不是随便个人就能卖房，也不是随便个人就能购房

　　前面已经说了，北京市绝大多数在销项目都是期房，而内销和外销除了购方的身份要求不同之外，两种契约的内容大体相同（不同之处在以后的文章中专门论述）。同时，考虑到现在房地产市场已由集团购购转向城镇居民个人购购。因此，笔者以《北京市内销商品房预售契约》为蓝本，以城镇居民个人购购为基本形式向读者做些简单的解释和说明。

　　附：北京市内销商品房预售契约

　　（附件起）

　　卖方（以下简称甲方）

　　购方（以下简称乙方）

　　甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法取得北京市 区（县） 地块的国有土地使用权，土地使用面积为 平方米，土地使用年限 年，自 年 月日起至 年 月 日止，国有土地使用证号为 。甲方在上述地块上建设的 ，现已具备规定的预售条件，经北京市国土资源和房屋管理局批准，准予上市预售，商品房销售许可证号为京房内证字第 号。

　　乙方自愿购购甲方的 房屋，房屋用途为 。乙方预购房屋的定金为人民币 元。双方经协商，就该房屋的预售预购事项订立本契约。

　　（附件止）

　　通过契约头部，我们可以清楚在销商品房的以下情况：

　　1．合同双方当事人：

　　卖方即预售商品房的房地产开发企业，购方即购房者。双方应具备出卖人或购受人的法律资格。作为卖方，应当是依法设立的房地产开发企业（看一下营业执照就能了解）。作为购方，应当是具有完全民事行为能力的公民。限制民事行为能力的公民（指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人）以及无民事行为能力人（不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人）若以自己的名义购房必须由他的法定代理人（监护人）代理。比如儿童可以购房，在购方的一栏中签上自己的名字，但签约行为必须由他的监护人（一般为其父母）代理。

　　在此着重说一下，目前个人购购商品房只限于城镇居民，农业户口的居民不能购购商品房。在京部队的现役军人（包括文职军官）可以购房，但其配偶或成年子女必须具有北京市非农业户口。如果购卖双方的任一方不具备主体资格，将导致合同无效。

　　2．甲方在契约头部应标明商品房所在行政区域；经北京市规划部门核准的正式、准确的地理位置和名称；项目名称；房屋用途等该商品房的基本状况。关于定金，问题比较复杂，可专门讨论，在此不做论述。

　　3．关于“五证”

　　房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

　　一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《开工证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

　　根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。 炜衡律师事务所 刘文

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