海口滨海地块目前已经基本被瓜分完毕，海口房地产的发展开始向南“挺进”。“海口南”成为价值潜力区被众多开发商关注，加之政府对土地开发的监管加强，房企囤地闲置行为被遏制，在土地开发快速运转的状态下，区域发展后劲十足，海口地产开发正式进入“南拓”时代。搜狐焦点近日启动“海口，一路向南”少有策划，直击海口楼市变化发展、解读房企竞争态势、探析区域规划发展现状。搜狐焦点于9月28日采访了海南锦诚董事长王路，深度解析了“海口南”当前的格局及楼市发展动态。

　　题记：从开发商转型至服务商，从“野孩子”成长为管理者，他有丰富的旅游地产实战经验，他观点犀利，对海南旅游地产有独特的看法。在这个跌宕起伏的地产时代，他用心耕耘，他是海南锦诚董事长王路。

　　海口南是整个海南的生态保护带，在较早的政府的规划中，这一块的水库特别多，原生态的环境保留较多，但真正大开发从这两年开始，在谈到“海口南”的优势时，王路思路清晰，海口南控区是一个有生态环境、有旅游内容、交通便利（东线高速、绕城高速、空港、铁路）的区域，未来潜力无限。

　　海口南控区生态资源优越 观澜湖打造成亮点

　　海口南会吸引哪些客户群体？王路直言：“海口南控区属于刚需市场，分两类刚需，一类刚需来自岛内，从府城、海口外溢出，包括新海南人。类是岛外上岛的度假刚需，岛外下飞机几时辰就可以到达南控区。南控区虽没有海洋资源，但有较好的生态资源，整个南边的生态环境目前保护比较好，玉龙泉国家湿地公园原生态环境很漂亮。”海口西面定位的是中高端客户，因为有海的资源、酒店会展，南面则以中低端客群为主，更偏向于中低端的养老养生客户，对城市来讲起到较好的互补作用。

　　交通方面，南部的发展仍处于起步状态，但比西面、东面的格局好，南面现在也面临一定的压力，但也有相对的好处，从海口市往西面走，南北的纵深并不长，交通可达性比东西的可达性更好，南面的大的路网条件好过西面。

　　在旅游和宜居方面，王路提到，海口南控区观澜湖的打造也成为亮点，观澜湖的客群定位是海南高尔夫物业的先进消费人群，还有冯小刚电影公社、兰桂坊、温泉等旅游配套。从旅游角度讲，观澜湖仍是琼北的核心之一，它改变了海口南边的硬件配套设施，由此观澜湖成为琼北旅游的集散门户。

　　“南控区来讲，政府希望以高铁作为枢纽，整个周边以商贸物流集聚为主，配套一些生态住宅，政府不希望在海口南边再出现大规模太多的纯粹的住宅社区。”

　　标杆房企开发能力强大 入驻“海口南”升级区域配套

　　恒大文化旅游城选择在落地“海口南”，在区域选择上有哪些优势？王路评价，恒大以往的拿地基本以市郊为主，土地成本较便宜，但市郊一定要考虑到交通配套，龙昆南延长线属于较好的外延区，以后环岛高铁完成后，转乘高铁、高速公路、机场都很方便，恒大文化旅游城的位置不错。

　　“从市场上看，恒大现在布局的四个城市，从儋州的那大、白马井、老城，到海口湾，再加上未来的外滩、棋子湾，除了文化旅游城能跑现金流量外，其他项目难以跑出现金流量。因为恒大文化旅游城在省会城市，有诸多利好条件，体量相对够大，再加上海口的人流量，这个项目对恒大来讲非常关键。”

　　恒大这样品牌房企进驻海口南区域，会带来什么？王路说道，2011年之前海南是一个中小企业为主导的市场，但2011年后，大房企就增加了，特别是去年海口来的绿地、恒大、保利，对房地产行业影响非常深远。在单个项目中难以看到特别明显的变化，但不管是开发的能级、资源的整合能力、区域的打造能力、客户资源的导入，及营销的打法，大房企都有明显的优势。“只要它想清楚了，就有这个手笔去调整结构，大企业的开发能力、拿地能力和工程能力都很强，这是带来的较大变化。”

　　海口南现造城企业 中小房企破局需做精做细

　　而海口，真正出现了能够造城的企业，海南绿地城是个造城的概念，总开发量达到一千万平米，产业植入、商业导入、大社区的打造，离空港近，海南绿地城规模够大，产业有支撑，商业有保障。

　　在大房企的竞争下，中小企业未来生存如何破局？王路建议，榜首，在人、财这两块没有明显优势时，可以跟大企业合作，进行联合开发；或者直接退出，把地和项目转让，到其他行业寻找自己的发展空间。，有一个比较好的人才团队，做精做尖，做本地的小众需求，如美林谷、紫园等，本身产品、环境、服务不错，在本地有较好的口碑，把产品做有效化，做细分市场。第三是合力开发的形式，每个企业根据自身的财务、人才、政府关系，可以把自己转化成园区运营商，引进其他房企开发商业，如华润的商业进驻，华侨城做旅游，前提是本身的规划、条件能支撑需求。就像自己开了一个百货店，引进不同的主力商家，自己持有一部分，这种园区运营商的方式也可行，需要企业结合自身条件判断。

　　海口地产未来的发展及竞争格局将如何变化？王路指出，海口每一个区域各有特点，定位会逐步清晰化，政府还要做很多的功课。北部的美丽沙300多万的开发体量，滨海国际千亩规模；目前东面开发虽然不成熟，但大项目不少，鲁能海蓝椰风、开维生态城等，包括之前拿地还没有做的；南面面向的玉龙泉也有100多万方，海南绿地城1000多万方，恒大文化旅游城100多万方，面向岛外的还有观澜湖；西面有绿地海长流、滨海新天地、中弘西岸头府等；中间看到的海航的综合体，海口东西南北都不缺名盘。

　　20年地产耕耘 见证海南蜕变

　　从海南到上海再回到海南，一路辗转，一路收获，1983年至2014年，他见证了海南的蜕变。王路大学毕业后榜首份工作在房地产公司，开始接触地产行业，他笑着称这是一个“野孩子”的阶段。

　　海南是一个神奇的地方，20年前曾经是中国较牛的商品化房地产市场，1992年海口普通家庭的月收入仅在三千块钱以内，但海口的房价已经飙至一万二三，当93年开始调控时，海口的房价跌至3000都没有人要。王路说道，海南是见过死亡的地方，后面从97年房改到现在，没有多少区域真正经历过海南这种由天堂到地狱的巨大的差别，四五年的时间里发生这么巨大的波动。

　　1994年的海口，遍地是烂尾楼，当年中国较高的住宅88层全部处停工状态，大量的债主、债户消失，施工队找不到甲方，各种问题堆积，在这样的环境下王路进入房地产行业，做了六年，他总结：杂，但是打下了很多未来的基础，除了财务部没有做过，其他的都做过，较长的是做物管。刚开始很杂的工作和积累，现在看来价值或许不大，但在未来某个时候你会发现是一个金矿，你可能就在这个行业里打通你的链条。

　　王路感叹，其实很多时候不在于你在公司的岗位，是在于你用什么样的心看待，用心的人总会有收获，如果不用心，给你再高的岗位平台也是一样的结果，企业里有很多东西来自于性格，企业文化就是老板文化。

　　2002年至2004年的上海，华府天地的操盘改变了王路的职业生涯，当时上海较贵的项目在3万左右的价格，华府天地的销售卖到了5.1万元每平，“在做那个项目的时候，我一进来说做城市的标杆类项目，较大的价值不在你卖了多少业绩，是在标杆的平台上你认识了多少资源，认识了多少客户，这就是你的价值。”或许由此，王路对房地产销售渠道和资源有了深刻的认识。

　　经历了3年世联的洗礼，王路完成了很多专业知识面的积累和体系化的过程调整，辗转反侧，2010年又回到了海南，他看好当时旅游地产的发展前景。如今，他在海南锦诚，继续为海南房企提供旅游地产战略咨询服务，他的理想是，做中国较重要的旅游地产企业服务平台，传播海南，营销海南。

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