上海中原地产研究咨询部三月中旬对宝山张庙板块、闵行七宝板块内的分行调研结果显示，近期刚需板块在交投方面出现新的纠结起伏，新一轮博弈在“两会”后已然展开。如宝山张庙板块的挂牌房源量与二月挂牌量相比增加三成，挂牌价与2月的行情相比基本持平，但业主普遍提供3-5%的议价空间；来客量、带看量分别增加了两成；交易量与2月的行情基本持平。而闵行七宝板块的二手行情却不如以前，挂牌量与2月水平相比有约两成的滑落；挂牌价格与2月行情相比基本持平，但业主提供的议价空间仅为1%；来客量大幅缩水五成，带看量勉强维持平稳，交易量与2月相比滑落两成。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，三月刚需为主的二手房市场行情已经渡过了小阳春较为热情向上的初始阶段，加上“两会”新的信息释出，交易热情的回落并不意外。眼下，新的平衡正在构建中，低总价房源为二手交易行情的主力，在未来一段时期将保持稳定的局面，但是进一步下降的空间有限，高性价比房源的作用力也将更加突出。

　　据中原地产呼玛分行孙弘经理表示，宝山张庙板块的二手房交易市场保持良好的姿态，这与板块内良好的区域人居积淀有关系，还有区域较快的城市发展进程，使潜在的购房者的消费力不断被发掘出来。此外，板块地处轨道交通1号线附近，交通优势极为明显。近年来，上海楼市稳步上扬的整体交易走势，更加带动了张庙板块的价格优势，区域发展潜力的升值空间极为明显。目前，板块内的商业配套较完善，大卖场、学校、医院一应俱全，为生活便利的居住区域，并且该板块是宝山区距离市较近的区域之一，当地的居住氛围非常浓厚。

　　板块内的二手房源主要集中在呼玛新村(含一村、二村、三村、四村)，为90年代以后的老公房，与彭浦新村的房源相比，房龄较新，价格优势更为明显。房型较不错，正气、通透、全明、南北通、朝南。挂牌房源量与二月行情相比增加近三成，其中40-60平方米的老公房挂牌量超过七成。以呼玛新村为代表的二手房源挂牌价为17000元/平方米左右，与二月挂牌价相比有近一成的下浮。而通和新村的挂牌价为18000元/平方米左右。业主提供的议价空间保持在3-5%之间。来客量、带看量与二月行情相比增加了两成，保持活跃的趋势。三月以来，该分行共成交7套房源，其中总价为150万元/套以下的低总价房源交易突出。从购房者来看，以自住为目的购房者占七成。可见，低总价小户型房源交易为张庙板块交易的主力。

　　据中原地产七宝分行雷家荣经理介绍，随着城市区域住房供应的紧缩，房价大幅高启的形势下，普通收入家庭的承受力相对缩小，居住向外扩延成为不可改变的趋势。七宝板块作为外环线外成熟的生活聚居区，在各种利好因素的作用下，吸引了更多的居民入住。头先，七宝以古镇闻名，生态居住是其房地产发展特色。其次，七宝板块靠近虹桥机场，毗邻沪青平公路、外环线，有着得天独厚的区域优势。另外，轨道交通线9、10号线的贯通，为在这里置业的客群提供了极为便利的交通。

　　目前，该板块周边云集了不少楼盘，如奥林匹克花园、万科城市花园、皇都花园、广海花园、牡丹公寓等。目前板块内的广海花园、牡丹公寓挂牌价格为20000-22000元/平方米，与二月行情相比基本持平。业主提供的议价空间仅为1%，呈逐月减少趋势。受到二手房行情趋暖的影响，业主信心明显增加。来客量与二月行情相比减少了五成，带看量基本持平。三月该分行共交易7套房源，与二月冲高行情相比有所回落，但整体处于平稳状态。

　　从交易情况可以看出：总价为160-200万元/套的房源成交量呈稳步上扬的态势。如万兆家园交易一套80平方米的房源，以总价210万元/套成交，与市场价格220万元/套相比，跌幅达到4.55%。主要由于该房源挂牌时间较长，却无人问津，致使业主心态逐渐低落，以明显低于市场行情的价格促成交易。该房源位于一楼，带花园，家具全。雷经理还介绍：三月的二手房行情与二月持续回升的状态相比，呈平稳趋势。在政策基调不变的情况下，交易回升的难度将加大，作为刚需集中的板块，预计4月二手市场将继续维持平稳。

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