较近，我们仍然可以接到很多读者的来信与来电，我们还是请律师朋友来为我们解答这些问题：

１．购房怎样才能知道购购的商品房是合法的？到哪去查？

如果是预售商品房，则开发商企业预销售商品房必须具备以下“五证”才是合法的销售主体，购房人在付款入住后才能拿到房屋的产权证，这“五证”是：（１）国有土地使用证；（２）建设用地规划许可证；（３）建设工程规划许可证；（４）建设工程开工证；（５）商品房预售许可证。

同时，开发企业还提交“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现房销售须提交房屋所有权证和国有土地使用证。如果开发企业预销售商品房时不出示，购房者可以要求其出示，开发企业有明示义务，作为消费者有知情权，也可以向房地产管理部门查询。

但有一个很讨厌的问题是，不少还没有拿到预售许可证的开发商总是信誓旦旦地许下诺言，说自己的许可证会在某年某月之前一定顺利拿到，但到时却又推三阻四，拿不出合法的证件。

这里，不明就里的购房者有必要在掏钱之前向银行咨询一下。一个项目从置地、审批到开工等一系列环节中，银行始终扮演着重要的角色，尤其是在放贷的时候，对项目和开发商的审查还是比较严格的。如果项目有问题，银行这一关就过不去，所以奉劝广大的购房者，如果实在是心里没底，就跑一趟银行。

２．购购手续不全的商品房会有什么风险？

现实中缺乏销售许可证表现得较为突出，购房者不经意或由于其他原因购购了手续不完备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。可能造成的不良后果有：

（１）产权可能会有保证，但取得权属证件的时间没有保证。

（２）为取得产权，购房者要额外支付费用如补交土地出让金、罚款等。

（３）房屋可以使用，但无法取得产权。

（４）房屋被政府没收或拆除。

诸位读者房屋销售中涉及诸多法律、法规、法律关系也比较复杂，商品房属特殊商品投资大，我建议你们购购信誉好、规模大的企业开发的商品房，或购房前，向律师或专业人员进行咨询，或委托律师办理有关手续。只有这样，才能保证在购房中自己的权益少受或不受损害。

３．购购经济适用住房须办哪些手续？

现阶段，经济适用住房的来源主要有三种：一是由政府提供专项用的，通过统一开发，集中组织建设的经济适用房；二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；三是单位以自建和联建方式建设的、出售给本单位职工的经济适用住房。

根据北京市人民政府办公厅京政办发１９９９４号文件，开发建设单位预售经济适用住房应当到市国土资源和房改管理局办理“北京经济适用住房销售许可证”，开发商销售经济适用住房，实行政策，开发商只能在较高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。具体的程序是：

一、在市政府做出本市居民家庭中低收入标准及认定办法之前，居民购购经济适用住房，凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证直接到开发建设单位办理购房手续。

二、需要贷款的，由购房人凭登记后的经济适用住房预售（购卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的１５个工作日内办理完抵押登记手续。

三、购卖双方在房屋交付使用后的３０个工作日之内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件，其中购购本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。

北京市新元律师事务所

白丽萍

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