今年以来,海南房地产市场进入深度调整期,房地产开发投资、销售量、销售金额等指标一度非常低迷。进入季度,在一系列利好政策“刺激”下,海南房地产市场初步呈现回暖迹象,但在库存高企和部分房企资金链紧张的背景下,海南房地产市场健康稳定发展仍任重道远。

  市场呈现回暖迹象

  尽管上半年海南楼市整体遇冷,但碧桂园集团海南区域总裁叶剑清仍感受到了市场回暖热度。他认为,这与政府出台的系列政策利好有关系。

  海南省政府5月下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,从购房条件、银行放贷、公积金贷款、保障房覆盖等方面出台支持政策,在多重利好鼓舞下,海南房屋销售情况好转,新政对市场影响效果显现。

  据海南省统计局统计,2015年1-5月,海南省房屋销售面积为353.15万平方米,比去年同期下降4.3%,降幅较上月收窄10.9个百分点;房屋销售额383.70亿元,比去年同期下降3.5%,降幅较上月收窄14.6个百分点。

  鼓励和支持政策进一步细化。6月30日,海口市政府办公厅发文,把产权式酒店也纳入购房入户范围。实施稳增长促发展政策以来,海口市已经共办理购房入户1964套。

  海南房地产销售回暖,开发投资增速也快速企稳回升。海南省统计局数据显示,海南住宅、办公楼及商业营业用房投资全面加速;新开工面积由负转正,房屋销售降幅持续收窄。

  1-5月,海南全省房地产开发投资完成545.16亿元,同比增长20.6%,占全省固定资产投资的50.4%,增速比同期全省固定资产投资增速高出16.7个百分点。

  同时,海南房地产新开工项目明显加快,房屋新开工面积增速由负转正。受房地产销售市场回暖影响,全省房地产新开工项目步伐明显加快,自2014年以来新开面积头次呈正增长。1-5月海南省本年新开工面积为550.70万平方米,同比增长16.6%。增幅同比上升41.5%。

  去库存压力增大

  海南省统计局分析认为,在330新政落地后,房地产市场开始回暖。但因市场对新政仍处于融合期,开发企业面临资金周转、库存压力等问题,促进房地产市场健康发展仍需努力。

  记者近日走访海口的楼市发现,尽管市场有些起色,但整体态势仍处于调整期,主要原因是库存压力较大。

  今年以来,海南省房地产开发竣工速度加快,与上年同期竣工缓慢的态势形成鲜明的对比,但另一方面,销售市场相对平淡,导致商品房待售面积不断增长,去库存压力增大。

  房屋竣工进入快速发展轨道。1-4月,全省房地产开发企业房屋竣工面积276.49万平方米,增长31.9%,比上年同期增长提高45.3%。

  受市场新增供应量加大和销售减缓双重影响,海南房产市场去库存压力加大。1-4月,海南全省房屋待售面积1142.35万平方米,增长32.9%,较上年同期提高1.3个百分点。

  记者采访了解到,由于房地产形势持续低迷,部分开发商的资金压力较大,存在一定的风险隐患。海口市房地产业协会会长戴开权认为,房地产类贷款特别是开发贷款仍然比较严,房企的资金压力仍然比较大。

  在市场调整期,一些小房产企业资金链趋于紧张,一些房企迫于资金周转压力开始将持有项目和楼盘向大企业转手,海南房企分化整合加剧。

  叶剑清认为,开发商需制定价格需契合市场和客户需求,应避免盲目高价,总体来说,海南房地产市场现在呈现的市场状态为机遇与挑战并存,如何顺应市场的同时‘逆袭’市场,是每个开发商应该认真探讨的课题。”

  海南楼市“十三五”方向初定

  近期,海南省委、省政府明晰了“十三五”乃至更长一段时期的12个产业,其中包括对海南房地产业未来的发展方向做出初步规划。

  “十三五”期间,房地产业仍将是海南省重要产业之一。海南省住建部门所做的《“十三五”海南房地产业发展专题研究报告》提出,海南以本岛长居型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充,建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系,使房地产业与国际旅游岛的建设紧密结合、良性互动,打造国际化程度高、生态环境优美、地域文化魅力独特的世界 的海岛型理想家园、旅游胜地与度假天堂。

  报告提出,海南房地产在转型升级方面,按照“消化存量,优化增量”的思路,增加高端经营性房地产比重,逐步降低普通商品住房开发比例,优化房地产空间布局,不断推进房地产业结构调整和转型升级。

  在提升品质方面,海南房地产将从政策和规划上制止优质土地和环境资源低水平、低品质开发,从初级、粗放的开发向深度开发与品质提升转变,发展具有地方资源、环境、文化特色并且符合市场发展趋势、具有高度成长性、高附加值的房地产产品,提升产品价值和延长产业价值链。

  报告建议,优化产业结构,降低经济对房地产业的依赖,为房地产业结构调整和转型升级提供支撑。把好土地闸门,从源头管控房地产增量,建立住宅用地供应综合评定机制,控制好土地供应规模、节奏、时序和结构,努力实现资源价值较大化。加强规划管控,划定限建区和禁建区,切实加强海岸线和中部核心生态保护区等重要生态资源的保护。

  叶剑清认为,旅游地产及养老地产是海南房地产的重中之重,需有大盘造城经验的开发商,在打造项目之初,就规划且完善其公共设施建设。配套的不断完善与落地,是提升旅居度假生活的重要筹码,也是旅游地产持续健康发展的重要一环。未来海南房地产的发展趋势,应是在结合海南岛国际旅游岛的战略优势、海天资源优势,空气优势之下,发展生态环境好、体现生态资源价值的物业,在较大化利用自然环境与条件的前提下,尽较大可能保留这一系列的稀缺资源。
 

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