永远25岁的房产咨询业才女

陈素芳女士现任上海新联豪房产服务公司副总经理兼策划总监，新联豪的母公司是台湾房产咨询服务企业新联阳。毕业于台湾辅仁大学日语系的陈素芳跨行进入房地产，先在台湾太平洋系统下属的《住宅情报》和《房屋市场》杂志任主编，后被力霸企业下属的力霸房屋“挖角”转而从事二手房和期房的市场工作。14年前她进入新联阳系统工作主攻广告策划。好学不倦的陈素芳去大学进修了市场学和广告学等理论课程。90年代以前，台湾房地产特别景气，曾经有连调七个价的奇迹，所以在市场推广上比较“草莽”。陈素芳将市场学广告学的系统化理论引进台湾房地产业，使台湾房产策划的面貌涣然一新，被誉为台湾房产咨询服务业的一代才女。曾先后荣获台湾大成报1999十大风云个案较佳企划奖和中国时报1995广告媒体金墩奖名，还当选为亚太企业家联合会第五届会员，1999年成为北京大学光华管理学院高阶管理研修团团员。2年前陈素芳被派驻上海，目前她已累计在海峡两岸操盘200亿人民币的房产项目。

陈素芳的格言是“要做就做较好的”，座右铭是“永远与自己赛跑”，工作风格是快速直接，她会直截了当地问开放商，“做这个楼盘你是要名还是要利”，是“做品牌还是卖房子”，以便为开放商选择不同的策划包装线路。陈素芳和新联豪的团队一起把台湾独特的“一条龙”房产销售模式引入大陆房产界——即从较初的规划开始直到较后的销售，提供全方位的深入的策划咨询服务。在上海陈素芳自觉较满意的房产案子有即将启动的上海九江路的旧区改造，将会建成南京东路商圈内的又一精品购物区。另外青岛STAR77“滨海头富区”是她较感愉快甚至觉得将自己才华发挥出来的一个案子。陈素芳将会在青岛和上海购房子，但她说青岛的房子度假时居住，就像法拉里跑车；上海的房子则是日常生活的居所，就像宝马车。陈素芳忙得成天飞来飞去就像“空中飞人”，但还是充满活力和朝气，显得比实际年龄年轻得多，她希望自己“永远有25岁的旺盛活力”。

陈素芳：2003年上海房价坚挺向上

2002年上海房地产市场度过了红红火火的一年。据上海房地局调查，有83%的居民认为上海房价过高，但据上海房产交易的数据表明，目前几乎所有在2003年6月前交付的期房都已售罄。陈素芳认为：“2003年是上海楼市的关键年，整体房价‘井喷’式的上扬速度虽将受到一定抑制而趋缓，但房价将始终坚挺向上。”以下是她的分析：

商品房2002年前三个季度上海商品房的市场供需比例为1：1.08，需求略大于供给，说明市场仍有一定上升空间。房产投资的名言永远是“地段地段地段”，市完全是热点。上海高端房产从分布看已形成多极化格局。以台湾人角度看，一般会依次选择徐家汇、陆家嘴商务区、静安区南京西路区域和古北地区。徐家汇高端住宅区的价格只相当台湾同等地段的三分之一，是台湾人的头选。至于古北地区，一般初到上海的台湾人会先在那里安家。海外人士比较乐意购购的还有黄浦江和苏州河畔的景观房。由于2002年上市量激增，给高端楼盘带来的竞争压力。如果今年高端住宅仍保持大规模投放市场的速度，有可能在今后造成结构性的供大于求，为利于房地产市场的健康发展，相信政府可能会给予一定的限制。

每平方米7000元左右的中档楼盘会形成竞争，徐汇、长宁、黄浦主要区域的优质楼盘，售价将居高不下，呈稳中有升的态势。每平方米4000元以下低价楼盘将会在2003年销售很快。面积在20到60平方米的小户型将会持续热销，但由于竞争加剧前景看淡。特别推荐具较高的“松江板块”。目前松江新城已成上海较早启动的副城区，连接松江新城与徐家汇的R4轻轨于2004年开通，将成为未来松江房市走高的有力支撑点。考虑松江大学城的人文教育环境，高新科技园区的建成，将极大带动松江房产人气，成为持续的热点。

别墅上海别墅目前在建有100多个楼盘，别墅的购购者，上海本地占30%，港澳台占30%，内地省市占25%，外国人占15%。上海的别墅总体上还没有饱和，到2005年上海别墅总量将达到5至10万套，但今年还不到2万套。适合中产居住的总价在60万左右的中档别墅将会比较好销。以地区论，上海西南角别墅较活跃，仅闵行和松江的在售别墅项目就占了整个上海别墅市场的57%。莘庄及延伸地带闵行松江交界处，已成上海少数成熟别墅园区之一。这里有上海目前中高端别墅较集中的区域，其中100万到300万的中档别墅仍是市场主力，经济类别墅以上海本地和内地省市客户为主。这一地区将是上海中产较关注的区域。浦东别墅主要分布于龙阳路、龙东大道沿线以及靠近南汇的区域，张江和金桥由于有大批高科技企业和外资企业入住，提升了别墅的定位，客户中有很多跨国公司管理层和高端白领。

商铺由于发展商在楼盘开发规划上的缺陷和商铺布局的不合理，目前上海商铺开发量不少但值得投资的却少。作为正在打造国际购物天堂的城市，上海的商铺交易量只占整个房地产交易量的20%，而欧洲的百分比是50%以上；2002年上海大部分商铺的租金比2001年提高了15%左右，只要发展商能提供真正符合市场需求的商铺，其发展空间将相当大。

世博概念盘申博成功对房地产中长期完全利好。世博板块住宅将因为具有欣赏性与超前性成为楼市的新热点。继松江大学城概念、公园头席房概念、水景概念之后，世博概念盘将引发新一轮的公司购购热潮。这次世博会选址在浦东，可以预见的是：卢湾打浦桥地区、浦东周家渡附近（即浦东上南地区）、黄浦区董家渡等将直接受益。但需要慎防同质比楼盘的暴增，造成供大于求的竞争。

综合来说，2003年上海房地产市场会呈现整体价格上扬的势头，房价将更合理，部分地区的过高房价会有所抑制，整体市场将更趋稳定。以陈素芳这位台湾房产专家的眼光看，从2000年开始计算，上海房地产将保持十年的涨势。

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