北京市从1998年推出19片经济适用房后，因其价格低于相同地段的商品房，适应中、低收入的经济随承受能力，受到了广泛的欢迎。但许多购房人不清楚经济适用房与商品房二者的联系与区别。有些购房人甚至存在着疑虑，认为经济适用房价格低，质量难以有保证，因而影响了一部分人购购经济适用房的积极性。

为了帮助不熟悉房地产政策，缺乏购房经验和群众了解经济适用房，促进经济适用房的销售。精品家园房地产咨询公司，在今年10月中旬举行的经济适用房展卖会上，邀请国家建设部住房制度改革办公室的专家，专题讲述了“经济适用住房与商品房的关系”。

一、经济适用房是商品房吗？

是。经济适用房与商品房都是由开发公司建设，房子建好后都是用于出售，都有一定的利润，所以都是属于商品房。以前商品房是先进的，现在推出的经济适用房是商品房的一种形式，国务院[98]23号文件中明确规定：经济适用房是微利价的商品房。虽然两个都叫商品房，但从内容上是有区分的，商品房完全是市场价，经济适用房是政府指导限制价。

二、经济适用房的质量有保证吗？

有。政府对经济适用房的工程质量，或者叫功能质量、环境质量、服务质量与商品房的要求是完全一致的。完全不会像一般人所说的，既然价格比较低，它的质量很难保证。因为建设经济适用房，政府在其中起了关键的指导作用。政府的作用主要体现在：对这个项目先是政策上的优惠，另外对整个工程质量有比较高的要求，确保给消费者提供的这种保障住宅有好的质量。所以购房者可以放心，经济适用房的质量是有保证的。

三、经济适用房与商品房的土地供应方式一样吗？

不一样。商品房土地供应按照现行的法律规定，要向政府交纳土地使用权的出让金。政府为了使经济适用房价格降下来，把应该收的土地出让金不收了。所有的经济适用房的土地使用权实行行政划拨。

四、经济适用房与商品房建设的优惠政策一吗？

不一样。对于商品房政府是完全采取市场化的运作方式，由市场确定各种资源应收的价位。对于经济适用房，除免收土地出让金外，并给予别的方面的优惠政策，如各种配套费减半征收；所有的行政事业的收费减半；小区的建设配套费不摊入住宅的成本。有这三项优惠政策，经济适用房的建设，相对来说要比商品房价格优惠一大块。北京相同地段的商品房与经济适用房，价格相差在500－800元之间。

五、经济适用房与商品房的价格确定方式一样吗？

不一样。商品房的价格完全是随行就市，只要有人购，开发商可以按任意的价格卖，政府不加干预。经济适用房实行的是政府指导价，按保本微利原则确定。政府对它的销售价格进行控制。政府确定经济适用房的价格主要是从成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。再加3％的利润。

六、经济适用房与商品房的房型面积有区别吗？

有区别。因为经济适用房主要是解决中低收入家庭的住房困难，相对来说在面积房型上要适当控制一下，比如同样面积的房子，都是大户型，解决的人就相对少一些。经济适用房管理办法中规定，经济适用房的户型，应该主要以二、三居室为主。综合起来讲，主要是鼓励建设面积适中，功能比较齐全的住房，而不是追求面积的户型。

七、经济适用房与商品房的设备要求一样吗？

不一样。开发商为了把商品房的销售价格提起来，在商品房的建设过程中，可以使用一些进口的高端设备；对经济适用房从政策上要求，尽量采取一些质量比较好，价格比较适中的功能设备，以降低房价。

八、经济适用房与商品房的销售对象一样吗？

不一样。商品房销售完全市场化，什么人购都可以，没有限制。经济适用房从政策上讲，应该销售给中低收入的家庭。具体中低收入家庭如何确定，这个权利交给了各个城市，根据不同城市的人均收入划出中低收入的界限。北京目前中低收入的标准还没有确定，经济适用房基本上是敞开供应。但随着中低收入标准的确定，高收入者购购经济适用房肯定会受到限制。

九、经济适用房与商品房享有的权利一样吗？

不一样。对商品房所有权占有、使用、收益、处置的四个方面，政府没有任何干预。购了商品房随时都可以出售出租继承予，只要按规定交了税费就没有任何限制。对经济适用房政府要有一定限制，对占有、使用、处置权利，现在的政策没有限制，主要是对收益权利做了一些限制。你的房子要出售，政府就要做一些调节。个调节是补交土地出让金，北京市现在的规定是按照标定地价的10％，如果没有标定地价，按销售价格的3％补交土地出让金。，土地收益，按照北京现在的规定，四千元以内的部分全部归个人所有；四千至五千部分，80％归个人，20％归国家；五千以上部分个人和国家各得50％。另外，经济适用房在上市的时候，税收给予一定的优惠，比如契税减半，居住满一年免收营业税，不满一年按减半征收。

十、经济适用房与商品房的物业管理收费标准一样吗？

不一样、商品房的物业管理收费，政府只核定成本构成，价格标准主要靠市场调节。对经济适用房物业管理收费，政府要严格进行控制。北京市的物业管理收费，国家要求每平方米在0.5元钱以内。这样对中低收入者来说，经济承受能力好一些。以避免出现购得起房住不起房的现象。

十一、购购经济适用房的面积套数有限制吗？

有限制。如果有钱，商品房购几套都不受限制，经济适用房一般一户只允许购一套。另外面积要有所控制，虽然目前暂时还没有具体的面积控制标准，但随着经济适用房政策的不断完善，肯定要做出一些限制。

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