经济适用房是商品房的一种，购购后同样具有占有、使用、处分、一定的收益权。

　　但在土地供应、政策优惠、收益调节等方面与商品房有所不同。

　　什么是经济适用房？经济适用房是不是商品房？在上月恒基精品家园购房者俱乐部举办的经济适用房展卖会上，参观者对这些问题表现出极大的兴趣。展卖会期间，还举办了两场专题讲座，建设部住宅产业司一位官员就经济适用房的相关政策及其与商品房的关系进行了详细阐述。现将其中的要点整理成文，以飨读者。

　　一、什么是经济适用房？

　　经济适用房是政府为解决中低收入家庭的住房困难，在土地供应、税费等方面给予适当优惠，在销售环节上政府限定价格的一种社会保障性的商品住房。具有经济性与适用性双重特点。经济性是指住宅价格相对普通商品房而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适应性是指在住房设计及建筑标准上强调住房的实用功能，而不是降低建筑标准。

　　二、经济适用房与商品房的相同点

　　１．二者都是由开发公司开发建设的，都是用于出售。经济适用房与安居工程有本质区别。安居工程是由政府安居或房改办操作执行，是一种非市场模式。２．二者都属于商品房，都有一定利润。经济适用住房是商品房的一种形式，只不过是微利的商品房。在建设部、国家计委、国土资源部颁发的《关于大力发展经济适用住房的若干意见》中明确规定，经济适用住房价格中只能包括３％以下的利润。

　　３．国家对于二者的工程质量、环境质量、功能质量、服务质量都不会低于普通商品住宅。要求完全一致，政府在经济适用住房建设过程中起组织参与作用。

　　三、经济适用房与商品房的不同点

　　１．土地供应方式不同

　　商品房按现行法律规定要实行土地出让，交纳土地出让金。经济适用住房不交土地出让金，土地使用权国家划拨。

　　２．两种建设方式的优惠不同

　　商品房是一种市场化的运作方式，而经济适用房土地使用权是通过划拨方式取得的，国家在其开发过程中减免了若干税费，所以同地段经济适用房与商品房差异要在５００—８００元平方米之间。

　　３．经济适用房与商品房的价格确定方式不同

　　经济适用房是由政府确定指导价，７项成本加３％的利润率就是经济适用房的价格。商品房价格由市场调节，政府不加干预。

　　４．设计不同

　　因为具有经济性与适用性的要求，所以经济适用房的面积要适中，能保证功能齐全即可。而商品房的面积却无明确要求。

　　５．设备标准要求不同

　　出于市场竞争的需要，许多商品房都在采用进口设备设施；而经济适用房则要选用价格适中，质量较好的材料，不能追求高端。

　　６．操作方式不同

　　经济适用房政府参与较多，政府划拨土地后，确定容积率、配套等基本指标后，实行招标。而商品房政府基本不予干预，由市场调节。

　　７．销售对象不同

　　商品房是市场化的，任何人都可能购购；经济适用房明确售给中低收入家庭。经济适用房原则上只允许一个家庭购购一套。

　　８．两种住房享有权力不同

　　商品房具有占有、使用、收益、处分等四种完全的所有权权力形式，随时可出售、出租、继承、，交一定税费即可；经济适用房只有占有、使用、处分三权，而收益权受一定限制。出售时要补交上土地出让金。按北京市新近颁布的房改政策规定，收取标定地价的１０％，但现在北京尚无标定地价，所以按销售额的３％收取。

　　在土地收益上，４０００元平方米以下的，收益全部归己；４０００—５０００元平方米的，８０％归个人，２０％归国家或产权单位；５０００元平方米以上的５５分成。税收上，也给予一定优惠，契税减半，一年以上，营业税免收。

　　９．物业管理方式收费标准也要有所区别。商品房政府核定成本构成，由市场进行调节；而经济适用房政府严格规定，国家要求５角平方米以下。

　　四、购购经济适用住房需要注意哪些问题

　　１．房子不要追求大，而要实现功能完善；过大除房价款高外，物业管理费也相应要高；

　　２．购购经济适用房的购房人多是头次购房，一定要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型；

　　３．签好合同，按新《合同法》规定，实行约定优定原则，所以合同中的条款必须签订全面，不得偏信广告宣传，广告宣传只有告知功能，在法律上没有效力；

　　４．了解物业管理基本内容并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定。

　　５．购房时向开发商要“使用说明书”和“质量保证书”两书。　佟峥

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