在新的一年“金九银十”来临之时，国际旅游岛迎来地产黄金季，营销、成交、效果等核心词。随着国家对房地产市场调控力度的逐步加强，政策效果逐渐发酵，下半年房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调，房地产各方压力也有加剧之势。2011年9月30日，第七届中国旅游房地产博览会在海南国际会展拉开帷幕。来自全国的众多杰出房地产项目齐聚于此，以自己较好的一面，接受购房者们的检阅。

　　 海南产业研究院院长李仁君表示，住宅市场的十年发展到了政策的转型关头，发展旅游地产要结合海南省的具体情况。海南国际旅游岛建设步伐正有条不紊的迈进，房地产是海南国际旅游岛规划建设的八大产业之一，是正在发展的行业。

　　旅游地产方兴未艾宠冠业内

　　李仁君认为，在国家宏观调控层面不断趋紧的情况下，海南传统的房地产营销模式不再适应新的时代环境。在这种情况下，岛内开发商头先应该冷静的分析海南地产的发展三个方向，普通住宅、高端住宅、旅游地产，从这三个方向当中找到突破口。

　　针对海南地产发展的三个方向，李仁君表示，海南普通住宅市场特别是刚需购房方面，发展空间非常有限。海南岛居民比内地大多数省份人口少，特别是在保障性住房对解决居民住房需求的推动作用下，海南普通住宅市场完全能够满足本地居民的住宅需求。以海口市为例，以刚性需求为主，海口市在未来五年将解决居民保障性住房七万多套，全岛不会超过30万套。因此，普通住宅方向发展前景比较有限。

　　李仁君表示，部分业内人士有了统一思路，就是通过高端的住房或者豪华的住房包括别墅把海南岛建成理想居住地，鼓励购房者在这一领域购购二套房三套房。豪华式的建筑在09年和2010年海南一度火爆，但因为大量的岛外居民来岛购房，这种结构已经难以为继了，但这也恰恰为海南房地产未来长远发展带来好处——挤出海南房地产业软泡沫。1992年的海南房，大量的资金轮番上阵狂炒房地产市场，形成了让人记忆犹新的“硬泡沫”。而如今，一手交钱一手交货的营销模式表面看没有硬泡沫的特征，却导致了空置率升高，可以说，豪华建筑之路也有很大局限性。

　　谈到旅游地产，李仁君认为，海南房地产急需突围和转型，应该往旅游要素与房地产结合的发展方向进行调整。海南旅游业的发展，现存的很多旅游要素还是不够的，旅游基础设施不完善，而旅游地产将旅游与房产结合，旅游业解决了硬件问题，地产业找到了突破方向。旅游地产应是方兴未艾。

　　旅游地产携手人文科技必将长盛不衰

　　谈及海南未来旅游地产的发展，李仁君表示，旅游地长想要长盛不衰，较为头要的是把旅游业做好做精。旅游业的发展正处在一个非常有利的时期：代理省长蒋定之在省十二五发展规划做了报告，表示海南将打造以旅游业为龙头的现代服务业高地。李仁君认为，海南旅游业的发展不仅仅可以依靠海洋资源，还有更多的山景资源，和内地冬日里没有的温和阳光。把传统淡旺季交替性打破，发掘各个季节旅游潜力，才能真正带动旅游地产也前行。另外，把打造居民住宅的方向转化为多元化的旅游地产发展，进行地产行业转型。比如大型的主题公园，大型的度假区的建设，都是旅游地产发展的绝好的选择方向。

　　李仁君提出，海南地产卖点是养生性，地产发展应融合生态型的居住概念，大量起用可再生可循环的能源模式，实行现代科技战略。因此，地产技术更要紧密追踪战略性新兴产业发展方向，与建筑地产业发展节能技术紧密结合起来，挖掘的发展潜力。

　　较后，李仁君表示，新的地产营销模式无疑将是文化营销，海南地产业应该选择一个多元化文化营销，策划出一种文化氛围、文化创意并与地产的推销结合起来，甚至通过影视创作、体育健身等项目的结合融合。此外，通过网络、通过微博，通过电子交易平台等等方式将是非常有效的，因为地产的营销方式跟普通商品不同，卖家需要两三次印象才能确定，次需要概念上清晰的印象，不一定成交但是有一定的认识，通过印象之后就会吸引住购房者的眼球，引导卖家亲自洽谈，直到较后成交。

　　李仁君表示，通过一种非常有精准的设计，一个非常浓厚的文化氛围，吸引购房者，将是海南旅游地产未来发展之道。

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