房价上涨过快成了当前国内外普遍关注的一个热点。现就如何实现我国房地产市场的平稳健康发展提几点建议。

一、要澄清几个认识问题。

1.党的十七大提出“住有所居”，意即每个人都能有房子住，而不是“居者有其屋”或“居有其所”，就是说并非强调每个人都要有自己所有权的住房。美国1974年8月制定的《住宅与社区发展法案》，提出在社区多盖房子卖给低收入的人，当时美国拥有所有权住房的居民只占63.3%。从2001年以后大力发展房地产业，直至这场金融危机爆发之前，这一比率才提高到68%。提高这4.7个百分点付出了极其沉重的代价。尽管美国产生这场百年一遇的金融危机原因非常复杂，但毕竟是从次级房贷泡沫破灭引发的。我国当前人均GDP只有美国的十四分之一，要实现“居者有其屋”或“居有其所”实在是为时尚早。

2.由此必须审慎反思，我国解决居民住房问题究竟该走什么路子？在住房制度改革之前，城市居民从普通老百姓到高端干部都不购房，是实行计划经济的公房配给制度，即廉价的公租制。房改以后逐步形成了几乎100%的商品房制度。这对改善人民居住条件、推动我国房地产业的发展乃至拉动整个经济的发展都作出了巨大贡献。但实践似乎已经证明，完全依靠市场调节的商品房制度是走不下去了。因为总有相当一部分中低收入群体、年青人是购不起商品房的，租住私人房租金又太贵难以承受。住房公积金需要积攒多少年后才能派上一些用场。故先住公租房对相当一部分居民特别是年青人是不可避免的一个过渡阶段。所以，实行商品房和公租房两种制度共存，用两条腿走路，是必然的选择。

3.认为今后相当长时期内房价只会上升不会下降这个观点也是值得斟酌的。虽然我国居民对住房需求的潜力还很大，而用于房地产建设的土地的减少是刚性的，但是某种商品的价格远远高过它的价值就会形成泡沫，而泡沫总会破灭的，泡沫吹得越大，破灭时损失就越惨重。日本、美国以及一些发展中国家都有过这方面的惨痛教训。中国决不可以重犯这样的错误。较近，英国《金融时报》总编巴贝尔撰文指出，在这场金融危机中，令银行遭受重创的是一场押注于美国住宅与地产价格只涨不落的豪赌，监管机构、银行家和国会都曾自欺欺人地认为，地产价格只会越来越高。每个人都有权居有其所，即使他们信用很差或毫无信用——这就是美国梦的版本之一。

二、认真贯彻落实国务院出台的各项政策措施。特别是1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号文件）。这是一个非常重要的文件，关键在于有关部门和各级政府要狠抓落实，还要制定一系列具体、可操作的配套措施。例如，文件中规定，“对申请购购套以上住房的，贷款头付款比例不得低于40%”。在实际工作中，同一个城市、同一家银行可以掌握购房者购二套房的资料，但同城异行或以亲友的名义就很难判定是否属于购购套房，客观上很难执行。这就需要建立一个全国联网的官方房屋产权登记查询系统。这对于加强我国房地产的管理有着非常重要的意义。

三、改革土地批租制度。可以考虑借鉴香港土地管理制度，结合大陆的实际情况，实行批租制和年租制相结合的混合体制。现行的土地批租制把七十年的土地批租收益一次性地花完了，很不合理，缺乏财政收入的可持续性，也无法获得未来土地升值的收益。把批租制和年租制结合起来是比较科学的，这样就可以把头次拍卖的费用降低，同时按年征收根据房地产租金市值评估值乘以固定租率确定的年租金。这样，地方财政收入就可以持续，又可以降低当前的地价。同时还可以参照香港的办法建立土地基金制度，也就是说土地批租的收入一部分归当期政府使用，留下一部分给未来的政府使用。

四、实行住房制度的双轨制。香港居民50%左右住的是公租房，新加坡大部分居民住的也是公租房，甚至五室两厅的豪宅也可以租的。现代社会人口流动频繁，何必拘泥于一地，当终身房奴。从这个意义上说，也应当实行住房制度的双轨制，即发展商品房与公租房相结合。关键是当前公租房资源太少，应该建更多的公租房，满足人们的需求。公租房包括为低保户提供的廉租房和为购不起或暂时不想购房的居民，包括中低收入群体、刚参加工作的年青人、符合条件的农民工等提供租住的公房。等到有了经济实力，随时可以退租，去购商品房。即便是高收入者、大款也可租住。同时，取消现行的经济适用房制度。在大力发展公租房方面，重庆市已经有了较完整的思路并正付诸实施，让人耳目一新，是很值得关注的。为了加快公租房的建设，可以考虑建立公租房基金。理性的投资者，不论金融机构还是个人投资者，都不会把全部资产投向高风险的领域，如果有一部分资金如三分之一左右投向有长期稳定可靠回报的，哪怕回报率低一些，安全系数高，都是愿意做的。公租房的产权归政府，由基金会聘请业内行家经营管理，承诺给基金的投资者一个合理稳定的回报。目前国际国内都有很多钱在找出路，公租房基金的资金来源根本不成问题，政府只要出土地，可以不花一分钱就能盖起广厦千万间，实现“住有所居”的目标。同时，可使商品房的价格保持在比较合理的水平上。

五、在适当时候开征物业税。物业税涉及原实行的土地拍卖费和物业费等复杂问题，为了顺利推出，可以分步实施，要从照顾多数居民即中低收入群体的利益出发，实行区别对待的做法，不搞“一刀切”。也可以采取“老人老办法、新人新办法”的政策。

六、控制流动性。特别要防范热钱的流入，遏制输入型的资产泡沫。在应对这场国际金融危机中，西方主要国家实行了极度宽松的货币政策，印发大量货币，且实行几近于零的基准利率。这对防止经济崩溃发挥了积极作用，但也带来严重的后遗症。大量低成本资金在国际上从事利差交易，并制造新的资产泡沫。面对这场国际金融危机的冲击，我国沉着应对，实现了经济平稳较快发展的好形势。中国无疑成为国际游资的头选目标。国际游资以各种合法、非法的渠道和方法进入我国市场，央行为对冲外资被动地增发基础货币，以致流动性过大。一些外资换成人民币后进入房地产领域，抬高了房价。其本意决不是要在华购房居住，而是炒作、投机。因此，加强外汇市场的监管，防止境外热钱流入，对当前和今后一个时期国家经济安全都有十分重要的意义。

房地产产业在国民经济中举足轻重，也是关系民生的大事。要通过舆论宣传、政策措施、法律手段等因势利导，调整中既要确保措施到位，又要把握好力度。我国完全有能力、有条件实现房地产市场的平稳健康发展。

（作者为全国政协委员、第十一届全国政协经济委员会副主任）

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