新年伊始，投资客的投资方向起了微妙的变化，开始对30－40年房龄“老婆婆老公公房”情有独钟。
 

　　据神舟房产孟军透露，近日高安路、衡山路、永嘉路等的老房子受到了投资客的追捧，无论是新式里弄还是老式公寓，只要位于市，必然得到广泛关注。

　　看来，嗅觉灵敏的投资客们对老房子的非常自信，而这些“老婆婆老公公房”很可能成为投资客们的鸡年“淘金地”之一。

　　以租养房选老房子

　　从目前来看，浦东小陆家嘴地区一些房龄在20年左右的老式公寓相当抢手。钟先生由于回家过年，刚刚将潍坊新村一处的二房退租，没想到，不到，立马就有新的下家前来接手。这些身处市的老房子，虽然个个老态龙钟，但是对于一些图交通方便的小白领来说，可是租赁，对于走“以租养房”路线的投资客来讲，老房子尚为佳选。

　　上房置换资产经营部经理范伟国认为，对于投资而言，环线内总价50万元以下的小房型依然炙手可热。另外，从区域来看，如果有“以租养房”打算的投资客一定要兼顾房子所在地的周边氛围，比如大学城的辐射、城乡结合处等地都是租赁火热之所。范伟国举了个例子，徐家汇的两室户单价已达10000元/平方米左右，而长宁区仙霞路附近的房子单价尚在8000－9000元/平方米之间，从需求看，仙霞路的需求要比前者旺，留学生、外籍人士等都集中此处，租金也因此抬高。很显然，后者的投资收益要比前者可观，所以说，“以租养房”也要讲究适销对路。

　　办公增加三类需求

　　商业房产的“蛋糕”里面，业内专家普遍认为，2005年的办公楼市场值得投资客的关注。

　　从目前来看，办公楼与住宅价格呈现“倒挂”态势，一些住宅的价格处于同区域的办公楼之上。2005年，这一现象预计会有所缓解，办公楼市场很可能成为鸡年的投资热土。分析原因有三：一是去年11月新出台的《上海市住宅物业管理规定》已经实施，对“居改非”的问题严令禁止，所以2005年不少原本在居住小区办公的公司将陆续搬出，开始寻觅新处所；二是新一年中，工商局将对产权证为“住宅”的单位不予注册，这样一来，也将迫使这些企业购购或租赁办公楼；三是外来需求增多，随着WTO临近，外省市的不少企业纷纷着落上海，他们都会对办公楼有所需求，办公楼市场的需求不少。

　　还贷三思而后行

　　可能迫于会连续加息的心理预期，不少购房者在新的一年中都有提前还款的打算。房产之窗贷款余经理建议，如果您处于以下两种情况，提前还贷与否需三思而后行。

　　一是拥有多套房贷的投资客，假设您拥有3套房贷，在2005年提前还掉一套，可能您又会有贷款购房的打算，这个时候贷第三套房子可远比过去向银行贷款来得困难，因为新的一年，银行将继续收紧房贷，这样一来，可能在头付上就要多支出许多。

　　二是有其它投资计划的购房者，如果您在新的一年有比银行利息更丰厚的投资利润，那么专家建议您不要提前还贷。

　　其实，提前还贷与否的关键还是看个人。对于一般的自住者而言，如果不影响到生活质量的话，还是提前为妙。

　　另外，对于新的一年中有贷款购房的自住者来讲，选择贷款的额度一定要量力而行，专家建议，每月的还款额较好少于月收入的50％，定为40％为宜，一旦大于50％，不但生活质量会受到影响，加息、收入变化等因素可能也会带来一定的贷款风险。 　　作者:□罗晓霞

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