原本是期望攻城略金的筹码，如今却变成了影响业绩的“愁码”。

　　“3年厚积薄发的旗舰力作，专为财富量身定制比肩全球的高端滨海豪宅。”这是雅居乐清水湾即将推出的碧海帆影楼盘的广告语。然而，这个被雅居乐寄予厚望的楼盘却遭遇海南楼市的“冬天”。

　　根据雅居乐地产控股有限公司(雅居乐，3383.HK)较新公布的数据，1～11月份，该公司共录得280亿元的合约销售额，占370亿元全年目标的76%。业绩不够理想的原因是销售额占比较大的清水湾表现未达预期。

　　“主要业务集中于广东和海南两地，清水湾一个项目的占比就达到了30%。海南市场需求的不确定性，成了公司业绩增长的不稳定因素。”国泰君安分析师余立峰对记者表示。

　　除此之外，另有分析人士认为，雅居乐的产品结构偏向于度假型和中高端定位，在刚需和改善型需求受国家支持的时期，雅居乐显然要比做中低端产品的开发商感受到更大的压力。

　　这一幕并不陌生，2008年，雅居乐也曾因业务布局过于集中在珠三角地区而导致业绩下滑。时至如今，这家房企再次深陷布局单一的困局当中。

　　海南项目拖累

　　销售数据显示，雅居乐11月录得合约销售金额约为18亿元，1～11月份，共录得合约销售金额280亿元，同比增长10%。按370亿元的年度目前计算，前11个月的完成率约为76%。

　　“从销售结构看，销售占比近三成的清水湾项目未能达到预期的表现，这在一定程度上影响了公司的整体业绩。”上海证券分析师柯学锋表示。

　　据了解，前11月，位于海南的清水湾项目的合约销售额为69亿元，离年初公布的100亿元预期目标仍有不小差距。数据显示，该项目在7～10月4个月时间里，签约成交金额仅为21亿元，而11月份的销售额更是进一步下降到了2亿元。

　　瑞信指出，虽然冬季是海南项目销售高峰期，但今年的这一行情并未显现，预计雅居乐达成全年目标有一定难度。

　　“目前海南楼市已陷入成交僵持的状态，除了小户型产品还有成交外，高总价的大户型以及别墅去货速度都很慢，很多高端项目的销售基本都静止了。”广州中地行董事长徐建平说。

　　申银万国也在报告中表现出了对海南市场较为悲观的看法，认为海南对于雅居乐的贡献占比较其他开发商要大得多，随着全国其他城市房价调整，海南的价格调整也箭在弦上。量价齐跌的局面一旦开始，雅居乐无疑将遭受重创。

　　“随着成交量跌入谷底，海南的开发商将开始大幅降价促销，进而引发市场对海南资产价格缩水的悲观预期，这将持续压制雅居乐的估值。”申银万国表示。要知道，该公司明1/3的土地储备位于海南。

　　据了解，碧海帆影在定价方面给出了一定的优惠幅度，在88折的基础折扣上，一次性付款的客户还可享受95折额外优惠。

　　雅居乐相关负责人也表示，清水湾此前主要面向高收入人群，但总价较高的大户型产品在目前的阶段并不容易消化。“未来将推出总价较低的中小户型产品，吸引中高收入人士，扩大项目的目标客户群。”

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　　布局与产品风险

　　虽然从2006年就开始进行全国布局，但目前雅居乐的销售贡献还是主要来自于广东以及海南两地。

　　该公司的销售数据显示，前11个月，仅仅是广州雅居乐剑桥郡、中山凯茵新城、中山世纪新城、顺德雅居乐花园这4个珠三角项目的合约销售总额就达86亿元，占公司总销售额的30%，海南清水湾为69亿元，也占了25%的比例。

　　“相对于其他全国布局的开发商来说，这样的业务结构还是过于集中，一个地区的市场波动就有可能影响整体业绩。”柯学锋表示。

　　余立峰也认为，清水湾项目是影响雅居乐整体业绩表现的主要不确定因素，“海南市场的需求并非刚需，不确定性太大。”

　　除了业务布局集中外，雅居乐的产品结构偏向于度假型，以中高端为主，相对单一。柯学锋表示，度假型产品的消费群体很容易受到调控政策的影响，即便清水湾不在限购的范围，但销售进度也明显受阻。

　　而余立峰则表示，虽然就业绩达标度而言，预计雅居乐今年能完成八成多，这个水平在目前的行业环境中属正常表现，但相比万科、中海、恒大、碧桂园等业绩完成率较高的开发商而言，雅居乐对市场走势的反应和销售策略的调整方面还是慢了一步。

　　“我们也希望公司的业务布局能更为均衡，未来几年，省内和省外的确认销售金额占比期望是5∶5。旅游地产在销售总额中占25%左右的比例。”上述雅居乐相关负责人说。

　　回应停工传闻

　　因销售不力和布局单一而引发的质疑声，将雅居乐推向了舆论诟病的风口浪尖。近日，有消息称，广州某大型开发商将全面停工，甚至有消息称该开发商实为雅居乐。

　　对此，上述雅居乐相关负责人回应：“公司从未要求各项目全面停工。”但他也指出，面对市场的转变，公司需要适时调整工程进度，目前已达到预售条件或明年才达到预售条件的在售项目将稍微放缓工程，近期要推出的全新项目和需要结构性补货的项目则加快工程。

　　与此相对应的是，雅居乐将新开工面积由年初计划的630万平方米调整到了520万平方米。

　　但鉴于雅居乐今年的销售表现，一些分析机构仍对其财务状况表示担忧。申银万国认为，如果该公司全年销售比原计划销售目标低13%的话，其期末净负债率将上升至83%，期末公司现金余额将骤降至28亿元。

　　据统计，今年雅居乐的预计工程款支出大概为170亿元，到期的短期债务为59亿元，2011年应支付土地款约为50亿元，加上利息等支出，总资本支出约达300亿元。

　　今年上半年，雅居乐的净负债率按年增长10.6个百分点至62.2%，其头席财务官崔永年在中期业绩发布会上表示，随着下半年有较多新盘推出，现金回笼充裕，年底预计该比率可降至约55%。

　　但实际上，雅居乐下半年的销售情况并未如公司料想般乐观。余立峰认为，由于现金流入的减少，预计年末雅居乐的净负债率可能上升至70%。而明年的负债情况能否改善，还有赖于销售回笼的情况以及新开工面积的控制。

　　摩根大通则表示，由于雅居乐现金回笼速度较慢，公司资产负债率上升，若现金的杠杆化加剧，将会引致下调评级。
 

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