我用自己的私房作抵押向银行贷款，并办理了抵押登记手续。在抵押期间，我在原有房屋的基础上又增建了两间房屋。现在我无力偿还贷款，对方要求拍卖房屋，我也同意，但对于增建的两间房屋的性质和归属我们发生争议，请问该如何处理？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　王女士

　　头先，依照《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，城市房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的城市地产使用权为标的，在不转移占有的前提下向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处理抵押的地产使用权所得的价款优先受偿。从这条法规的规定可以看出，城市房地产使用权抵押后，抵押人并不丧失对地产的占有、使用权利，抵押人仍然可以依法进行房地产开发建设，例如建造房屋、安装基础设施等。也就是说，您在已经抵押的房屋上再建造房屋的性质是合法的，是具有法律依据的。

　　其次，依据《担保法》第55条的规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。在《城市房地产管理办法》第51条里也有着同样的规定。这两条法律规定明确说明了新增房屋的性质是不属于抵押物范围。在实践中可能有两种情况，一种是以房屋作为抵押，在其所占用的土地上新建造的房屋；另一种是以土地使用权作为抵押，在该土地上新建造的房屋。不管是哪种情况，新建造的房屋都不属于抵押财产。

　　由于房地的不可分性，从有利于房地产交换价值的实现的角度考虑，法律规定了新增的房屋可以拍卖，但抵押权人不能优先受偿该部分。在实际操作中应该是将已抵押的房屋和新增的房屋一同拍卖，对于已抵押房屋的价款抵押权人可以优先受偿。如果抵押房屋价款不足清偿债务，可以用新增房屋价款进行清偿。但如果抵押人同时还有别的债务的话，新增房屋价款就不能单给抵押权人清偿了，要根据债务发生的性质和时间再重新进行分割，因为抵押权人对新增房屋的价款不具有优先受偿性了。如果抵押房屋的价款就足以偿还债务，那么剩余的价款和新增房屋的价款都属于抵押人。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 新起点律师事务所　　 王震

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