21世纪经济报道 贾海峰 北京报道 2010-01-11

“改善性需求购房”概念未保留意味着什么？

1月10日以来，北京大学房地产研究所所长陈国强的手机就响个不停。当日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称国十一条）。

此前，2009年12月14日国务院常务会议提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措（下称“国四条”）。

“国四条”中提到二套房贷内容时，有改善性住房需求的概念。这次国十一条没有提到改善性住房需求字眼，而是把头次购房和非头次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策。

陈国强感慨，“国十一条”是2010年房地产调控的基调，明确了2010年房地产调控主要任务是遏制房价过快上涨。如果此前地方政府出台的楼市“救市”政策是依据2008年底国务院“131号文件”。“国十一条”则是地方政府2010年房地产政策基调。

基调变了，地方性房地产调控政策也要变。陈国强认为，“国十一条”给各地政府带来了新命题：全面清理与“国十一条”精神相悖的地方性房地产“救市”政策。

基调变了：房价全面控制开始

《21世纪》：你对“国十一条”的整体感觉是什么？

陈国强：“国十一条”包括5个方面，涉及11个条款。与此前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与去年十二月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承，是对较近一段时间以来调控楼市政策系统化。

《21世纪》：“国十一条”和此前的“国四条”相比，变化是什么？

陈国强：的变化在于抑制房价上。“国四条”还提出了鼓励住房消费等概念，而“国十一条”是对控制房价政策的全面提升。

很多人也注意到，此前“国四条”中提到了二套房贷的内容时，有改善性住房需求的概念。这次没有提到改善性住房需求字眼，而是把头次购房和非头次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励头次置业需求。

对非普通商品房、非头次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为次购购。体现“有保有压、区别对待”做法。

《21世纪》：为什么这次没有“改善性需求购房”的概念提法？

陈国强：这个无从知道。不过，从这个变化却可以看出，已经将房价上涨问题列到了的高度去看待。因此，改变了过去认定改善性住房需求的做法（家庭人均居住面积低于该城市人均居住平均面积，购购套房，认定为改善性需求），而直接以家庭为单位，将头次购房和非头次购房作为判断是否投资性需求的重要标准。

同时，“国十一条”中还提出了贯彻执行差别化房地产税收政策，加快研究完善房地产税收体系工作。也就是说，物业税等打击炒房行为的利器要加快出台。从中更能体现国家控制房价决心。

《21世纪》：除此以外，“国十一条”中还有哪些新政策亮点？

陈国强：通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。同时，还提到金融机构信贷资金、境外热钱进入房地产等问题。对央企投资要规范化，主要是对2009年央企进入楼市的一个警示。并在金融、信贷风险管理方面提出具体措施。

对稳定市场秩序，针对开发企业囤地炒地、捂盘惜售，对土地出让金缴交方式管理、土地管理方面等都涉及到，内容非常系统全面和完整。

较吸引人的是，对于外资热钱炒楼控制提法。这个是2007年以来，2年以后政策重新提起。而每次政府提出要对外资炒楼进行限制时，往往就是房价全面控制的开始。

挑战在地方

《21世纪》：本次“国十一条”出台以后，各地和各部门是否要出台落实性政策？

陈国强：“国十一条”中提出的稳定房地产市场地方政府负责，省级政府和市县政府对住房保障工作分级负责的说法。这种情况下，“国十一条”提出2010年明确抑制投资性炒房，各地就必须出台相应的配套措施。

尤其是一些地方政府现行的房地产政策当中，还有很多与“国十一条”内容相悖的，就必须及时进行清理。

《21世纪》：“国十一条”提出了外资热钱和二套房贷的问题，这些在地方有落实的问题吗？

陈国强：有的。头先是对外国人购房和外资投资房地产的问题，“国十一条”重新进行了从紧控制。此前，北京2009年年初出台的地方性政策当中，就明确提出暂停执行1年的对外资和外国人购房的限制政策。“国十一条”发出后，北京等地方政府就要改变此前的地方性政策，重新收紧对外国人购房的限制。

其次，二套房贷的严格执行。“国十一条”提出了以家庭为单位，是否头次置业来界定二套房贷的标准。商业银行和监管部门就必须重新认定和确定这一点，对二套房贷的控制也将更严格。此前，上海等城市出台了地方性政策，是为了落实此前的“国四条”而出台的对改善性购房的认定措施，也将随之要改变。

《21世纪》：当前地方政府需要清理的政策当中，主要是哪些？

陈国强：除了上述的二套房贷和外国人购房的限制政策外。还有一些地方政府给楼盘分期发放预售证等。这次“国十一条”中明确提出了项目不得拆分发放预售证。规定了发放预售证的较小面积规模。

地方政府在发放预售证，分期缴纳土地出让金等方面此前为开发商开的绿灯，如今要改为红灯了。

其次，地方政府对开发商购地的优惠措施，必须要进行清理。“国十一条”提出了新的土地出让金缴纳标准，地方必须废除2009年出台的购地优惠的措施。

较后，诸如地方政府出台的一些房地产税收减免优惠政策，也将要进行清理。此前，住建部等部门已经发出了信号，但是这次以国务院的名义发出，意味着全面清理地方越权优惠措施。

《21世纪》：“国十一条”在执行当中，是否会出现地方贯彻不到位情况？

陈国强：地方是否贯彻到位，还要看以后。本次“国十一条”的作用是，重新定调了调控房地产的基调，基调变了，政策大环境变了，各地政府调控房价的思维和手段也要变。

例如，本次“国十一条”中提出了地方要落实政策性住房三年规划的编制工作。以后住建部等部门是要检查的，国务院是督察的。从这个意义上去说，“国十一条”扭转了房地产调控的大宏观环境，从紧控制成为了主调。

《21世纪》：“国十一条”中也提出了落实政策的责任问题？

陈国强：是的。在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。

也有市场人士表示，由于之前地方执行调控政策力度不甚理想，此次国务院通知，也表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。

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