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海口南控区生态资源优越 标杆房企升级区域配套

  责任编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期至:2016-09-10  来源:搜狐焦点网  浏览次数 339 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  海口滨海地块目前已经基本被瓜分完毕,海口房地产的发展开始向南“挺进”。“海口南”成为价值潜力区被众多开发商关注,加之政府对土地开发的监管加强,房企囤地闲置行为被遏制,在土地开发快速运转的状态下,区域发展后劲十足,海口地产开发正式进入“南拓”时代。搜狐焦点近日启动“海口,一路向南”少有策划,直击海口楼市变化发展、解读房企竞争态势、探析区域规划发展现状。搜狐焦点于9月28日采访了海南锦诚董事长王路,深度解析了“海口南”当前的格局及楼市发展动态。

  题记:从开发商转型至服务商,从“野孩子”成长为管理者,他有丰富的旅游地产实战经验,他观点犀利,对海南旅游地产有独特的看法。在这个跌宕起伏的地产时代,他用心耕耘,他是海南锦诚董事长王路。

  海口南是整个海南的生态保护带,在较早的政府的规划中,这一块的水库特别多,原生态的环境保留较多,但真正大开发从这两年开始,在谈到“海口南”的优势时,王路思路清晰,海口南控区是一个有生态环境、有旅游内容、交通便利(东线高速、绕城高速、空港、铁路)的区域,未来潜力无限。

  海口南控区生态资源优越 观澜湖打造成亮点

  海口南会吸引哪些客户群体?王路直言:“海口南控区属于刚需市场,分两类刚需,一类刚需来自岛内,从府城、海口外溢出,包括新海南人。类是岛外上岛的度假刚需,岛外下飞机几时辰就可以到达南控区。南控区虽没有海洋资源,但有较好的生态资源,整个南边的生态环境目前保护比较好,玉龙泉国家湿地公园原生态环境很漂亮。”海口西面定位的是中高端客户,因为有海的资源、酒店会展,南面则以中低端客群为主,更偏向于中低端的养老养生客户,对城市来讲起到较好的互补作用。

  交通方面,南部的发展仍处于起步状态,但比西面、东面的格局好,南面现在也面临一定的压力,但也有相对的好处,从海口市往西面走,南北的纵深并不长,交通可达性比东西的可达性更好,南面的大的路网条件好过西面。

  在旅游和宜居方面,王路提到,海口南控区观澜湖的打造也成为亮点,观澜湖的客群定位是海南高尔夫物业的先进消费人群,还有冯小刚电影公社、兰桂坊、温泉等旅游配套。从旅游角度讲,观澜湖仍是琼北的核心之一,它改变了海口南边的硬件配套设施,由此观澜湖成为琼北旅游的集散门户。

  “南控区来讲,政府希望以高铁作为枢纽,整个周边以商贸物流集聚为主,配套一些生态住宅,政府不希望在海口南边再出现大规模太多的纯粹的住宅社区。”

  标杆房企开发能力强大 入驻“海口南”升级区域配套

  恒大文化旅游城选择在落地“海口南”,在区域选择上有哪些优势?王路评价,恒大以往的拿地基本以市郊为主,土地成本较便宜,但市郊一定要考虑到交通配套,龙昆南延长线属于较好的外延区,以后环岛高铁完成后,转乘高铁、高速公路、机场都很方便,恒大文化旅游城的位置不错。

  “从市场上看,恒大现在布局的四个城市,从儋州的那大、白马井、老城,到海口湾,再加上未来的外滩、棋子湾,除了文化旅游城能跑现金流量外,其他项目难以跑出现金流量。因为恒大文化旅游城在省会城市,有诸多利好条件,体量相对够大,再加上海口的人流量,这个项目对恒大来讲非常关键。”

  恒大这样品牌房企进驻海口南区域,会带来什么?王路说道,2011年之前海南是一个中小企业为主导的市场,但2011年后,大房企就增加了,特别是去年海口来的绿地、恒大、保利,对房地产行业影响非常深远。在单个项目中难以看到特别明显的变化,但不管是开发的能级、资源的整合能力、区域的打造能力、客户资源的导入,及营销的打法,大房企都有明显的优势。“只要它想清楚了,就有这个手笔去调整结构,大企业的开发能力、拿地能力和工程能力都很强,这是带来的较大变化。”

  海口南现造城企业 中小房企破局需做精做细

  而海口,真正出现了能够造城的企业,海南绿地城是个造城的概念,总开发量达到一千万平米,产业植入、商业导入、大社区的打造,离空港近,海南绿地城规模够大,产业有支撑,商业有保障。

  在大房企的竞争下,中小企业未来生存如何破局?王路建议,榜首,在人、财这两块没有明显优势时,可以跟大企业合作,进行联合开发;或者直接退出,把地和项目转让,到其他行业寻找自己的发展空间。,有一个比较好的人才团队,做精做尖,做本地的小众需求,如美林谷、紫园等,本身产品、环境、服务不错,在本地有较好的口碑,把产品做有效化,做细分市场。第三是合力开发的形式,每个企业根据自身的财务、人才、政府关系,可以把自己转化成园区运营商,引进其他房企开发商业,如华润的商业进驻,华侨城做旅游,前提是本身的规划、条件能支撑需求。就像自己开了一个百货店,引进不同的主力商家,自己持有一部分,这种园区运营商的方式也可行,需要企业结合自身条件判断。

  海口地产未来的发展及竞争格局将如何变化?王路指出,海口每一个区域各有特点,定位会逐步清晰化,政府还要做很多的功课。北部的美丽沙300多万的开发体量,滨海国际千亩规模;目前东面开发虽然不成熟,但大项目不少,鲁能海蓝椰风、开维生态城等,包括之前拿地还没有做的;南面面向的玉龙泉也有100多万方,海南绿地城1000多万方,恒大文化旅游城100多万方,面向岛外的还有观澜湖;西面有绿地海长流、滨海新天地、中弘西岸头府等;中间看到的海航的综合体,海口东西南北都不缺名盘。

  20年地产耕耘 见证海南蜕变

  从海南到上海再回到海南,一路辗转,一路收获,1983年至2014年,他见证了海南的蜕变。王路大学毕业后榜首份工作在房地产公司,开始接触地产行业,他笑着称这是一个“野孩子”的阶段。

  海南是一个神奇的地方,20年前曾经是中国较牛的商品化房地产市场,1992年海口普通家庭的月收入仅在三千块钱以内,但海口的房价已经飙至一万二三,当93年开始调控时,海口的房价跌至3000都没有人要。王路说道,海南是见过死亡的地方,后面从97年房改到现在,没有多少区域真正经历过海南这种由天堂到地狱的巨大的差别,四五年的时间里发生这么巨大的波动。

  1994年的海口,遍地是烂尾楼,当年中国较高的住宅88层全部处停工状态,大量的债主、债户消失,施工队找不到甲方,各种问题堆积,在这样的环境下王路进入房地产行业,做了六年,他总结:杂,但是打下了很多未来的基础,除了财务部没有做过,其他的都做过,较长的是做物管。刚开始很杂的工作和积累,现在看来价值或许不大,但在未来某个时候你会发现是一个金矿,你可能就在这个行业里打通你的链条。

  王路感叹,其实很多时候不在于你在公司的岗位,是在于你用什么样的心看待,用心的人总会有收获,如果不用心,给你再高的岗位平台也是一样的结果,企业里有很多东西来自于性格,企业文化就是老板文化。

  2002年至2004年的上海,华府天地的操盘改变了王路的职业生涯,当时上海较贵的项目在3万左右的价格,华府天地的销售卖到了5.1万元每平,“在做那个项目的时候,我一进来说做城市的标杆类项目,较大的价值不在你卖了多少业绩,是在标杆的平台上你认识了多少资源,认识了多少客户,这就是你的价值。”或许由此,王路对房地产销售渠道和资源有了深刻的认识。

  经历了3年世联的洗礼,王路完成了很多专业知识面的积累和体系化的过程调整,辗转反侧,2010年又回到了海南,他看好当时旅游地产的发展前景。如今,他在海南锦诚,继续为海南房企提供旅游地产战略咨询服务,他的理想是,做中国较重要的旅游地产企业服务平台,传播海南,营销海南。

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