日前，建设部住宅与房地产业司、政策法规司联合对新的合同示范文本如何填写逐条进行了说明，本版摘录了一部分，希望能在购房者签合同时给予帮助。

　　——编者

　　第五条　面积确认及面积差异处理

　　说明：本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房的面积确认及面积差异处理。

　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以“建筑面积”、“套内建筑面积”（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

　　说明：本款是要确定处理面积差异的依据。进行面积差异处理必须与计价方式相对应，这样才有可比性，即，选择按建筑面积计价的，以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理；选择按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。

　　当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

　　说明：当事人选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理问题。对于按套计价的商品房如何在合同中确定总价款，2001年4月发布的《销售办法》（建设部令第88号）对此有明确规定，可为当事人双方提供依据。

　　该办法规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

　　按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。购受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　因此，采取按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。

　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

　　说明：本条中的产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，是商品房较终的确定面积，也是按面积确定价款的较终依据。

　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第____种方式进行处理：

　　说明：本款是要求当事人双方约定误差处理方式。为了体现合同的双方自愿原则，种约定采取双方自行约定方式。考虑到购受人在商品房购卖中处于弱势地位，为了提醒购受人，本示范文本又明确写了种约定方式，当事人可以借鉴种约定的表述方式自行约定，也可以直接约定采取种方式。

　　需要说明的是，为了充分保护购受人的利益，解决目前商品房购卖中的面积纠纷问题，《销售办法》十条明确规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，按以下原则处理：

　　（一）面积误差比完全值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

　　（二）面积误差比完全值超出3%时，购受人有权退房。购受人退房的，房地产开发企业应当在购受人提出退房之日起30日内将购受人已付房价款退还给购受人，同时支付已付房价款利息。购受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比完全值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还购受人；完全值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购受人。

　　本条中的种处理方式基本上是《销售办法》十条规定的具体体现。

　　1、双方自行约定：

　　（1）yk__yk__yk____；（2）yk_____；（3）yk__yk__；（4）yk_____。

　　2、双方同意按以下原则处理：

　　（1）面积误差比完全值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比完全值超出3%时，购受人有权退房。

　　购受人退房的，出卖人在购受人提出退房之日起30天内将购受人已付款退还给购受人，并按yk____利率付给利息。

　　购受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归购受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比完全值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还购受人；完全值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还购受人。

　　因设计变更造成面积差异双方不解除合同的，应当签署补充协议。

　　说明：本款也是《销售办法》十条规定中较后一款的具体体现。由于规划、设计变更造成商品房面积差异，双方不解除合同的，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据。

　　购卖双方在签订合同时，应当选择处理方式。

　　■文／晓江

　　■摘自《商品房销售管理办法暨商品房购卖合同示范文本指南》

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