2011年12月21日下午，由中国指数研究院及海南搜房网联合举办的“2011-2012中国(海南)房地产形势报告会”在海口文华大酒店隆重举行。搜房网新房集团常务副总经理司智、海南产业经济研究院院长李仁君、搜房网海南公司总经理黄艳以及海南房地产业专家学者、地产大腕、海南主流媒体代表共计350余人齐聚一堂，对当前海南房地产市场的整体运行情况进行全面的盘点和分析，为2012年海南楼市的健康平稳发展奠定了坚实基础。

　　海南产业经济研究院院长李仁君教授发表主题演讲。李仁君院长头先对我国房地产调控政府做了较新解读。他说我国房市调控从限购、限贷、房产税以及较近专业人讲话，都发出了明确的信号，那就是调控不会放松。较近国务院总理 、副总理 等都在不同场合提到房地产调控要继续。那么为什么国家要三令五申地强调对房地产进行调控？很多人会认为是为了压低房价，调控目的就是让房价降下来。但是事实上，房价不是调控的全部，如果仅仅是要房价降下来，也许国家一个行政命令就可以做到。而事实上目前所用政策有 “限购”、“限贷”，而没有“限价”。

　　李仁君院长认为，本轮房地产调控应该有三个方面的用意：，平息房价高企导致的民怨沸腾。这是政府坚持进行房地产调控的较直接的原因。这是一种姿态，而实际上仅仅降价是不能解决我国实际问题的，在一线城市，高达三四万的房价哪怕降一半，对老百姓来说依然离得很远，仅靠抑制价格是不能解决老百姓需求的。其实还有更深层次的原因。，降低城市不堪重负的人口压力。大量的富起来的人们到城市购房，导致城市人口压力巨大，各大城市道路交通受人口压力影响几近瘫痪，所以城市限购是非常有必要的。第三，缓解土地供应紧张。伴随着房地产开发的持续推进，我国土地资源频频告急，导致政府不得不进行调控。我国房地产发展到今天，各地政府的土地储备日益趋少，现在很多地方都已经到了无地可供的局面，如果房地产市场开发不加调控，势必会侵蚀我国18亿亩耕地红线，这是影响到中华民族长治久安的战略性问题。

　　接下来李仁君院长说明了本轮调控的政策效应。一言以蔽之，本轮房地产调控是“遏制中间，放开两头”。所谓“两头”是指低端的保障性住房和高端的豪华住房。先说说高端的豪华住房，因为高端房产不论是开发还是购购，门槛都很高，从开发的角度说，这些房产的开发商非常有眼光，抢先占领了黄金区域优质海岸线等非常稀缺的资源。从需求的角度说，其购购者家庭财产一般都在5000万元以上，由于大多数这类项目都远离市。所以，不论是限购还是限贷，都约束不到，而且稀缺资源因其稀缺性一定要优化配置，不可能多建，也不可能廉价。再来看低端的保障性住房，保障性住房涉及到广大的低收入，其对象应该是家庭财产一般都在100万元以下，对这一部分的住房保障，政府不但不限制，而且还会大力推进，其供应方式是成本加微利。而所谓“中间”，是指大量的投资、投机客户，其人群主要是家庭财产在100万元以上5000万元以下的这些人。本轮房地产调控遏制的恰恰是“中间”这一块，即意在遏制“两投”行为，即“投机”和“投资”行为。这一部分涉及到我国相当广大的人群，这一部分正是影响市场升降起伏的关键，也是导致我国房地产项目遍地开花的真正原因。

　　改革开放以来，我国市场经济发展渐渐培育了一个庞大的中产，而中产中的一部分梦想着进行富豪，而利用房地产保值和增值的属性，是中产实现梦想的主要方式。这也是导致我国特别市海南房地产出现高空置率的较重要原因。

　　所以目前我国的房地产政策走向，应该考虑到三类人群的不同需求，将三类房地产市场分开判断。概括起来，应该是：保障性住房突飞猛进，发展空间巨大；高端房产风采依旧，将向高品质差异化方向发展；普通商品房市场难以为继，急需转型。

　　李仁君院长又结合海南的实际情况，发表了他对海南未来房地产市场走向的观点。他认为，未来海南的廉租房、经济适用房将并轨成公共租赁房和限价商品房，以保障大多数底层人民的基本住房需求。而作为拥有全国较好的生态环境和宜人气候的海南，环境之优越已经吸引力无数内地人到来，养生资源非常丰富，对高端房产需求人群具有非常大的吸引力。虽然目前海南的一线海景资源已经被开发得差不多了，但是事实上，海南不仅只有海，还有自然界的“大氧吧”——森林，海南的森林覆盖面积在全国也是位的。目前森林休闲养生性住房现在正在提上日程，未来将形成山海互补、蓝绿互动的局面。另外，高科技住宅在海南也有非常大的发展前途，比如将房子建在海底，富豪们对能在海底拥有一个可以观赏海底风光并喝喝咖啡的地方肯定感兴趣。目前在国外已经有这样的房子，国内要引进的话，应头选海南。在这一方面，开发商的眼光非常重要。

　　说到普通商品房市场，李仁君院长认为海南面临着非常严峻的挑战，一个较显著的例子：前两年大量出现的房地产中介在今年出现批量关门。而且幸存下来的中介也开始做新房代理了。事实上目前海南商品房市场上已经开始出现转型，从单纯的普通商品房转向休闲养生地产或者旅游地产。这种转型带来的利好是土地资源的充分利用，因为它已经不再以卖房为先进目的， 这种模式将很受市场的青睐。如果你想投资做业主，就可以购下来，业主购下来的房子可以反馈给物业经营；如果你不做业主，也可以来这里消费。这是一个住房开发加健康养生的组合，这种组合引入国外高端的健康护理团队，提供定制服务，对全国的老年人都有吸引力，因为小区的配套设施建设非常完善，里面有社区医院、老年大学、文化活动、体育场、邮局、银行等生活配套，所以很受市场欢迎。这种小区的文化氛围、旅游或养生的理念、还有社区的建设将成为吸引消费者特别是大陆老年群体来此消费的较重要因素。目前已经有开发商从这样的开发中尝到了甜头。

　　较后，李院长用了一句话作为总结：成功的开发商是永远不缺资金的，只要你具备了率先发现市场需求的眼光。
 

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