房价有无泡沫的关键不在于房价的高低，而在于大部分收入群体的承受力。城市集聚的资源、就业机会、财富生产能力强，对高房价的支持力较高，反之就低。在当前的市场情况下，如果城市发展不解决房地产持续上涨的内因——产业和人口，房地产稳定的机制就不存在。

2014年房地产市场在无任何政策调控的情况下，头次自主性回落，销售大幅萎缩之后，带来全国房价的下跌，住宅新开工增速回落。

很多房地产业内人士把上一轮楼市调整的原因归结于全国住宅存量较大。

21世纪宏观研究院认为，房地产市场的调整是多方面的，包括传统产业普遍过剩，转型升级阶段经济增速换挡，房价处于高位限制可购购人群，城镇化发展方式转变等等。

房价步入深度调整之后，2014年下半年，从到地方出台了一系列托举楼市的政策，一线和部分热点城市在5月显现出强势回归。

21世纪宏观研究院认为，城镇化已经进入快速发展阶段，高端的产业结构、实力型企业的进入、大量的就业机会、丰厚的报酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持续的人口流入是判断一个城市房地产市场发展潜力的重要条件。在无产业尤其是实力企业导入，人口净流出的地方，本轮楼市上涨的空间、覆盖面，持续周期均有限。

一、政策难以根本改变市场趋势

以本轮楼市回暖的情况为例，一线城市房价环比全线上涨，成交量也居于历史高位，与此同时，三四线城市的楼市仍冷清。

与此相对的是，一线城市仍在严格执行限购，且无明显的刺激性政策。三四线城市出台了诸如财政补贴、降头付等全面刺激性的政策。

21世纪宏观研究院认为，我国城镇化率从1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增长1.02个百分点的速度稳步提高，2014年，我国城镇常住人口比上年末增加了1800多万，未来市场需求仍然会稳定释放，房地产开发市场仍将面临较长时间的“白银”时代。

房地产市场进入深度调整时期，新型城镇化的推进和区域政策规划将稳定释放市场需求，21世纪宏观研究院认为，产业转型、人口迁移等因素影响将直接影响楼市回暖和城市投资吸引力。市场各方需根据区域政策导向、产业特征、人口流动方向，把握不同区域及城市特点，合理调整区域投资布局，适应环境变化。

二、产业和人口导入是关键

21世纪宏观研究院认为，财政补贴、住房公积金等楼市利好政策短期有利于平稳房地产市场，但长期来看，促进一个城市房地产长期健康发展的关键即是产业结构的优化升级以及人口导入。

（一）产业结构影响房价上涨空间，产业越高端、多元，房价上涨空间越大。

产业结构决定了市场的潜在需求及购购能力，也是房地产市场有无强有力支撑的重要保障。产业结构升级一方面带来人口的大量流入，继而影响一个城市或地区的房地产市场需求量，另一方面会提升人们的购购力水平，继而提升一个城市或地区的房价上涨空间。且产业越高端、多元，房价上涨空间越大。

21世纪宏观研究院根据公开资料整理发现，2014年，一线城市第三产业平均占GDP比重为67.2%，在各类城市较高，一线城市产业结构较优，服务业发达，人口集聚作用强。

1.5线及二线城市2014年三产占比均接近50%，且二三产业占比相对均衡，产业结构较好。

2.5线城市第三产业占比略低于产业，整体经济受工业驱动较为明显，产业结构仍需进一步调整。

三四线城市第三产业比重普遍偏低，工业及农业对经济贡献较大，经济相对落后，产业结构相对单一。

与之相对的是，第三产业占比高的一二线城市，房价更为坚挺，多依赖产业，靠投资驱动的三四线城市，在产业转型升级过程，楼市的需求和购购力有限，受本轮楼市冲击较大。

（二）人口吸附能力强，购购力强，房价更坚挺。

21世纪宏观研究院认为，人口规模与房价水平不完全成正比，还应同时考虑人口密度，经济总量，比如深圳的人口密度高，为5323人/平方公里，比位居的上海多出一倍多。

根据21世纪宏观研究院的研究，一线及长、珠三角二线城市产业结构优质，城市整体开放度较高，对人口有较强的吸纳能力，且人均收入水平较高，购购力较强。

2013年，一线城市及杭州、苏州、宁波、无锡等二线城市常住人口与户籍人口比例均超过1.2，人口流入趋势明显，此类城市经济基础发达，产业结构优质，对人口的吸纳能力较强。

同时，此类城市2014年城镇人均可支配收入均超过3.8万元，远超全国平均水平，购购力较强。

除了一二线城市以外，东莞、中山、嘉兴、常州等珠三角和长三角城市，人口吸纳能力和购购力同样较强，其中东莞、中山常住人口与户籍人口的比值超过2，人口导入能力强，东莞2013年城镇居民人均可支配收入均超过4.6万元，位居全国前列。长三角与珠三角是我国经济较为发达的区域，区域内民营经济发达且各城市间发展较为均衡，为劳动力人口进入提供了优越条件，外来人口规模及高收入水平为此类城市房地产市场提供了强劲的需求动力。

相比较来看，中西部城市常住人口与户籍人口的比例普遍小于1，人口外溢严重，由于此类城市经济基础较为薄弱，且经济发展过于依赖投资和资源开发，经济结构较为落后，人口规模与收入水平均较低，房地产市场需求潜力相对较弱。

（三）需求不强导致楼市库存较大。

21世纪宏观研究院发现，在需求强劲的背景下，一二线城市的商品房销售较快，供需较平衡，多数三四线都存在供大于求的情况。

市场的供需状况并非简单和楼市供应相关。2014年全国房地产开发投资额达9.5万亿元，同比增长10.5%，增速持续放缓。从完全值来看，一二线城市的房地产开发投资规模依旧领跑于其他城市，其中北京、重庆、上海总量超过3000亿元，沈阳、成都、杭州等1.5线城市规模大于一线城市的广州和深圳，二线城市投资规模普遍在1000亿元以上。三四线城市开发投资规模普遍较小，大多数城市在500亿元以下。从开发投资增速来看，2014年一二线城市同比增长11.2%，而三四线城市同比仅增长8%。

实际上，一二线城市的房地产开发投资和供应量并不比大部分三四线城市低，但在需求产业和人口导入强劲的背景下，一二线的城市供应更为平稳。

商品房供应规模和销售增速亦可以说明上述问题，2012-2014年，北京、上海、厦门、南京等东部一二线城市商品房销售面积增长较快，其中厦门和南京三年来销售面积平均增速分别达到22%和17%，然而此类城市2012-2014年新开工面积平均增速为负，市场供应速度明显慢于销售速度，市场库存量相对其他城市较低。

三亚、张家界、丽江等旅游城市及东营、大同等资源型城市2012-2014年商品房销售面积出现下降，新开工面积持续增长，经济发展对投资依赖程度偏高，投资规模居高不下，市场存在供大于求风险。

东北地区近年来受到产业结构落后的影响，整体经济出现较为明显的下降，经济环境的趋弱，人口外流越发严重，房地产市场需求受到严重影响。多数东北地区城市2012-2014年商品房销售面积增速与新开工面积平均增速均为负值，房地产市场需求规模与供应规模均出现明显下降，市场状况不佳。

21世纪宏观研究院认为，房价有无泡沫的关键不在于房价的高低，而在于大部分收入群体的承受力。城市集聚的资源、就业机会、财富生产能力强，对高房价的支持力较高，反之就低。在当前的市场情况下，如果城市发展不解决房地产持续上涨的内因——产业和人口，房地产稳定的机制就不存在，且未来城市和区域经济发展的差异没有缩小，那么房地产的区域差异也将继续扩大

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