导读

  为规避风险，房地产企业纷纷回归一线城市。激烈的竞争也使一线城市的进驻门槛不断被抬高。二线城市因此需担负起“维持销售规模”的重任。这不仅是很多公司战略的需要，同时也迎合了资本市场要求。

  “较近我们在武汉成立了公司，人员也已经到位，目前正在寻找合适的拿地和并购机会。”一位南方房企负责人近日向21世纪经济报道记者表示，随着一线城市门槛渐高，公司不得不谋求向“强二线城市”扩张，从而维持销售规模。

  这种情况并非孤例。尽管房企早已预料到二线城市的机会，但今年以来，南京、苏州、厦门等东部重镇的土地市场之火爆，仍然大大超出他们的预料。为此，很多企业不得不寻求新的区域布局。

  自2009年、2010年之后，房企又一次纷纷走出一线城市的“安全区”，向外扩张。尽管扩张的路径相似，但在本轮布局中，企业所面临的市场环境、竞争态势、行业格局已完全不同，其潜在风险颇为值得关注。

  划定“强二线”

  “强二线城市”的说法近两年才开始提出。随着房地产市场的区域分化，二线城市之间也表现出不同特征，其中那些经济实力强、房地产市场供需关系相对平衡或略显紧张的城市，由于具备较好的发展潜力，被称为“强二线城市”。

  南京和苏州等东部城市，因经济发展水平高、供需关系紧张，成为公认的“强二线”。但今年以来，两地的土地市场竞争激烈，在极大抬高了市场门槛的同时，也压缩了项目的利润空间。因此房企不得不寻找新的目标。

  在房地产企业之间，对于“强二线”的定义也不尽相同。

  上述房企负责人向21世纪经济报道记者表示，该公司对于“强二线”的界定标准为：具有一定产业基础和人口基数，房价在前些年较平稳，没有经过飙涨；或曰正处在价格“洼地”中。

  武汉之所以能被纳入这一范畴，在于其地处长江经济带核心位置，区域辐射力较强。武汉还拥有大量高校资源，从人才数量和人才结构上看，都具备较大购房潜力。同时，武汉的房价在此前几年一直处于平稳状态。

  另一个纳入该公司观察范围的郑州，地处人口大省河南。从经济水平和人口基数上看，也具备较大需求潜力。此前房价一直较为平稳的成都、重庆，目前也在考察之列。

  今年3月，中国金茂头席执行官李从瑞曾在业绩会上提出了类似观点。他表示，中国金茂会更关注一些“经济比较活跃的二线城市”。具体而言，一是GDP增速能够在8%以上，比全国的6.5%水平要高出1到2个百分点；希望人口是净流入；第三商品房的销售周期比较健康。

  纳入金茂考察范围的城市包括北方的郑州、天津、济南；华中地区的武汉、合肥；华南的厦门，及上海周边各城市。

  某在港上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者提出了另一条标准，即位于热点城市周边，具有一定产业基础，能够承接外溢的市场需求。按照这一标准，该企业率先将目光选定在佛山、东莞——这两个城市位于珠三角区域，从产业布局和功能定位上看，与广州和深圳形成了较好的协同效应。

  此外，京津冀区域的天津、廊坊同样进入了该企业的视线。但该人士同样表示出一定的担忧：隶属于廊坊市的“北三县”（燕郊、大厂、香河），由于积累了太多的投资需求，其市场存在一定风险。

  平衡利润与规模

  过去两年来，全国房地产市场分化严重。为规避风险，房地产企业纷纷回归一线城市。激烈的竞争也使一线城市的进驻门槛不断被抬高。

  与此同时，一线城市供地不足进一步加剧这种局面。根据中国土地勘测规划院的数据，今年榜首季度，一线城市房地产用地供应同比下降37.97%。需求旺盛、供应不足导致一线城市频繁出现“面粉贵过面包”的情况。5月以来，北京、上海接连出现“一日三地王”，也被认为与此密切相关。

  对于房企而言，这种情况带来两个结果：拿地困难，涨价可期。

  5月5日，北京大兴、昌平连续拍出3块“地王”。据悉，从次日开始，昌平区两宗“地王”周边的部分房地产项目就开始封盘，并提高销售价格。

  上述在港上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示，近期，随着高价地的出现，一线城市房价上涨预期强烈。对于布局在这些区域的房地产项目而言，也迎来了提价时机。据悉，该公司近期也借助“地王”的契机，提高了北京顺义区一个项目的价格。

  他表示，总部对于北京公司的要求是，“一线城市可以适当控制一下（推盘）节奏，谋求利润。”总部认为，在土地市场紧缺的情况下，不能太便宜地把项目卖掉，因为“再去抢块地很不容易”。

  近年来，房地产行业的平均利润率不断下降，土地成本提升被认为是压缩利润的主因。有观点认为，在当前市场向好、去化压力不大的情况下，企业在一线城市谋求利润的做法很容易理解。

  在这种情况下，二线城市就需担负起“维持销售规模”的重任。这不仅是很多公司战略的需要，同时也迎合了资本市场要求。

  上述人士表示，在一线城市很难谋求规模增长，三四线城市又存在较大风险，因此只能借助“强二线城市”实现扩张。因此，对于这些受到关注的“强二线城市”，公司会采取各种方式进驻。除公开拿地外，还会尝试股权收购、项目并购等手段。

  周期性风险

  2009年至2010年间，房地产企业曾大举向二三线城市扩张，并借此实现了规模性增长。如今企业向“强二线”的布局，路径与前者有相似之处，但大环境已完全不同。

  前述南方房企负责人向21世纪经济报道记者表示，由于公司起步较晚，并未赶上前一轮规模扩张机会，此番面对的形势是：风险点分布较广泛，市场竞争激烈。

  该人士表示，公司选择区域的标准在于经济发展水平较高、人口净流入、楼市供需关系合理。但在对市场的考察中，发现同时满足这三个条件的城市很少。尤其是当前经济形势不佳，会拖累当地楼市发展。

  “有些中西部城市的经济情况比想象中要差，对此我们都做了风险预警；有些城市的经济基础较好，但由于前些年透支性供地，房地产市场面临的风险较大。”该人士说，监测发现选择余地并不大。

  与此同时，在少数优质二线城市，如南京、苏州，大量企业已经捷足先登，并将地价推至高位。近期较为火爆的厦门市场，当地国企占据较大优势，外来者难以“插足”。

  这种激烈的竞争态势，已大幅推涨了二线城市地价，并引发一定风险。按照上述人士观点：在有限的选择余地内，市场仍然是不稳妥的。

  广发证券的报告显示，今年4月，36个二线城市合计成交地块出让金1180亿元，环比增长33%，同比涨幅达248%。平均溢价率约64%，环比上升25%，同比上涨53%；其中，住宅用地的平均溢价率达到75%。在这其中，热点二线城市（苏州、南京、厦门、天津、合肥、杭州）的交易较为活跃。

  上海易居研究院智库研究总监严跃进向21世纪经济报道记者指出，很多二线城市中的恐慌情绪较严重，市场并不健康。从这轮土地拍卖来看，地价中也带有一定泡沫成分。如果这轮上涨周期不能延续太久，这些高价地就将面临风险。

  广发证券同样指出了周期性风险，“未来高地价项目入市会进一步推动房价上涨，但如果这些城市后续成交热度回落，这些高地价项目对房企盈利能力也将带来挑战。”

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