１９９６年我表哥刘某身患多种疾病，为让我方便照顾他，也为让我安心，在他的住宅附近购购了一套商品房让我居住。１９９８年表哥写下《房证明》，表示愿意将该商品房给我，并将房产证及其他相关房产文件交给我，但我没有及时去政府房地产管理部门办理产权过户手续。２００１年，表哥因病去世。此后不久，表哥的女儿要求继承该房屋，并让我腾房。我认为房屋已经给我了，其女儿无权让我腾房，不知我的看法是否正确。黄某

黄某：你好。

来信所提问题的关键，是原房屋产权人与你房产的行为是否合法有效。如果与行为合法有效，你表哥对该房产已作合法处置，你表哥的继承人不能要求继承房产；但如果与行为无效，你表哥的继承人要求继承你表哥名下的房产，则属于正当要求。

根据我国民法的有关规定，一般情况下，与关系的成立，以与物的交付为准。与房屋，应当办理房屋过户手续。之所以这么规定，是由于我国实行房地产登记制度所决定的。一般来说，房屋所有权的确认是以房屋所有权证上记载的名字为依据，即房产证上写谁的名字，谁就拥有房屋产权。因为你没有及时办理房屋产权过户，使得该房屋所有权证上的具名人仍然是你表哥，房屋产权没有变更到你的名下。这也就是你表哥的继承人要求继承你表哥名下房产的理论依据。

在房屋与的意思表示之后，未办理产权登记变更的情况下，房屋与行为是否就一定无效呢？换句话说，房产证是房屋产权的惟一依据吗？回答是否定的。实践中房屋所有权证作为产权依据，存在一些例外的情况，如果房屋与行为，满足一定的条件，即使尚未办理房屋产权过户，其与行为，也应当确认为有效，但应当补办房屋产权过户手续。

较高人民法院《关于贯彻执行，〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第１２８条规定：“公民之间与关系的成立，以与物的交付为准。与房屋，如根据书面与合同办理了过户手续的，应当认定与关系成立；未办理过户手续，但与人根据书面与合同已将产权证书交与受人，受人根据与合同已占有、使用该房屋的，可以认定与有效，但应令其补办过户手续”。

你的情况完全符合较高人民法院的上述规定，你表哥给你写有书面与证明，并将房屋所有权证等相关房产文件交给你，你也实际占有房屋并在其中居住，只是还没有办理房屋产权过户手续。在这种情况下，完全可以根据较高人民法院的有关规定认定你和表哥之间的房屋与行为有效，但应当及时补办房屋产权过户手续。

你表哥在生前已经将该房屋给了你，表哥的继承人不能再要求继承其已经作过处分的房屋，她要求你腾房的主张，将不会得到法律的支持。

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