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楼市问题博鳌遇冷:为什么今年大家不关心房价了

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天  来源:文昌房产信息网  阅读 446 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
  还记得去年的博鳌论坛,较受欢迎的嘉宾之一就是被称为“大炮”的华远地产董事长任志强,还有经常和他一起结伴出现的搭档SOHO中国董事长潘石屹,这俩人走到哪里后头都呼啦啦跟着一群记者。
  而其他一些经济学者比如春华资本集团董事长胡祖六,地产大佬如万通控股董事长冯仑也常被记者围堵,被询问关于未来房价走势的判断。
  回顾当时的这些相关文章,点击量极高,好几条齐刷刷地占据了当时四大门户的头条区域。
  当时,反响强烈的经典语句有很多,比如住建部部长说相信房价会按照国务院调控的趋势走,任志强说,住建部部长的话不可信,房价不会降。
  他说,没有一个行业比房地产单行业消费较大了,经济转型就是要转到住房上,如果不转到住房上,中国梦是实现不了的。
  “索罗斯先生说中国不能靠房地产拉动中国经济,那靠什么?高铁投资较高的一年也就2万亿,比房地产接近7万亿差远了,其他还有什么更大的吗?食品原来较大,现在也就是6万多亿。”他问道。
  当时,有记者问,楼市泡沫会不会破灭,任志强还强势地反问记者:“你认为楼市有泡沫吗?那就不要采访我了,因为我不这样认为。”
  但很让人意外的是,今年的论坛完全找不到去年的盛况,往年前往博鳌的车上,记者们对海南的房价都十分感兴趣,今年我经历了四天时间的论坛,身边却几乎听不到多少关于未来房价变化的讨论,不少专家被记者询问的问题也基本集中在金融领域。
  去年的楼市分论坛也被安排在博鳌论坛的较后,但当时的现场人满为患,观众举手提问者的数量十分多,但今年这个时候,参会者却很有限,会议还没结束,一半参会者已经提前离开了。
  在昨天的城镇化论坛上,面对听众对楼市的问题,潘石屹非常简短平静地回复说:“我没有什么要说的,往年大家都关心房价,今年已经不关心了。”
  耶鲁大学教授陈志武也强烈地感觉到这个降温的变化过程,他这么分析其中的原因:这说明拥有话语权和财富的这部分人,对房产投资的需求降低了,兴趣减弱了。
  当然,他说,中国房地产的刚性需求还是十分庞大的,但这其中很大一部分群体没钱购房子,更多集中在廉租房、低价房,甚至租房,并非房产企业的主要消费群。
  今年,让人印象比较深刻的还有潘石屹谈起的一个调查,他问在北京生活的人较关心的问题是什么,10个人里面7个人说是空气污染。同样的问题他到上海也问了10个人,得到的答案却跟北京完全不一样,有9个人回答说是房价问题。
  对此现象,有很多人说是上海丈母娘太厉害,也有大部分吐槽购不起房子的网友的回复是“关心也没用”,对中国特别是一二线城市房价下跌仍然没有信心,甚至还有人评价说,相比于房价,污染的解决还更有希望一点。
  有位网友的评价也非常经典,他觉得是因为北京的房价已经超出人类能够忍受的极限了,所以北京人已经麻木了;上海的房价相对还低一点,所以上海人还感觉得到痛。
  专家:楼市上行动力开始减弱回调是大势所趋
  楼市回调是大势所趋
  经历了几年持续上涨后,楼市在2014年的上行动力开始减弱。
  中原地产数据显示,3月份北京二手住宅挂牌价和部分房源成交均价开始下滑,部分下滑幅度超过10%。而在政策层面,随着资金面收紧,全国多地出现头套房优惠政策取消,以及暂停房贷的现象,在此背景下,市场对2014年楼市的展望由乐观转为谨慎,楼市开始在去年高速增长基础上触顶回调。
  数据显示,3月份全国54个城市签约住宅合计为20.9万套,相比2013年3月份的31.5万套,同比下调幅度达到了33.5%。其中二线城市跌幅较大达到了47.5%,一线城市跌幅也达到了40.4%。
  中原地产头席分析师张大伟分析,从整体数据看,市场在2013年四季度已经开始触顶,预计今年价格涨幅会持续回落。“只是因为一线城市和小部分二线城市的涨幅过大,掩盖了全国整体房地产市场已经逐渐出现冲高回落的趋势。从全国房地产市场看,很多城市的库存积压已经非常严重,局部三四线市场酝酿崩盘风险。”
  较新出炉的2014年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告指出,2014年3月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为11002元/平方米,环比上月上涨0.38%,涨幅较上月缩小0.16个百分点。从涨跌城市个数看,63个城市环比上涨,37个城市环比下跌。
  中国指数研究院指数研究部研究总监杜炳国认为,楼市回调是大趋势,未来三四线城市的限购存在取消的可能性,一线城市的房价也会出现放缓的趋势。
  杜炳国介绍说,一线城市在2013年的价格上涨幅度达到20%~30%,三四线城市的涨幅可能只有10%,如果回调的话,一线城市的幅度会比较明显,但是周期较短,而三四线城市因为市场有一定的库存,回调的幅度较小,但是周期会很长。
  不同于以往一刀切政策,今年楼市以“双向调控、分类指导”为原则,即在过热的时候为其降温,在失速的时候促其稳定。
  杜炳国表示,过去一年,以一线城市为代表的住房价格上涨明显过快,严重透支了市场购购力,随着销售动力的集中释放,新的需求尚在形成与培育中,这将引发住房供求关系的急剧调整。此外,市场资金面总体趋向紧张的速度已经超过市场预期,特别是利率市场化条件下,银行获取资金的成本一旦高于放出去的贷款利率,房贷的受限将大大抑制房价上涨。
  楼市回调背景下,市场出现的分化现象却难以平衡。继杭州、常州、温州等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后,宁波出现房企倒闭破产的现象。开发商“以价换量”的策略并没有让市场回归“量”的轨道。
  地方政府救市路径浮出:限购信贷税收调控进一步放权
  近日,有关限购松绑的消息不断传来,“救市”的声音再度响起。
  据记者了解,在库存量较大的城市,目前有不少房企呼吁政府“救市”,而“救市”建议集中在以下几方面:放松二套房贷,加强对房企信贷上的支持;地方出台购房税费减免政策;实行限购的城市能够松绑限购,从需求层面给予支持。
  而开发商的诉求正好与决策层给出的下一步调控路线相呼应。在今年全国两会期间,住建部副部长仇保兴明确表态,将在楼市调控中扩大地方政府的调控权限,包括制定和实施住房限购政策、住房信贷政策、公积金贷款政策、土地投放和房地产税负。这让地方政府出手“救市”成为可能。
  “实际上,从我们市里的情况来看,在信贷、税收方面能够进行政策调整,这是比放松限购更为有效的办法”,东部某二线城市一位住建厅官员对《华夏时报》记者表示,“放松限购只是改变预期,信贷、税收的调整却能直接为购房者降低购房成本。”
  放权地方政府
  “我们已经在部署监测楼市各项调控政策的效果,一季度的调研报告和情况说明正在汇总中。”上述东部二线城市的住建厅官员向记者表示,在对调研进行汇总后,市里将集中讨论关于楼市调控工作中的相关问题。
  按照他的说法,尽管层面尚未直接表态地方可以调整楼市相关政策,但目前高层关于楼市调控的“口风”没那么紧了。“目前市里在限购、公积金贷款以及契税优惠方面都在进行相应的政策储备,一旦其他城市有所松动,我们的政策也能跟得上。”
  从今年3月份开始,几个楼市成交大幅下降的城市已经对“限购”政策作出了“松动”尝试。温州市限购松绑方案已经上报浙江省政府,长沙、杭州、常州等地也在酝酿对楼市调控政策做出调整。
  “除了严控土地供应量,我们预计在需求方面也有可供备选的方案,如放宽公积金贷款限制、降低政府性规费收缴标准并分期缴费、购房入户等政策。”常州一位知情人士如是说。
  值得关注的是,从2013年年底开始,“放权地方政府、对不同城市实行分类指导”的思路就已经在住建部工作会议上被确定下来。
  “尽可能放权给地方政府的思路已经确定,问题就在于放什么权、如何放权”,住建部一位内部人士对本报记者表示,“在这两个问题上,从部里来说仍然是有不同的声音,现在只能视情况而定,根据各地上报的政策调整方案我们再酌情研究。”
  据上述东部二线城市的住建厅官员透露,目前其所在部门已经开展了对公积金贷款情况进行调查,预计先出台调整公积金政策的可能性比较大。
  实际上,已经有城市在这类政策上先动起来。近日,有媒体报道,营口市相关主管部门出台政策称,在4月1日-30日期间个人购购商品房,经各区财政部门房交会现场认证,给予购房者契税全额返还政策。同时,在这一时段购房,办理房屋所有权证时给予行政事业性收费减免政策。
  “如果地方政府可以在信贷、税收等方面进行调整的话,调整的效果不亚于放松限购。从以往楼市调控的经验来看,在限购不能明确松绑的前提下,地方政府都是通过在信贷、税收方面的调整获得喘息机会的。”北京市房协秘书长陈志对记者表示。
  2008年“救市”将重演?
  实际上,对于楼市调控来说,地方政府一直将“适度放松信贷和税收”的做法作为“曲线救市”的头选动作。
  2011年底,在银行信贷压力持续不减的情况下,各地就曾经出现利用住房公积金做“微调”文章的举动。当时,宁波、南京、重庆等地就分别出现

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