“土地风暴”一周年国信等近百家房企遭处置

   “乱哄哄你方唱罢我登场，反认他乡是故乡。”用《红楼梦》甄士隐的好了歌来形容闲置土地处置行动之前海南土地市场是再贴切不过的了。尽管一直以来，海南土地圈地已经成为一个敏感事件。但在2014年的闲置土地整治风暴行动中，海南启动头个约谈和挂牌督办机制，头次将闲置土地处置摆上台面。对全省共计13.06万亩“供而未用”闲置土地开展大规模肃清行动，牵涉房企近百家。

    据调查，海南“批而未用”土地总量为28.68万亩，其中“批而未征”5.47万亩、“征而未供”10.15万亩、“供而未用”13.06万亩。在海南涉嫌圈地的近百家房企中，不乏保利、头创、北京百创投资等大房企。这些大房企习惯使用注册子公司或股份公司方式参与拿地竞拍。一些房企甚至注册子公司多达近10家。其中，海南金手指闲置土地达978820.2平方米为此次清查的单宗闲置土地。

    海南省国土资源厅有关负责人表示，海南闲置土地存在闲置土地多，行业分布广;闲置时间长，新增数量大;闲置成因多，因此处理难度大。企业原因造成的土地闲置在不少数，但政府原因造成的土地闲置也非常之多。

    在这次行动中，海南采取收缴土地闲置费、限期开发、等价置换、协议收回、无偿收回共五种方式进行闲置土地处置。

    截止年初，海南处置闲置土地1105宗、13.24万亩，面积处置率95%，宗数处置率为96%，追缴拖欠土地出让金入库59.76亿元。时隔整治结束一周年，那些被处置要求开工的企业是否如期开工?要回收的土地又是否如期收回?新浪记者先后走访了海南省国土资源厅、被处置的各大企业，就被闲置土地处置企业开工及回收情况进行了追踪回访。

    一周年追踪

    12家大房企约谈追踪或延期开发或无偿收回

    在整治攻坚克难时期，海南省国土资源厅约谈了12家“囤地”大户。国信、华润、中信、中远等房企大腕儿均在约谈之列。据了解，12家企业在海南共有44742亩闲置土地，占全省闲置土地总面积的32%。

    其中，海南中和(集团)有限公司有3267亩闲置土地，国信龙沐湾闲置土地3040亩，该两家企业所拥有的闲置土地面积是乐东县闲置土地总面积的66%。国企中远集团有5271亩闲置土地，占琼海市全部闲置土地面积的74.2%。

    从被约谈房企名单中可知，它们都是资金实力雄厚的知名企业。被约谈的原因简单明了，有企业囤地面积太大，如骏豪集团海口囤地1.6万余亩;有企业囤地时间太长，甚至达22年之久，问题却长期得不到解决;有企业不积极配合政府完成土地处置工作。据悉，上述企业在约谈时尚有12939亩闲置土地未完成处置。

    大上马海南房企集中开工

    经过多次走访，记者了解到，今年以来，海南项目规划报建及投资大幅增长。其中，海口自启动闲置处置工作以来，出现项目规划报建及投资大幅增长情况。陵水、文昌、保亭等市县也已有多家未按期动工建设的用地企业开始大举动工开发建设。

    在临高县临城镇二环东路一宗土地上，海南盈海建业投资有限公司闲置了1年多的4.74公顷土地终于被唤醒，项目施工已经进入尾声。据介绍该宗土地因企业自身原因一直没有开发建设，土地闲置满1年未满2年，临高县按《海南省闲置土地认定和处置规定》，采取征缴闲置费方式处置，重新约定了动工开发竣工期限和违约责任。截止目前，该宗地已完成投资额约9800万元，正在建设商业楼房和高层住宅。

   “全省推动一批闲置土地动工开发，也带动了一大批项目投资建设。”省国土厅相关负责人透露，据不完全统计，自开展处置工作以来，全省已动工开发建设的闲置土地219宗、2.12万亩，项目建设实际投资额约189亿元。

   部分企业土地无偿收回

    部分企业土地闲置超20年被无偿收回带动一批项目投资建设。其中，苏州经济技术发展总公司1992年取得位于东方与乐东县交界处至岭头村沿海一宗面积995亩土地使用权后，土地至今闲置了21年之久。土地用途为旅游用地，却一直未进行开发建设。作为被约谈的市县之一，乐东黎族自治县政府在这次的闲置土地清理处置工作过程中，经调查认定是土地使用权人自身原因造成该宗土地闲置。目前已无偿收回了这宗闲置土地使用权。

    此外，海南东山彩色冲印有限公司早在1993年8月13日取得位于万宁市东和农场太阳河旅游区一宗土地使用权，面积27亩，土地用途也是旅游用地，土地闲置时间长达20年之久未开发建设。万宁市政府在这次的闲置土地清理处置工作过程中，经调查认定是土地使用权人自身原因造成该宗土地闲置，无偿收回上述闲置土地使用权。

    除了无偿收回土地，有偿收回、延长开发期限、征缴闲置费也成为本轮海南省闲置土地处置中比较普遍的方式之一。

    根据省国土厅提供的材料显示，海口市城市建设投资有限公司于2005年8月至2010年2月期间在海口市秀英区石山镇建新管区共取得10宗土地，面积2043亩，由于该区域的城乡规划用途为非建设用地，造成该公司至今无法开发建设。经报海口市政府批准，今年7月，海口市国土资源局与海口市城市建设投资有限公司签订《土地有偿收回协议》，按2.8亿元有偿收回该公司2043亩土地。

    大部分房企土地延期开工

    据了解，海南明远置业有限公司在万宁市神州半岛北岸大环岭一共圈了8块土地，其中的地块260多亩，共1100余亩土地。8块土地均属于住宅用地，因为政府原因，每块土地都已经闲置2年以上。新浪乐居记者从海南闲置土地处置办公室了解到，政府已对明远置地的1000多亩土地进行处置，延长土地动工开发期限。

    此外，海口囤地1.6万余亩的骏豪与海口市国土局签订了协议，依然采取延长动工开发期限方式进行处置。

   “有些土地闲置下来，确实是因政府导致的。”海南国土资源厅有关负责人介绍说。十几年前，政府出让土地，大部分是“毛地”。“并且，当时政府也没有资金建设基础配套设施，所以允许企业成片购地，由企业统计规划、开发、招商甚至管理。”该负责人认为，此种出让土地的方式确实留下了很多问题。

   “也有些企业与政府签订协议已经快1年了，约定的动工期限也已经到了，但企业并未动工。”该知情人士说，“针对这类企业，约谈过程中，政府会根据企业意愿，如果不愿意开发就收回土地;若愿意开发，便给出较后期限。如果企业仍不动工，政府将收回土地使用权，没收保证金。”调查中，记者了解到，大部分房企土地在闲置土地处置中得到的结果是延期开发。

    海南省国土资源厅厅长陈健春表示，对存在因企业原因造成土地闲置超过500亩，以及不配合市县政府完成处置工作的，市县政府和国土部门将不会再接受其报名参与新土地的招拍挂活动，也不会对该企业原有的项目供应新地。

    陈健春说，海南省今年将严格落实供地目录，对高耗能、高污染的项目，限制或严格禁止土地供应，适当控制纯商品住宅项目的土地供应。

    施工面积大幅上涨房企压力暴增 价格战在所难免

    今年1至5月海南房企新开工面积550.7万平方米，相较去年的472.27万平方米，同比上涨16.6%。如今，海南高达6800多万平方米施工面积，给不少施工房企带来了较大的去化压力。海南锦诚董事长王路表示，如今的市场形势不乐观，由此带来了不少项目施工进展十分缓慢。不少项目是由去年延续至今。同时，大规模的闲置土地处置工作开展后，不少企业都抓紧了项目施工。由此带来了施工体量巨大，且难以拆解。“去年全年正在施工的项目总面积只有5000多万平方米，而今年仅半年的时间，施工面积已经达到6800多万平方米。由此可见，明年不少房企预售面积将是非常大的。”王路表示。

    海南地产经理人联合会主席、海南雅居乐房地产开发有限公司副总经理齐志辉表示，今年海南整体房地产销货压力都很大。整个市场比去年还要严峻。跟许多业内交流时，大家都表示压力。尤其三亚片区大量库存，以及清水湾片区、海口西海岸片区、文昌片区月亮湾片区、高隆湾片区等的库存量都大，急需去化。如果整个市场开发继续加大，供过于求的市场将更加严峻，价格竞争在所难免。

    走访中，不少业内表示，目前，海南房地产存在供过于求的现象。此次的施工，必然会带来库存量的增加。同时也会造成，房企现金周转的困难，市场价格竞争将会更加激烈。形成典型的供过于求市场

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