调控北京楼市的"京版国十一条"近日下发，却引起了不少购房者的焦虑。去年购房但楼盘未封顶，今年封顶后再下发贷款并开始还贷的这部分购房者，正遭遇着一场突如其来的"改变"。新老政策的交接令他们陷入头付突然提高、利率优惠减少甚至取消的尴尬之中。

新老政策交替令购房者陷尴尬

昨日中午，一则题为"倡议成立房地产调控受害者联盟暨致两会代表与政府调控决策部门的一封信"的帖子在某业主论坛发布，截至记者发稿时，点击量已逼近8万，回帖量过百，显示了购房者们对于调控政策出台之后的诉求和呼声之强烈。

根据今年1月10日国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，这一被称为"国十一条"的新政中明确提出针对个人购购普通住房与非普通住房、头次购房与非头次购房实施差别化信贷和税收政策。上周，北京落实"国十一条"出台京版调控政策，全面取消了去年实施的购房优惠。近日，多家银行下发了"二套房头付严格执行头付四成"的通知，中国银行甚至取消了7折房贷利率优惠。

然而，"京版国十一条"的下发却让不少购房者较近变得十分不安。

2009年10月购购橡树湾的相先生作为受到新老政策交替影响的购房者发起了上述帖子，呼吁北京出台政策细则，实施差别化调控。"橡树湾大概是今年八九月份才封顶，而我的贷款也是八九月份发放。购房时，我是按照旧政预估自己的还贷能力，而政策的变化，让我难以负担头付。"相先生告诉记者，由于他有过房贷记录，所以即使目前他名下没有房产，橡树湾这套房子仍然被界定为二套房。如果按照旧政，他的房款需头付三成，而按照新政，他则需要头付四成。以房子总价300万元计算，头付将多了30万元，利率由7折变为8.5折，每月需多还一两千元。

据了解，按照规定，银行贷款审批的较终完成是在整个楼盘封顶之后。而这期间，如果政策发生变化，银行将要按照现有新政执行。正是这增加的一成头付以及二套房房贷利率7折优惠政策取消让相先生认为，政策的变化让处在旧政策购房，而真正还款时要执行新政的人群增加了很大负担。购房者们呼吁政府实施差别化的房地产调控政策，区分实际购房需求、真正的二套房，甚至多套房投资型需求；放宽改善型住房的需求信贷政策，打击投机型多套房的购房需求。

中国管理研究院研究员李开发认为，当时有政策应该按照当时政策办，不能用新政策处理老问题。这属于问题，应当差异化处理。

专家：差别化调控有技术难度

对于社会为什么对改善型需求又开始关注起来，北京凯盛经略担保有限公司总经理康胜认为，这是政策收紧的大环境造成的。"事实上，较早出台二套房政策的时候，政府就没有对改善型和投资型需求做具体区分；而金融危机时，政府为了鼓励购房，又提出支持改善型需求购房。"康胜认为，对于政策而言，如何出台区分改善型二套房和投资型二套房是有"技术难度"的。

"不过，这次宏观调控并不是要把房地产一棍子打死，或许日后政府会出台相关细则，对于改善型需求差异化对待。"他表示。

我爱我家副总裁胡景晖认为，"京版国十一条"的出台对改善型住房需求产生影响。尽管先前的经济工作会议强调要将改善型与投资投机型购房相区别，但目前来看，这个区别的标准还很难界定，所以在政策调控上就干脆从严。

不过，记者昨日致电多家银行了解到，在实际办理贷款业务时，利率折扣还有"商量"的余地。

建设银行一位工作人员告诉记者，虽然已有银行明确二套房头付四成，并取消7折利率优惠，但建设银行目前还没有明确具体执行哪种政策。不过，他表示，按照目前趋势，执行四成头付的可能性非常大。"但我们会尽量依据还款人能力把利率优惠做到7.5折或者8折。"(作者：王营)

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