在宏观调控之下，地产公司开始频繁向海外地产基金融资。2005年12月20日，万科向新加坡RZP出让沈阳、无锡两地项目公司部分股权，此前，专事为沃尔玛开辟新店而进入商业地产的深国投与西蒙、摩根斯坦利合作，顺驰与软银合作进入三级市场。

    房价不断高涨推动地产开发成为高回报的行业，而由这些单一事件连缀成的趋势使得深圳的老刘感到沮丧，“中国人背着不断高涨的房价的包袱，却不能分享中国房地产高速增长的利润。”

    手头有几十万资金的老刘较近陷入投资苦恼中，他在深圳投资的二手房已经升值了20%，这得益于深圳2005年楼市两位数的增幅。但是，以温州人为代表的炒房客成为近两年房价飞升的“罪魁”，政府限制投机炒房的政策接连不断，老刘的房子暂时无法出手。

    一向关注地产投资机会的老刘认为投资房地产信托是一个轻松又稳定的投资方式，2004年10月百仕达地产在深圳开发的红树西岸项目发售200份信托产品，老刘刚得知信息就无法购到了，尽管该产品的收益只有2.8%，但却都被内部人消化了。并且212文件后，房地产信托的门槛跟银行差不多，信托公司推出来的产品比以前少了许多。

    让他恼火的是，万科等开发商不断和海外基金合作的消息刺激着他的神经，这些海外基金集合的无非也是海外大大小小的投资者。开发商们千辛万苦取得的这些海外的资金成本不会低于20%。但这样的机会，由于受到产业基金投资法的限制，而没有国内投资者的份儿。

    老刘知道，国外的许多地产基金，也是由像他这样的许多小投资者的资金集合而成，老刘郁闷的是，地产公司缺钱，而有钱的小投资者到处都是，为何他不可以投资地产开发的一级市场？

　　炒房客的生意经

    背着投机风险、拉升房价的始作俑者的骂名，炒房客不断地在政策、房价走势间博弈，一些二手房投资者仍然显得游刃有余。

    熊股市，牛房市。与长期低迷的股市相比，这几年国内的楼市确实红火。不少被股市吓怕的人纷纷把他们的资金转移到房市中，而国内这几年楼市的活跃基本上让早期进入的投资者淘到了真金白银。

    深圳的老李是一个相对保守的投资者。近日，老李刚被告知供房按揭贷款的新息率：继2005年上调利率后，今年银行又将贷款利率上调到6.12%。这多少让老李感到不痛快，不过，好在他投资的罗湖国贸大厦一套200平房米的写字楼回报率超过9%以上。“入驻的香港公司实力不错，也比较了解，不用担心租金回报。”

    但对肖军来说，10%只是他较低的收益率。肖军浸淫房地产十多年，现在是一个身家2000万左右的职业炒家。他炒楼主要有两个渠道，一种是产权不清晰的房源，比如房产证没办理下来的。这类房子风险很高，但收益也高。“我们不会通过中介拿货，否则没什么赚头，中介只是我们出货的渠道。”

    一种是联合圈子里的朋友集中炒作某个片区或某个楼盘，“基本上控制70%的筹码，这个楼盘的价格就可以自己操纵了。”他说，“什么叫市场价，市场价就是由你来定价。这就跟股市做庄一样。”而他炒楼的操作手法也跟股市相似，低购高卖，当大家都低价出货的时候，就大胆进货。他曾在去年上半年国家宏观调控打压楼市，不少人抢在6.1增税前低价出售时进了一批房源。下半年深圳楼市的复苏和疯涨，让他赚了不少。

    在他交好的圈子里，有十多个这样的职业炒家，其中资金量的有6000万左右。按照楼市炒作的杠杆效应，6000万至少可以撬动几个亿的楼市资金。“一般情况下，我们的收益率不会低于10%，有时眼光准、操作得好，还可以做成空手套白狼一本万利的生意”。在他投资宝安区新安城的某住宅里，“5000元的定金投资，一个月一转手就多卖5万。”他说，“我们不会低价卖房，更不会亏本卖，房子放在那里总是会增值的，即使短期出手不容易，至少还可以出租啊。我目前的亏本购卖，就是某些交过定金的房子出现官司纠纷后被收回去，一下子就损失十几万，但这种情况不多。”

    尽管如此，肖军认为，与股票等其他投资相比，二手房投资是惟一可以利用银行作为资金杠杆的投资方式，这是他的财富在十年间从几万元增长到2000多万的原因。

    对房地产开发，一级市场、二级市场到地铺，利润递减的规律，肖军看得很清楚。“虽然房地产行业平均利润率不高，但净资产回报率大部分都是20%以上。”任志强在某次论坛上曾如此表述。但是，肖军认为，如果除去银行提供的融资，单以开发商投入的原始开发资金，国内很多楼盘的投资收益肯定超过100%。但是，肖军认为，即便他有2000万也无法进入地产开发一级市场。

    像肖军这样经验丰富的职业炒楼者只能乐得从楼市拿到约10%的回报。

    我们可以投资什么？

    对于肖军们，还有曾经承担了炒房骂名的温州人，有业内人士评论说：如果有一个足够大的公共风险投资产品，温州人是否还会这样举目四顾呢？在任何一个市场经济国家，风险偏好者的注意力释放无不集中于资本市场。如果有更为齐全的证券等金融产品以及有效的制度安排，温州资本就可以在资本市场找到更多的出路。

    让我们看看境外资本投资中国楼市的回报数据：境外投资者投资房地产债券年利率在7%-8%左右，私募基金对的要求高达20%左右，烂尾楼的可能更高甚至在50%以上，而香港新上市的越秀REITs派息率为7%左右。

    如果国内有这样的机会，肖军们自然也是愿意参加的。不过，非常自信的肖军表示，其实以他的投资经验，如果其他投资者有兴趣，他也可以集合资金一起炒房。但是肖军表示，除了温州客愿意将资金抱团炒房外，能够相信他的投资者还是有限的。

    地产开发如此巨大的投资机会，留给公众投资者的机会相当有限。房地产信托产品相当少，而且普通的投资者极难购到房地产信托产品。房地产信托融资额通常在1亿元以上，200份的限制使单笔金额很大，例如金信双龙信托每份100万，年利率4.75%，期限2年，不到两天就销售一空；百仕达红树西岸每份80万，年固定回报2.8%，也在两个月销售完毕，“信托公司表示按这种回报率，红树西岸信托的销售速度算是快的，主要得益于公众对地产项目投资的良好预期。”代理该楼盘的李耀智说。

    由于200份的限制，这些信托产品一般通过信托公司或开发商自身的客户渠道就消化掉了。而且每份上百万的投资，也使其投资面局限于富人而不能惠及大多数中小投资者。“所以很多小投资者宁愿将资金投向充满欺诈的股市。”肖军无奈地表示。

    在大量公众投资者对股市失去信心的情势下，公众投资行为开始向两极裂变。有一定资金的投资者开始炒房，温州客是其中的代表，从而使炒房成为规范地产市场的一股显著的逆流。

    另一方面，资金量小的投资者开始追捧收益不高但很稳定的债券。正如中东西区域发展和改革研究院的孙立所说，实际上国内现在并不缺乏资金，2005年以来，大量资金追捧债市导致国债收益屡创新低，但是到目前为止，投资者仍然疯狂各类品种的债券。

    对于老刘而言，他不敢过多冒险投资炒卖二手房，对于肖军，由于一系列的限制炒房政策出台，风险也在逐渐积累。何时才能安全、收益稳定地投资于地产开发，并且能有益于地产市场的规范与良性循环，老刘与肖军觉得路可能还很远。阳静纯 周涛

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！