部分流动性疲弱开发商或面临融资危机

  佳兆业“魔咒”应验房企海外融资“香饽饽”已遇冷

  佳兆业风波未息,给各个房企带来的困扰仍然继续。但这一次与此前的“深圳预警名单”影响不同,范围已经扩散至整个地产圈。

  2月11日早间,恒大地产集团有限公司发布公告称,于2015年2月10日,恒大与J.P.Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞就发行金额为10亿美元并于2020年到期的12%优先票据订立购购协议。

  同日,绿城中国控股有限公司也宣布,公司拟增发于2019年到期的2亿美元优先票据,该笔票据利率为8%。新票据发行后将与绿城于2013年9月24日发行的2019年到期的3亿美元8.0%优先票据合并及组成单一系列。

  虽说年初融资为房企的“惯动作”,但和以往的票据融资成本相比,此次的融资成本可谓直线上升,此前券商热议的“佳兆业事件影响开发商境外融资”的说法似乎已一语成谶。

  房企“发新债偿旧债”

  在恒大公布的融资细节里,此次的美元票据发行定价、本金总额、发售价及利率等由J.P.Morgan(作为少有全球协调人)及J.P.Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞(作为联席牵头经办人及联席账簿管理人)透过询价圈购方式厘定。

  其中,J.P.Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞亦为票据的初步购家。

  与此同时,恒大还于公告中进一步透露了该笔票据的一些赎回条件。公告显示,若恒大在2018年前赎回该笔票据,则赎回价为本金额的106%,若在2019年及之后赎回,恒大则须付出103%的代价。

  具体上,恒大若于2018年2月17日前任何时间赎回,可选择按相等于已赎回票据本金额100%另加截至(但不包括)赎回日期的适用溢价以及应计但未付利息(如有)的赎回价。而恒大若在2018年2月17日前随时按票据112%的赎回价,就要另加应计及未付利息,赎回票据本金总额的较多35%,连同出售其若干类别股本所得款项。

  就此次募资,国际评级机构穆迪分析认为,拟发行的美元票据将有助于改善恒大的流动性状况。但是,此次发行不会对恒大的债务杠杆率产生显著影响。“目前恒大的杠杆率水平相对于其评级而言已经较高。”穆迪预计其债务杠杆率在未来6～12个月可能保持在类似的高位。因此,穆迪给予这份高息债“B2”评级,评级展望负面。这样的“负面展望反映了对恒大信用指标疲软(可能对其当前评级造成压力)以及对非房地产业务投资规模较大的担忧。”穆迪表示。

  事实上,和一直强调“现金为王”的恒大一样,中国大部分内房股都习惯于“发新偿旧”的债务展期模式。

  还有包括龙湖、龙光、世茂等在内的所有发债房企筹资用途大部分是“现有债务再融资”。资料显示,世茂曾于2015年2月3日宣布发行的年息8.375%、8亿美元优先票据。其目的直指,为集团现有债务再融资(包括部分或悉数赎回2011年票据)、为其现有及新增物业发展项目(包括土地出让金及建筑费用)提供资金及作其他一般企业用途。而碧桂园亦曾发行2019年到期的2.5亿美元、5.5亿美元债券,并坦承筹资目的赎回2017年到期的5.5亿美元优先票据,以及其他现有债务的偿还。

  海外融资成本攀升

  无怪乎房企们青睐海外融资,畅通的海外融资渠道、低廉的海外融资成本以及完善的评级体系一直是内房股青睐海外融资的原因。而这也一度成为中国房企在海外上市、努力搭建海外融资平台的主要原因。

  据瑞信亚洲房地产研究主管杜劲松给出的20家上市房企境外债务数据显示,9家房企境外债务所占比例达到或超过50%。其中,中国海外发展和SOHO中国境外债务所占比例较大,分别为83%和75%;万达商业地产和万科的境外债务所占比例较小,分别为4%和13%。

  以较常见银团贷款和发行票据、债券类融资方式为例,其利率一般不超过10%。而正是得益于低成本海外融资比例的加大,内房股的报表一向十分好看,整体融资成本被拉低至5%～8%。

  但好日子似乎已经远去。不久前,由于未能支付1月8日到期的一笔2300万美元债利息,佳兆业成为头家美元债务违约的中国房地产企业。与此同时,佳兆业未偿境外债务余额规模总量达25亿美元,这不仅加剧了海外市场对中国房地产业财务风险的担忧,更进一步提升投资者和资金提供方所要求的风险溢价。

  除此之外,受美联储今年稍后可能上调基准利率的预期以及近期人民币贬值影响,中国房地产开发商的境外融资成本还将承受一定的上涨压力。

  数据显示,除了恒大年息12%的美元票据外,中国水务地产、龙光地产的债券年利息亦已逼近12%～13%。与此同时,费用不菲的佣金和包销折扣亦将继续加剧房企的海外融资成本。据了解,佳兆业发债成本是900万美元、龙光地产为700万美元。显然高达12%的年息若加上发债中介费用,融资成本已经和当前国内信托的成本相去不远。

  而在资金泛滥的2014年,房企在境外超低的融资成本可以用“惊喜”来形容,一些规模与恒大接近的房企比如万科,2014年发行的美元债票息利率仅2.625%,其他国企背景的房企也能拿到3%左右的票息利率。而一些规模及盈利水平远低于恒大的中小房企,同样可以发行利率较低的美元债,比如旭辉控股集团2014年发行的美元债,实际利率只有8.99%。

  “香饽饽”遇冷

  事实上,早在佳兆业违约事件爆发时,国际评级机构穆迪就曾发布报告称,短期内中国房地产开发企业境外融资渠道将受一定程度的负面影响。如今,穆迪的报告一语成谶,以往年初的融资高峰期并未如约而至。

  据日前中原地产公布的数据显示,今年1月份主营业务位于内地的房企海外融资额明显减少,仅有7家房企到海外资本市场进行融资,融资额度仅为158亿元人民币。并且,相比于2014年1月份21家房企海外融资600亿元人民币,融资家数和融资规模分别同比锐减66.7%和73.7%。

  与此同时,还有多家房企推迟甚至取消了海外融资的计划。据华南某百亿房企财务官向《中国经营报》透露:“在其刚公布的2014年财务数据中,境外融资占比超60%,如今受海外融资成本增加的影响,其接下来将把融资转向境内,以银行间的贷款为主。”

  而标普分析师孔磊亦透露,目前在海外排队等着境外融资的内房股比去年少了很多,“碧桂园已经明确开始减少其境外融资的规模,并表示以后的融资侧重于境内。”

  “预计接下来房企的融资将会转向境内,比如说近期放开的中期票据、银行授信、超短期融资等。”而不久前的2月3日,恒大就宣布从中国邮储银行获得200亿元综合授信,短短4天之后(2月6日),恒大再从中国农业银行获得200亿元授信。

  “目前,投资者还是比较谨慎。但是相对于其他企业,恒大的偿债能力和信用都比较好,因此就算恒大的财务报表不好看,依旧能顺利在海外融资。”

  孔磊进一步分析称:“接下来的资金可能转向更加稳定的开发商,而那些流动性已经疲弱,且未来12个月内存在较高再融资需求的开发商,可能面临融资危机。”

  显然境外市场仍需要一段时间恢复,“但若境外融资渠道显著收紧,同时风险溢价持续处于高水平,中国房地产开发企业的信用质量则有可能恶化。”穆迪分析师梁镇邦的看法似乎更为悲观。

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