如果这个时候消费盲目跟进，只会为开发商做嫁衣。

　　一，小阳春确实存在，但是小阳春并无足够理由与持续回暖衔接，更无法与供求决定房价相衔接

　　小阳春，实际是指年初至三月底这段时间，因为被囚禁时间过长沉淀了相当数量的刚性需求，尤其是年轻人的置业需求，在他们的眼中，月租是贴钱，月供是挣钱，因此二手市场的利好频频释放，房源的可选择性强，即购即住，无装修支出，谈价较为容易，办事效率适当提高，而且房源的伸缩性比较强，选择余地大，小阳春实际有相当数量靠二手房放量，而在新房市场，主要是基于市场定位调整的紧凑优质户型在放量支撑，中大户型依然缺乏消费支持。

　　认识到小阳春成交结构，我们就有理由看到，小阳春是不可能自动续期的，紧跟的消费包括三块，改善型消费、投资型消费、换代消费以及部分头次置业刚需，这个时候，通过房价调整为前三个部分的主流消费提供信心才是开发商应该做的，事实上，伴随退房，许多开发商依据供求关系进行了调高售价，此举无疑削减了拟入的改善型、投资型、换代型消费，并且抑止了尚在观望途中的头次置业刚需。

　　二，刚需是一码事，刚需释放又是一码事

　　如果把时间分割，三月底划着真实的小阳春，四月至现在为一个阶段，姑且认为是后小阳春阶段，那么，从市场统计情况看，除上海在四月初短暂沉寂后继续放量，量价齐涨，维持至今，深圳在房价持续下行的态势下成交持续回暖外，其他城市，尤其是北京，基于三月的峰值，实际二手房成交下降15-20%，新房成交下滑两成，但成交价上涨了，尤其是局部区域，体现较为明显的是主力城区的回涨，四环以内基本回涨到2008年大幅降价前的水平，离2007峰值水平尚有三四千的距离，而二手房，因为房型可选择程度高，区域优势明显，交通轨道附近二手房价实际高于新房成交价。

　　刚需，是指一个统一的范围，具备需求意向与购购力，侧重单身的那类需求，他们或迟或早都会购房。而刚需释放，意味着这部分需求进入到现实消费，明显地，后者的量只是前者的一部分。支持小阳春的只是放量部分，一是刚需释放有量的限制，二来是部分刚需会选择更进一步的观望，此时开发商调高价格无异于自杀。必须明确，现在经济复苏迹象明显，流动性加强，资产正在向上估值的通道，投资功能正在复苏，这个时候市场的信心主要通过价格趋势来树立。

　　三，支撑量价齐涨的力量主要是改善型需求与投资性消费，开发商误读了小阳春

　　我们无论从黄金时间看楼市，还是现实看眼前的楼市，能够在供求决定价格并保持价格稳定上行的力量，主要是改善型需求与投资性消费，完全价格型的客户，无法助涨房价，所谓购涨不购跌，更多适用于一个具备投机投资价值的正常市场，显然，现在依然是政策市。

　　开发商误读之处在于，用市场的理论，如供求理论，如竞争理论，如博弈理论，来认识小阳春，事实上，投机的严禁，投资的软禁，占去了后市的主流消费，而被囚禁的这部分也没有必要完全通过小阳春后的市场来过急实现，笔者曾提示，小阳春后有一波弱市，没有几个人听进去了。

　　四，政策的杠杆作用始终向大开发商倾斜，中小开发商应废止跟风涨价惜售

　　接着上题，正因为是政策市，所以政策的作用力不是普惠而是存在杠杆效应。比如融资，大开发商很容易从银行获得授信，因为他们不仅有品牌，还有存量房，更可行的存量地资源。

　　因此，大开发商可以玩玩市场，或涨或惜售，或通过信息博弈让消费者跟涨购入，但这并不是市场的普遍现象，对于中小开发商而言，走量才是关键，如何走量，进一步降价，快速转换现金，这是王道。

　　五，政策拐点已至，刺激投资实际作用在于通过市场达到调整房价，盘活存量目标

　　经济整体的向好，流动性增强，但毕竟一季度的经济增长，主要靠的是消费拉动，投资拉动居次，外贸拖后，现在刺激投资成为政策的。

　　刺激投资，包括松绑资本自有率，包括信贷扩张，还包括可能的基金入市，但这些宏观上的政策，利好点在投资，更激进点，在上市房企与大房企，地产股才是受益较多的。此种境遇下，决策层将政策转移到投资领域，一箭双雕，一是刺激土地市场与市场供应，二是刺激房价的调整，让中小开发商也看到希望，但前提肯定是快速出货，如果中小开发商不能盘存，政策对他们来说没有多大实质意义。

　　六，有些泡沫可消除，有些泡沫是死的，请不要幼稚地一视同仁。

　　房地产的区域性特明显，因此有些城市的泡沫可消除，有些城市的泡沫是不可消除，取决于整体上的供求结构，以及这个城市吸纳能力，有些城市供过于求很多了，而且这个城市只能在本地人口当中寻求消化，自然这类泡沫是很难消除的。

　　即使是大城市，明星城市，由于投资消费被抑制，所以短期也无法快速消除泡沫，房价的过大幅度的波动都有百害无一利。慎思！

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！