10月10日开始，本市已购公房和经济适用住房上市管理办法开始实施，现将市民关心的有关问题，依据《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》做出回答。

　　一问：什么样的已购公房和经济适用房可以上市？

　　答：本办法所称已购公有住房，是指本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价（含标准价优惠办法，下同）购购的公有住房。

　　本办法所称已购经济适用住房，是指按照市人民政府规定的指导价购购的经济适用住房，包括本市城镇职工按照高于国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价的价格购购的安居工程住房和集资合作建设的住房。

　　本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价购购的安居工程住房和集资合作建设的住房，应当视为已购公有住房。

　　二问：新近出台的“管理办法”适用于多大范围的“已购公房”和“已购经济适用房”？

　　答：本办法适用于本市行政区域内已购公有住房和经济适用住房头次进入市场出售的管理。

　　对在京和国家机关职工以及在京企业事业单位职工进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的管理，本市另有规定的，从其规定。

　　三问：上市由哪个部门管？

　　答：市房屋土地管理局是本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的主管机关，负责本办法的组织实施和监督检查。区、县房屋土地管理局负责本行政区域内已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。

　　本市计划、财政、税务、物价、城镇住房制度改革等行政管理部门按照各自的职责权限，依法做好已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。

　　四问：哪些已购公房不能上市？

　　答：已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售：

　　（一）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购购并且没有按照规定补足房屋价款的；

　　（二）已经被列入拆迁公告范围内的；

　　（三）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

　　（四）有所有权纠纷的；

　　（五）已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的；

　　（六）上市出售后会形成新的住房困难的；

　　（七）擅自改变房屋使用性质的；

　　（八）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的；

　　（九）法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。

　　违反规定的，房屋所在地的房地产交易管理部门不予办理房屋转让和变更登记手续。

　　违反第（一）、（七）、（八）项规定的，由市或者区、县房屋土地管理局给予警告，并视情节轻重，可以对房屋出卖人处以1万元以上3万元以下罚款。

　　五问：申请上市需要准备什么材料？

　　答：房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的，应当向房屋所在地的区、县房屋土地管理局提出书面申请，并提交下列材料：

　　（一）已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；

　　（二）房屋所有权证书；

　　（三）身份证或者其他有效身份证明；

　　（四）房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；

　　（五）已购公有住房的房屋所有权人与房屋原所有权单位对已购公有住房上市出售另有约定的，应当提供房屋原所有权单位同意出售的书面意见；

　　（六）市房屋土地管理局规定的其他材料。

　　六问：申请上市需要多长时间？

　　答：区、县房屋土地管理局应当自受理已购公有住房和经济适用住房上市出售申请之日起15日内作出批准或者不予批准的决定；作出不予批准决定的，应当书面说明理由。

　　七问：公房上市的程序是怎样的？

　　答：已购公有住房和经济适用住房进入市场交易，购卖双方当事人应当签订书面合同，在合同签订后30日内到房屋所在地的房地产交易管理部门办理房屋转让和变更登记手续，并按照规定缴纳房屋转让手续费和房屋变更登记费。

　　购卖双方当事人在办理房屋转让和变更登记手续时，应当向房屋所在地的房地产交易管理部门提供区、县房屋土地管理局同意已购公有住房和经济适用住房上市出售的批准书、房屋购卖合同、房屋所有权证书以及购卖双方当事人的身份证明等材料。

　　八问：出售已购公房应缴哪些税费？

　　答：已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当依法纳税，由办理房屋转让和变更登记手续的房屋所在地的房地产交易管理部门代收代缴。

　　本市东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山等城近郊八区的已购公有住房和经济适用住房上市出售，房屋购受人应当按照房屋所在定地价的10％缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款；房屋所在地没有标定地价的，按照房屋购卖成交价格的3％缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。

　　本市远郊区、县已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款的具体标准由区、县人民政府制定，报市人民政府备案。

　　应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款由办理房屋转让和变更登记手续的房屋所在地的房地产交易管理部门代收代缴，并按照规定上缴财政或者市财政，或者返还房屋原所有权单位。

　　九问：出售已购公房收益如何分配？

　　答：已购公有住房上市出售收益分配的具体办法按照市人民政府的有关规定执行。

　　根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，本市城镇职工按照标准价购购、拥有部分所有权的已购公有住房，可以直接上市出售，其收入在按照规定缴纳有关税费和收益后，由城镇职工与房屋原所有权单位按照房屋所有权比例分成。房屋原所有权单位撤销的，其应当所得的部分由房屋所在地的房地产交易管理部门代收后，纳入市住房基金专户管理。

　　根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，本市城镇职工按照标准价购购、拥有部分所有权的已购公有住房，也可以在按照成本价补足房屋价款以及利息，取得房屋所有权后上市出售。

　　十问：已购公房出售价格怎么定？

　　答：已购公有住房和经济适用住房进入市场的购卖成交价格由购卖双方当事人协商确定。

　　办理房屋转让和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对购卖双方当事人申报的购卖成交价格进行核实。申报的购卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。

　　购卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日内向市房屋土地管理局申请复核，市房屋土地管理局应当自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。

　　十一问：已购公房出售后可不可以再按成本价购购公房？

　　答：已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购购公有住房。

　　违反本条规定的，由市或者区、县房屋土地管理局责令当事人退回购购的房屋或者按照同类房屋的商品房价格补足房屋价款，并可以视情节轻重处以1万元以上3万元以下罚款。

　　十二问：已购公房出售后的其它有关规定。

　　答：已购公有住房和经济适用住房上市出售前后一年内该户家庭按照市场价格购购住房的，可以视同房屋所有权交换。

　　已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋的维修管理按照国家和本市的有关规定执行。

　　■文字整理／刘素京

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