访谈嘉宾：

邹晓云 中国土地勘测规划院　　副总工程师、研究员

李德峰 财经大学　　房地产金融专家、研究员

王智中 全国房地产经理人联合会　　地产评论员

记者：余星涤

记者： “国十一条”紧跟去年年底房地产调控的脚步，在新年伊始，作为房地产市场调控的总体纲领性意见出台，是正常情况还是有些意外？

邹晓云：“国十一条”出台是意料中的事，只是迟早的区别。近半年来，房价过快上涨对经济运行产生了巨大的压力，更重要的是，社会对高房价已经不堪忍受。人人都在谈房价，人人都在抱怨房价高。遏制房价过快上涨再不能等了，政策现在出来，既非常必要，也是一个好的时机。

李德峰：房地产业是我国近年来调控密度的一个行业，不仅关系到经济，还关系到社会和民生，房地产业能否健康发展，对我国来说非常重要。出台这样的政策很及时，相信国家对房地产的调控会越来越科学、合理。

王智中：对于“国十一条”的发布，我不觉得意外，其实在去年年底经济工作会议结束的时候，我就写了一篇题为《没有利好就是利空》的文章，因为楼市是在利好政策的推动下才发展到这个高点的，当这个外力停止后，它就有可能往下掉。接着，国务院常务会议提出，将营业税减免时限从两年调整为五年，我认为这是国家给出的强烈政策信号：“别再炒房。”今年伊始，“国十一条”紧接着出台，更加全面而具体。因此，如果房价过快上涨的局面在1~3个月达不到调控目标，就会出台更进一步的政策。

记者： 调控效果预计如何？能否遏制房价过快上涨的势头？

邹晓云：政策的出台肯定会有一定的效果，特别是对市场心理层面的影响短期内会很明显。但是，长期效果目前仍然不可过于乐观，有待观察和等待。这次政策的之一在打击炒房，比如套房的房贷头付比例不得低于40％等规定，就是针对投资、投机需求的。应该说，是瞄准了大的靶子，但是打的是否准、是否全，也很难判断。很多贷款购套房的人，其实手上已经有一套房，从银行贷款角度看，不是套房，实际上购来也是用于投资的。这样的购房者实际上很多，基本上房改房的使用者大都是这一类，现在的政策对这种情况并不具有约束力。

此外，房价也不一定会出现多大幅度的回落。房价回落的前提是供应充足、开发商不囤积房源。但目前开发商没有资金的压力，也就没有降价卖房的动力，房价降下来的可能性不大。前两年在金融海啸中，房价降幅都是有限的，我想，因此，目前出台的这些政策要从根本上影响房价走势，还有一定的难度。这里较主要的原因除了开发商“不差钱”，还有一个较重要的问题，就是房地产行业的垄断。

李德峰：应该说还是会起到一定调控效果的。“国十一条”中“加大差别化信贷政策执行力度”的规定与2007年出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（被称为“９•２７信贷新政”）一样，针对不同的购购人采取不同的信贷政策，这是一个很大的进步。因为以前的调控都是一刀切，“9•27”信贷新政对套房、套房和套房以上的住房进行了区分，这次“国十一条”延续了这个思路。但还是有一个政策的漏洞，就是如果购房者次、次购房没有用贷款，那么他再去贷款购房，就还可以享受优惠。因此，这个政策无法限制住这类人。

而且，目前的调控仍未触及到房地产业的根本发展理念问题。发展房地产业的根本目标是为了满足人民的居住需求，其次才是投资，这就涉及住房制度的改革，如果不改革，恐怕调控难以解决房地产市场存在的根本问题。

王智中：从我的观察和相关统计数据看，随着去年年底调控政策的出台，投资客像潮水一样消失，某些城市成交量降了50%到60%。这个现象在“国十一条”还没出台前，就出现了。从投机者心理承受力来看，目前投机者的心态要比2007年时脆弱得多。那时是持续了多年的大牛市，人们都非常乐观。而经过2008年的“寒冬”，投机者是“一朝被蛇咬，十年怕井绳”，一看形势不对，就逃得飞快。因此，2010年，同样一个等级的调控力度，市场反应会强烈得多。这个政策的效果，可能在一到两个季度就会产生作用。

记者：“国十一条”中，强调要将普通商品房和保障性住房的用地计划落实到地块，特别是房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述住房的建设用地供应量和比例。如何确保上述政策落到实处？

邹晓云：保证和增加土地供应，肯定是平抑房价的重要方法之一，但关键是有效性，“国十一条”也特别强调了这一点。实际上，政府一直强调要采取积极的供地政策，特别是从2009年上半年开始，基于保障发展的战略，供地政策都是以鼓励为主。地方政府也愿意多出让土地，因为这样能够带来更多的收益。事实供应情况也是这样，土地出让数量都有大幅度的增加。

从土地存量上看，也是很大的。一是闲置地。广州2009年一次性被媒体曝光的有24块，今年初，上海又被专业机构披露了一批闲置地，北京在2009年被曝光的也不少。我相信这只是其中一部分，实际的存量更多。二是在开发过程中的土地，如果按照开发周期算，至少应该有相当于两年销售建筑面积的土地，所以土地供给不是问题。

现在的，也是难点，就是调整用地结构，向保障性住房用地方面调。头先需要对用地结构进行精准的管理。但从目前情况看，如果不清楚哪些人没有房子、哪些人购不起房，需要补助这些基本信息，要确定一个很具体的保障性住房供地量是非常困难的。其次是地方在执行方面的积极性不高。对于地方政府来说，供地保障房，不仅可卖的土地少了，收入要减少，而且还要额外花上一大笔配套建设费用，一点好处也没有，没有动力支撑，就很难持续。此外，还有一点很重要，保障性住房多了会影响房地产市场价格，这一点一些地方在思想上也不一定愿意接受。

李德峰：这几年我一直在提两个市场，一个是商品房市场，另外一个是非商品房市场。在非商品房市场中，居住者拥有的是有限产权，可以恒久使用，可以继承，但是不能卖，它的定价是租金的资本化。如果按照这样的思路发展，那么商品房不至于大跌，也能解决广大中等收入以下的老百姓住房问题，甚至包括一些中上收入者的住房问题，还能保证经济的快速增长，一举多得。如果不能找出科学的、根本的调控思路，如果房价涨了，就出台紧缩政策，其后房价跌了，又赶紧出台优惠政策，这样周而复始，解决不了根本的问题。

王智中：确实应对房地产市场进行更长远，更基础的制度设计，找到一条路，实现我们梦寐以求的房地产市场稳定、健康、快速发展，这是一个非常大的课题。但在相关的制度设计未完成之前，我对房地产市场行情的判断是，我国从2007年以后，就进入了短周期波动的阶段，因为房价涨到2007年，已经在考验社会的承受力，当达到社会承受力的边缘时，房价就会随着政策调控产生一些波动。至于政策效果的传导速度，头先会传导到投资者，然后是传导到自住购房者，较后才影响到房地产开发投资。因为投资有半年到一年的惯性，当需求一下子降下来，而投资还在惯性地上升，在这个供需错位的过程中，就会出现供大于求的现象，引发一个新的供求平衡转换。

记者：“国十一条”中提出，要“落实地方各级人民政府责任”。地方政府是否应在遏制房价过快上涨方面承担更大的责任？

邹晓云：政府应该承担遏制房价过快上涨的责任。让百姓“住有所居”是政府的基本责任，不能以是否赢利为衡量标准。政府从土地上获取收益很正常，世界各国在这方面都有不同的渠道和方法，只要把好一条原则，就是“取之有道，用之于民”。

记者：“国十一条”后，您较期待哪方面的政策细则出台？

邹晓云：虽然“国十一条”还基本是一个针对目前房地产市场存在的突出问题，进行调控的短期政策，执行的效果也有待观察，但“国十一条”明确了正确的房地产市场发展方向，针对不同需求进行调控的方式也是符合市场实际情况的。希望未来，在短期调控政策之外，对房地产业的平稳健康发展能有一个更长远的改革和治理思路。

李德峰：在调控房地产市场方面，应尽快建立全国性的房地产信息系统，作为调控决策的前提和住房产业发展规划制定的依据。在此基础上，出台更进一步的、着眼于长期、稳定、健康发展的房地产政策。

王智中：我认为，物业税是较值得期待的一个政策，要通过物业税的调整，调整人的欲望，因为整个社会财富增长以后，人的欲望是无穷的，所以拥有１０套，20套，30套都无所谓。如果没有遏制这种欲望的制度设计，房地产调控可能会依然停留在“头痛医头，脚痛医脚”的层面。

新闻背景：

岁末年初房地产调控政策密集出台

2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。

2009年12月14日，经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

2009年12月14日，国务院常务会议提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，以促进房地产市场健康发展。

2009年12月17日，财政部、国土资源部等五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求房地产企业拿地头付不得低于全部土地出让价款的50%。

2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，套房贷款头付比例不得低于40%，贷款利率按风险定价。

1月12日，央行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，业界称对房企影响较大。