郊环外则出现了4.2%的跌幅。

　　资料显示，以内环沿线的上海香溢花城 (论坛)为例，三年之间价值已翻番。总建筑面积为46万平方米的市高端城市综合体项目，住宅部分总共分三期进行开发打造，2007年10月，香溢花城头批房源投放市场，均价为17500元/平方米，而到了2010年二期再度开盘时，其均价已大幅攀升至37000元/平方米。目前该项目主推的75平方米、85平方米的小户型目前还剩下较后十余套，是近期婚房族出手小户型的良机。

　　据悉，该项目在实现高端商业部分规划上持续加码，除了去年温德姆豪廷成功签约香溢，今年还将迎来神秘五影院入驻。“大力推进高端配套和板块升级，也是当下市区产品的共识。 ”有专家表示。

　　信贷等多重政策暖

　　与日益庞大的刚性购房需求形成鲜明反差的是，上海市小户型产品一直稀缺，并且价格不菲。

　　因此，某种程度上，除了普通标准的调整外，信贷也为部分婚房族来暖意。

　　近日，德佑报告显示，在限购政策暂时短期内无法退出市场的情况下，从限贷上面予以放松，包括额度的支持和利率的下降，正在对刚性需求得以很好的支持，也是对宏观调控政策的积极回应。

　　对婚房置业更是如此。德佑地产副总经理罗亚东预估，按照宏观调控来讲，头套置业的较低折扣可以达到基准利率的7折，所以随着这种势头的持续稳健的发展，信贷对于刚性需求购房的支撑会保持延续，甚至持续加强，也就意味着有可能头套置业的信贷额度还会增长，从而贷款利率还会进一步放松。

　　毫无疑问，这对 “刚需中的刚需”婚房置业者来说，“黄金时代”开始露出苗头。目前，刚性购购需求和刚需楼盘都已经积极入市，新一波的“婚房”小阳春也将得到有力的持续。

　　区二手房升温

　　受一手房市场的带动，3月份上海二手房市场也表现出活跃的气氛。相比2月份在价格基本稳定的基础上，交易量有所上行。并且，前期由于刚性需求释放拉动的成交量，也由外围区开始向区域蔓延，如浦东陆家嘴、黄浦西藏南路等板块，交易量相比上月有10%左右的上扬。

　　据上海中原地产大木桥分行的吴松山经理介绍，近期门店的来客量与2月份同期相比基本持平，挂牌量相比2月同期有10%左右的上升。挂牌价格相比2月份略有上扬，涨幅在5%左右，另外房东的议价空间保持在3-5%左右。成交量方面与2月份上半月相比稳中有升，交易量上涨约10%。其中，结婚购房和外地头次购房占到60-70%的比例，倾向于总价在150~160万元，面积60平方米左右的小两房。可见，刚需客占据主流。

　　上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，近期各地楼市政策微调频被叫停，坚持楼市调控决心，目前处于两会召开的政策敏感期，上海二手房市场表现相比2月份的活跃行情并无过多波动。但是二手房价格的局部趋稳甚至个别板块出现上扬，给交易量的高位延续带来一定负面作用。“小阳春”交易流量尚未充分夯实，短期内这种波动仍将延续。

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