不少购房人给本刊打电话，询问在购房过程中，怎样保证所购房屋是合法的，应该要求开发商提

供哪些文件？在此特请北京市英岛律师事务所邓泽敏律师予以解答。

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的

基本要求。

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程

施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。

“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

1、《国有土地使用证》

《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市

国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管

局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。

2、《建设用地规划许可证》

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政

主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证

的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划

许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

3、《建设工程规划许可证》

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的

法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，

不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定

进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违

法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

4、《建设工程施工许可证》

《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准

文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设

项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目

向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施

工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理，负责开工审批

等项工作。

5、《商品房销售（预售）许可证》

《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售

商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批

和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调

查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

“五证”中较重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋

属合法交易范畴。

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

两书可以作为商品房购卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房

人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

1、《住宅质量保证书》

是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。

2、《住宅使用说明书》

是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。

（北京市英岛律师事务所　邓泽敏）《北京日报》