新政之“酒”后劲颇足

　　“‘泰利’算是走了，可谁知道上海的楼市还会不会出现更厉害的台风呢。”看着这半年来上海房地产市场的起起落落，小方很想对明天充满信心，却始终感觉并不踏实。小方所在的单位效益一直很好，前几年就自购了住房，去年以来手上闲钱不少，于是开始寻思着再购一两处房子，等着上海房价慢慢往上涨。

　　“去年下半年的时候形势不要太好，我在浦东购的房子涨得很厉害，今年年初我卖掉的时候赚了不少。当时打算继续跟进，不过过完年一下子就傻眼了。”小方回忆起半年前的那段日子时，似乎还心有余悸：“我2月份的时候投资的一套小户型酒店式公寓，现在已经跌掉将近20万了。3月份刚开始的时候，我的一帮朋友购房子购得都红了眼睛，感觉是只要能拿到房子，再卖出手就是稳赚的。后来国家出台了一些政策，开始我们都没注意，慢慢就感觉不对劲了。”

　　2005年3月7日，上海市地方税务局开始执行《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购购上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额按5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购购后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。

　　这项出地方性政策，在出台伊始并没有受到市场的足够重视；但它却是长达半年、广达全国的一场涉及土地、信贷、市场、交易、契税等各个方面对房地产市场所作规范的发端。

　　“那时中介公司开的满街都是，常常感觉一夜之间就能冒出来很多；我们去银行办房贷，那里永远是人头攒动，一张张薄薄的办房贷的申请单都能堆成小山。”小方现在想来，有恍若隔世的感觉。

　　上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿告诉记者，3月份“楼市新政”刚开始的时候只不过是去年下半年以来的宏观调控的延续，所以市场所受到的影响并不大，沿着去年的惯性继续攀升。“对于楼市的宏观调控政府从来没有停止过，但是房价依然不断上涨。”施宏睿回忆：“一直到‘组合拳’的全面推出，政府才明确表达出了自己的信号———打击炒房、压抑投资，而房产市场要以自住为主。”

　　3月16日中国人民银行宣布，从即日起上调个人房贷利率，将原来的商业银行自营性个人住房信贷优惠利率5.31%调整至6.12%。同时，经央行批准，部分房地产价格上涨过快的城市和地区的“个人住房贷款较低头付款比例”将由当时的20%提至30%。4月1日开始，沪上大部分银行联手封杀“购房一年内转让”。

　　3月份，在实行“房贷新政”的形势下，上海房地产价格依然保持上涨惯性，继续高位攀升，并创出了近期来月度涨幅新记录。4月份，虽然房价依然保持惯性上涨，但成交量大幅减低，房地产高位运行的头部迹象初步呈现。

　　去年中期在宏观经济调控的作用下，上海房地产曾有短期涨幅趋缓的表现；进入10月以后，与央行升息警示相反，出现了新一轮的快速上涨。今年1至3月份的楼市发展更远远超过了去年第四季度的水平，屡创月度涨幅新高。在这种情况下，全国“两会”过后，“房贷新政”迭出，打压投机、稳定房价的决心是十分明确的，由于政策传递和统计的滞后因素，市场的变化并不明显，仅二手房市场初步出现“滞胀”情况。

　　市场渐黯淡“那段时间政策出得太多了，而且各级政府都说要打击投资炒房，大家都不敢轻易购房子。”小方那时已经有房子被“套牢”，虽然房价还在涨，不过不敢轻举妄动。“其实我当时觉得房价暂时肯定会跌，但是没关系啊，我可以做长线投资，所以我还在继续寻找合适的房子。5月9日七部委的《关于做好稳定住房价格的意见》虽然明确指出要通过‘期房限转’、‘两年内转手全额征税’这样的措施来打击炒作投机，但是基于上海作为全国金融的地位以及2010年将举办世博会的前景，我和我的朋友们还是看好上海的房地产市场的。”

　　“不过当时我也开始犹豫了，大家都在说房价要跌，我找好了房子，也在琢磨等什么时候购能更便宜些。”进入6月份，小方开始持币观望了。

　　同时出现了另一个引人注目的现象，很多投资者开始抛售房源了。

　　以“遏制投机炒作行为、稳定住房价格”为目的“国八条”提出，自2005年6月1日起，对个人购购住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购购普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购购非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购购房屋的价款后的差额征收营业税。

　　“其实那时只是挂牌量增多而已，市场并没有随之引起轰动。5月份的时候，房价其实还是在涨的，我当时也把房子挂出去了，但是没打算卖，只是想试探一下。”彼时持和小方同样想法的投资者并不占少数。
　
　　“不过从5月份开始，房地产市场的投资需求一下子从70%下调到10%至20%，新政虽不至于即时打击所有的投资炒房者，但已经让绝大部分投资望而却步了；同时，自住性需求开始在市场上显著起来。”施宏睿告诉记者。

　　5月份房地产价格上升势头得到一定的制约,上海指数升幅明显趋缓。上海综合指数较上月上涨17点，涨幅为1.1%；而到了6月份，上升势头已经停止：上海综合指数较上月上涨4点，涨幅为0.26%，上海住宅指数则与上月持平。

　　虽然楼盘涨跌旗鼓相当，指数与上月持平，但开发商的定价心态已明显发生分野，6月开始，一些新推出的楼盘已经开始降价，价格下降达2000元/平方米，跌幅均超过10%。其中，“万里雅筑”跌幅，为19%，在当时销售业绩良好。自住改善型和动拆迁需求开始成为房地产中坚力量，房价因此下移，通过市场机制的选择达到新的价格均衡。

　　投机者离场、投资者收手、价格快速上涨的势头得到遏制、成交量急剧萎缩，这些都在两个月之内都成为了现实。上海住宅指数长达5年半的价格上升格局逐渐走向终止，房价开始走向理性。

　　后新政时代

　　“如果说6月份的时候我是不知道该不该购，7、8月份我就是不知道该购哪里了。”房价是跌了，小方却冒出了新的困惑：“铺天盖地的新楼盘打折、降价，越是地段好的房子价格越是撑不住，这样一来，我倒真的不敢购房了。”

　　内环内，历来被专家视为上海楼市的抗跌典型。然而，正是在这较精锐的地段，单价在万元左右的新盘、次新盘也不再成为稀奇。甚至在各环线间，内环降价幅度，而中环以外地区新上市房源的房价则保持上升势头。“静安四季苑”、“古北玛瑙园”等新盘纷纷以降价来吸引购房者；开发商一度试图建立的“价格联盟”没过多久便不了了之了。7月上海楼市成交量为77.8万平方米，较上月下降3.5万平方米，仅为今年单月成交量的1/3，创下了多年来单月成交地量记录。有28%的楼盘平均单价出现下跌，其中有9个楼盘跌幅超过10%；大华板块某楼盘为跌幅，达31.6%，均价下降4420元/M2；共有14个楼盘均价下跌达到或超过1000元/M2，达到今年的较低谷。

　　建设部副部长刘志峰8月9日指出，当前房地产市场调控正处于关键时期，稳定住房价格还有大量工作要做。

　　新政的短期目标逐渐达到，至此，房地产市场正式进入“后新政时代”。

　　新政的冲击力超乎很多人的想象，作为国家的支柱行业，房地产业的一举一动都会全方位地影响到土地、金融等各个相关行业的发展。这次调整的是房价、打击的是楼市，波及的却是更多国民经济的重要行业。

　　增强地产商竞争力台湾 房产专家、卫明不动产营销智库负责人蔡为民分析，如果这次新政是在2004年的5月份推出，对于市场的冲击必然不会像现在这么大，也不应该有这么大。“政策的推出延迟于市场的要求，所谓‘亡羊补牢，尤未迟矣’，就现在的市场而言，虽然受到的冲击比较大，但在根本上是无法避免的。”

　　“受到打击压抑比较大的应该是有刚性需求的自住房消费者———其实房价下跌真正的收益者也正是他们，但是高房价的受害者也是他们。不过政府一直也都在实行补救措施，比如现在套新房可以从银行贷到8成，这些都能将新政带来的危害降到较低。比如在台湾，正常购房贷款利息为8%，而套自住房购房则可以享受3%—3.5%利率的优惠。”蔡为民告诉记者。

　　若只是为了调控房价，新政的目的已经达到了；但若只是为了调控房价，新政就不需要从土地、金融、市场、契税等各个方面出一系列政策———政府调控的并不只是房价，而是整个房地产市场的良性发展循环，并且以次带动其他重要行业的健康发展。

　　“这次新政无论给地产开发商还是银行等金融机构，都是一个很好的反思的机会———我们现在的房地产市场的环节中还有很多不是长久的经营之道。新政暴露出了很多地产商缺乏核心竞争力，以及银行房贷上的一些漏洞。这些问题并非通过新政就能够解决的，上海的地产发展从2000年才开始的，毕竟刚刚起步，制度上还有许多环节需要完善，这将是一个很长的磨合期。台湾经过了20年才完成不动产的证券化，上海也需要在政府的引导下逐步推动房地产业的有序发展。”蔡为民解释。

　　“无疑，这次新政给开发商内部建设以及金融工具的运用上提出了更高的要求。”陈晟对记者分析。

　　“不过，虽然政府一直在鼓励和扩大自住市场的发展，真正的房地产市场没有投资也是难以健康发展的。仅仅通过建设经济适用房未必是较适合市场发展需要的模式，而征收不动产税则可以在一定程度上压制投机炒房。”蔡为民认为。

　　“当房地产涉及到民生时，就不能被简单地看作仅仅是商业发展了。就现阶段我国的情况而言，健康的房地产市场应该包括80%的自住需求、15%的投资以及5%的套利。”陈晟如此划分。

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