房企海外融资缩水 楼市进入“后高周转”时代

　　从佳兆业风波到中小房企生存困局，再到人民币贬值，较近楼市利空不断。

　　中原地产数据显示，2015年1月宣布在海外资本市场融资的房企仅有7家，合计融资额为158亿元人民币，相比2014年1月的21家企业600亿元融资额锐减七成。

　　兰德咨询对港股上市的30家房企资金压力测试发现，得分在70分“及格线”以上的只有6家。

　　中原地产头席分析师张大伟指出，目前楼市已整体进入 “后高周转”时代：随着土地成本、融资成本上升，房企以往依托高利润和高杠杆的策略很难再有操作空间。

　　7家房企海外融资158亿

　　按照兰德咨询资金压力测试模型，在对港股上市的30家房企的资金压力测试发现，得分在70分以上的只有6家。“70分以下就有风险。”兰德咨询总裁宋延庆对《每日经济新闻》记者说，随着全行业金融化的趋势越来越明显，提高现金流及运营的精细化管理水平更为重要。

　　通过对企业的评测，宋延庆发现，目前行业内较需要重视的就是资产负债率这一数据，大部分房企资产负债率都在90%左右，而现金占总资产的比值也相对较低，一般港股上市房企这一比值控制在15%~20%，其建议A股房企也不要低于10%。

　　宋延庆表示，在以债养债的开发模式下，如果企业负债过高、增速过快，一旦销售额下降，资金链就可能断裂。针对房地产企业现金流特点，通过测算不同压力情形下企业的资金状况，能够获知企业未来一年的资金链安全程度。

　　中原地产研究部统计数据显示，截至目前，国内房企海外融资锐减，1月份宣布在海外资本市场融资的仅有7家，合计融资额为158亿元人民币，相比2014年1月的21家企业600亿元融资额锐减七成。

　　“以往，1月份房企都会选择在海外大规模融资，但在2015年，受佳兆业事件及人民币贬值影响，房企海外融资遇冷，融资成本也明显上涨。”张大伟说。

　　多位房企人士表示，预计在2015年春节后，房企海外融资的难度将继续增加。

　　张大伟提醒，巨量的海外融资负债规模将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约。同时随着美元走强，热钱流出速度可能会加快，从而进一步加剧房企资金压力。如果人民币贬值成为趋势，房地产市场将面临持续颓势，进而可能伤害中国经济。

　　多家房企负债超百亿

　　Wind资讯统计数据显示，A股144家上市房企平均负债额为118.36亿元。其中“招保万金”四家房企的负债合计达到了9095亿元，除金地2014年前三季度负债979.67亿元外，其他三家负债都超过了千亿，其中万科前三季度负债4137.92亿元。从资产负债率来看，万科为79.6%，招商地产为72.2%，保利和金地分别为80.3%和72%。

　　记者梳理这144家上市房企的负债情况发现，共有33家房企的资产负债率超过了80%的红线，其中珠江控股达到98.74%，阳光城为90.96%。

　　张大伟对 《每日经济新闻》记者表示，他们在对20家上市房企的财务数据跟踪研究后发现，目前行业已整体进入 “后高周转”时代。“在2010年前，很多大型房企规模和业绩的快速增长主要依托高利润和高杠杆策略。但随着土地成本、融资成本的上升，这一策略很难再有操作空间。”

　　张大伟指出，在步入“后高周转”时代后，上市房企的核心净利润率依然处于下降通道，2014年上半年20家上市房企的平均核心净利润率仅为12%，处于历史较低位。

　　“得益于融资和销售方面的优势，品牌房企的整体财务表现相对比较稳定，但现在摆在大家面前的问题就是如何转型。”一位上市房企高管表示。张大伟预计，2015年大部分企业的销售任务制定将非常谨慎，经营策略将以平稳去库存为主。

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