鲁能集团在海南圈地、囤地早已不是秘闻。

　　日前，海南省国土环境资源厅约谈12家在琼闲置土地企业，鲁能集团赫然在列。

　　根据海南省国土厅要求，这12家被约谈的企业必须在7月底前和政府签订土地处置协议，并缴纳保证金，保障项目按照约定动工开发。如果不按照新签订的土地处置协议执行，到期不开工，形成新的土地闲置，政府将没收保证金并无偿收回闲置土地。

　　“此次约谈鲁能集团海南闲置土地问题，主要涉及的是5宗土地，共计2200亩左右。”海南省国土系统的一位官员告诉记者，“现在鲁能集团暂时与政府达成的处置协议是延期开发。”

　　上述官员进一步介绍，鲁能集团这5宗闲置土地集中在2006年获得，闲置到现在已经有逾8年的时间，这些闲置土地位于澄迈县北部老城开发区的盈滨半岛。

　　“鲁能集团土地闲置的原因比较复杂。比如当地规划的调整，配套基础设施建设不到位，还有当地农民对土地补偿不满意从而进行阻挠项目的开发。”该官员向记者透露，“这些闲置土地归属鲁能集团在海南的附属公司，一个是海南永庆生态文化旅业有限公司，一个是海南盈滨岛置业有限公司。”

　　记者了解到，海南盈滨岛置业有限公司由青岛恒源英大置业有限公司和海南英大房地产开发有限公司出资设立，在2009年鲁能集团的一次产权整合中，海南英大房地产开发有限公司将其持有海南盈滨岛一半的股权无偿划转给鲁能集团，海南盈滨岛置业因此成为鲁能集团的子公司，旗下涉及的业务涵盖房地产、酒店、旅游、高尔夫以及游艇等开发和运营。

　　而海南永庆生态文化旅业有限公司实为海南盈滨岛置业的下属子公司，鲁能集团曾在2009年到今年3月份，几度尝试通过上市企业天津广宇发展股份有限公司将鲁能集团在海南的土地资产进行重组，不过均告流产，而海南永庆生态文化旅业和海南盈滨岛置业也都牵涉其中，当时海南永庆生态文化旅业拟置入广宇发展的土地面积就达1800亩。

　　另外，据记者获悉，此番鲁能闲置土地所属项目则是盈滨半岛项目。

　　记者获取到的一份世联地产为海南鲁能盈滨半岛项目编制的一份规划显示，该项目区域占地11平方公里，鲁能集团累计获取到5000亩土地，不过“项目地块权属复杂零散，只有少量开发”。根据该规划披露，其中项目有超过2700亩的土地为农村集体用地，仅有不到1000亩的土地面积可进行项目的开发与销售。而当时世联地产[微博]也提醒，盈滨半岛项目剩余大部分土地并未征为国有，未来涉及征地拆迁补偿工作量较大。

　　此外，这份规划还具体测算了盈滨半岛项目的成本，其中涉及到的土地费用大概为12亿元，一级开发成本约12亿元，建安成本约1.2亿元，旅游区成本费用约为10亿元，鲁能集团将为此投入的总成本超过93亿元。
早在2006年鲁能集团便与海南省澄迈县签订《盈滨半岛及周边土地开发框架协议》，据公开报道，当时签约仪式上海南省政府及国家电网[微博]的一把手悉数到场，而鲁能集团也承诺“在盈滨半岛及周边地区投资过百亿”。

　　“当初企业与海南政府签订的一纸协议，其实已经给如今土地闲置埋下伏笔。简单说，就是这种成片开发与整体开发模式，必然会导致土地闲置。”海南省当地一位熟悉海南房地产市场的人士向记者分析说。

　　援引当时鲁能与海南签订协议时当地媒体的报道，两者协议的开发模式是所谓的“动态的合作模式”，具体即“澄迈出让给鲁能的地价，如果是5年到10年内才开发，则比5年内开发每亩增收2万元；如果10年后才开发，则按当时的市场价出让；如果是开发10年后地价上涨，上涨部分的3成为地方政府收益”。

　　对于这种开发模式，当地政府认为“头先能减少因企业不按承诺投资，给地方政府造成的土地闲置损失；其次还能让地方在土地升值中持续分一杯羹”。

　　“实际上就是企业和政府在对赌，就是囤地升值。”上述知情人士直言不讳，“为了赚大钱，肯定是囤地坐等土地升值，政府和企业都会双收。”

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