昨天，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称意见），该意见从调整住房供应结构、房贷政策、税收政策、土地政策、信息制度披露政策等多个方面对５月１７日出台的“国六条”进行了细化。

其中规定，从６月１日起，个人住房贷款头付比例提高到三成（９０平方米以下的自住客户仍可付两成）；凡新审批、新开工的商品房项目，建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上；个人购购商品房转手征收全额营业税的时间也从“两年”延长至“五年”。以上三项政策无论是从执行时间的紧迫性还是从政策的刚性来看，对东莞的房地产市场的影响都堪称“地震”。

记者连夜采访了东莞市各大开发商、房地产中介人士以及地税局、银行界负责人，他们都表示：新政策无论对一手市场还是二手市场，短期内的震动都较大，其中，“９０平方米”的住房供应结构的硬性规定，被多数开发商和消费者认为不太符合东莞市的发展现状。而对于头付三成，不少自住型消费者也受到波及。但大部分消费者及业内人士认为：新政策从整体上确实能打击大部分投资性需求，东莞市的房价上涨幅度将在下半年趋向平缓。

关键词１　９０平方米

在国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》）中，提到少数城市“住房供应结构不合理矛盾突出”。

在之前刚刚公布的“国六条”中，条便提出了要切实调整住房供应结构，发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。而今次“九部委”不但提出“十一五”时期要发展普通商品住房，而且还明确了新建住房结构比例：自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

这对大部分主力楼盘的户型设计都是中大户型的东莞市场来说，影响无疑将是巨大的。

【焦点１】

９０平方米规定与东莞实际需求是否有矛盾

业内人士：

新政要求与市场需求相悖

针对限制开发９０平方米以上户型的规定，记者采访的大多数业内人士均表示：“这种做法是不符合东莞的实际情况的”。东莞市瑞峰物业投资顾问有限公司总经理陈强认为，东莞以往开发和需求的住宅大部分是以３房为主，３房单位普遍面积都要超过９０平方米，如果强制执行该规定，也就会造成主力户型的供严重小于求，这种调控反而不符合市场规律。

根据东莞市房管局的房地产统计信息，记者发现，今年１至４月份，东莞住宅销售中三房和三房以上单位占到７４％。而三房的户型，面积基本都是超过９０平方米，部分镇区开发的项目，甚至两房单位面积都超过９０平方米，也就意味着市场需求的正是“超过７０％的户型应该是９０平方米以上的”，这种需求结构与新政策的要求正好完全颠倒。

消费者建议：

以１２０ｍ２为界可能更合适

不少业内人士认为，正常的三房和四房还是属于居家型，如果规定实施，将来造成想购９０平方米以上的房都购不到，这反而不好，甚至也有东莞的本地消费者认为政策不切实际。一位已经购有一套住房的王小姐表示：虽然政策的出发点是好的，但如果是要限制大户型开发的话，限制在１２０平方米以下还是比较合适，毕竟东莞的主力户型需求还是三房两厅，现在自己居住的９６平方米的小三房，由于近两年添了小孩和老人已经十分拥挤，９０平方米还不到“宜居”的要求，以后自己要换大户型反而更难了（供应少了，选择面小了），到时大户型可能会出现涨价情况，反而会对消费者不利。她建议：还是以１２０平方米为界比较合适。

思创动力地产总经理湛华北也认为，一个国家这么大，各个城市的情况不同，就是一个城市，不同地域的情况也不同，东莞即使要求大部分区域多开发中小户型的住宅，而作为政治经济和文化的区，多开发些中高端产品，也是合理的，这种一刀切的做法不符合市场要求和规律。

针对该政策，有部分发展商已经提出了对策，一位不愿意透露姓名的发展商认为，到时肯定会迫使发展商开发适合打通的房子，消费者根据需要购购两套后将其打通。但对规定如果真正实行，会采取怎样的发展策略，各发展商则表示还要拭目以待。

【焦点２】

近期市场供应是否会有较大波动　　

短期内供求平稳

该政策的出台和将来的实施，是否会在近期对东莞楼市造成较大影响呢？这是消费者普遍关注的问题。记者了解到，目前东莞已经取得施工许可证的项目和施工面积还比较多，多数业内人士均表示，短期内对东莞房地产市场的供求状况不会有太大影响。

记者了解到，２００６年１－３月份东莞的商品房施工面积为５７５．９２万平方米，其中住宅为４０３．９５万平方米，约３７８２３套，量还是比较大的。甚至有业内人士估计，加上取得施工许可证还未施工的部分，应该可以达到约８００万平方米，这已经够市场消化一段时间了，因此该政策在短期内不会对其有太大的影响。

大于９０ｍ２户型房价或小幅上扬

该政策在保障及加大中小户型开发的同时，也会减少大户型的上市，如果该政策在东莞实行，势必造成一年以后市场上９０平方米以上的三房和四房单位供应大幅度减少，这会不会造成将来的大户型成为稀缺产品而价格上涨，从而影响到现有在售和即将上市的三房和四房单位，让其因消费者的追捧而价格上扬呢？

对此，光大地产项目总监黄海俊表示，将来不排除有大户型价格上涨的可能。他认为，如果将来按照该比例要求设计户型，肯定大户型数量有限，物以稀为贵，在产品减少而需求量较大的情况下，价格正常情形下肯定会上涨，即使市场出现大量可以打通的户型，但肯定不如正常设计，因此，将来的大户型产品价格或会上升。而近期，由于市场的供应量还比较大，而且受到国家平抑房价政策的影响，房价应该不会有太大的涨幅。

【焦点３】

对已审批未取得施工许可证的项目影响

对建筑面积９０平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上的政策，《意见》明确规定，过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这对已经审批但还未取得施工许可证的企业无疑影响是的。

黄海俊认为，这种情况对房地产企业影响非常大，企业如果要改变户型设计，势必也要改变建筑设计甚至整体规划，从改变项目整体规划设计再到建筑设计、园林等，再报审批，再出施工图然后施工，房地产企业增加的费用自不必说，建设时间起码要延缓半年。其他发展商也都表达了对这类企业影响的看法，一发展商表示，这两天一些已经报批但没有拿到施工许可证的企业肯定要“各显神通”了，再怎么也要通过一切办法在政策实施之前将施工许可证拿下来。

那么，东莞市房地产市场上到底有多少已经审批但还未拿到施工许可证的项目呢？大部分业内人士表示，这个数字尚难统计，项目从通过审批到取得施工许可证时间有长有短，一般的情况约需要两个月左右时间。一业内人士认为，应该不会特别多，毕竟现在楼很好卖，发展商只要项目通过审批，都会尽力尽快拿到施工许可证从而将项目上马，因此有这种情况的项目应该不会很多，对市场影响也不会很大。

■　消费者说法

炒楼消费者将明显减少　年轻白领自住购房受阻

观点一：

炒楼的速度会降下来

投资客周先生认为，“对购购住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”的规定会显著遏制短线炒楼者的行为。近两年来，周先生本人在南城ＣＢＤ一带投资了多套小户型，今年初趁着房价升高，他抛售了其中的３套，赚到了近１０万元的纯利润。

针对“九部委意见”，周先生表示，有点后悔手中的房子抛得迟了，眼下能做的还是把房子租出去划算。“过五年后说不定会增值更多了”，他这样安慰自己。

观点二：

对长线投资影响不大

在东莞经商的陈先生从前年起开始涉足房地产领域，他专挑繁华地段的大户型做长线投资。由于资金充裕，陈先生先后在几个镇的区购下１０多套１２０平方米以上大户型用来出租，每个月每套房子都有３０００多元的租金收益。针对新出台的“九部委意见”，王先生说，自己搞的是长线投资，购房主要是用来出租，赚取租金收益，根本没有短期内转出去的想法，因此对自己没有什么影响。至于头付增加到３成的规定，对资金雄厚的陈先生更显得无关痛痒，“我购的几套房子头付也都是交了３成的，这样可以少给银行做贡献”。

观点三：

老百姓购房还是要勒紧裤带

“看来住大房子的愿望要推迟了”，对于“个人住房按揭贷款头付款比例不得低于３０％”的规定，南城某企业白领王先生这样认为。

昨天下午“九部委意见”在网上发布后，王先生表示，像他这样的中等收入人群购大房子会吃力不少。按东莞目前的房价来算，１２０平方米的房子约需５０万元，头付增加１成就意味着要多掏５万多元。“我一个月工资５０００多元，这个数目不吃不喝还要多攒上一年”，王先生有些无奈地说。此外，他作为过渡房购进的小户型也不能在短时间内转让，因为“按全额征收营业税已经无利可图了”，没钱人想购大房子还要再等上几年。

关键词２　头付三成

【焦点１】

新政策对银行业影响较大

将加班加点办理住房贷款

就个人住房贷款头付普遍将提高到三成，记者采访了工商银行、农业银行、交通银行东莞市分行住房金融业务部负责人。三位负责人反应都表示：“这下很麻烦。５月份审批了很多贷款，估计这两天会加快速度办理。”三家银行负责人都表示：正考虑在接下来的３０、３１日两天加班加点，将以前审批的贷款发放下来。

据其中一家银行负责人

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