认购书是不是购房必经程序？

　　北京市英岛律师事务所邓泽敏、许昭霞两位律师明确指出，现有的法律、地方性法规中并没有关于“认购书”的法律概念，也没有购房前应当签订“认购书”的法律规定。因此，签订“认购书”并非购房的必经程序。所以如果可能，购房人在确定要购购的项目后，较好不签认购书而直接签订购房合同。这样可以避免在与开发商就合同条款进行的谈判中，因认购书中的约定特别是定金问题而使自己陷入被动。

　　认购书是否有法律效力？

　　认购书究竟属于什么性质的文件？应该具备哪些内容？是否有法律效力？邓泽敏、许昭霞二位律师指出，在本市房地产交易实践中，通常认为：“认购书”是具有意向书性质的法律文件。主要包括的内容有：1、相关各方如出卖人、购受人、代理人等的主要情况；2、认购物业（楼盘）的情况；3、房屋的价款；4、付款方式；5、认购条款等内容。而且，“认购书”通常还要双方签字盖章。

　　具备上述内容及形式后，尤其是“认购书”中约定了购卖双方具体的权利义务后，一般说来，“认购书”就其表述的内容具有了一定的约束力，并具备了相应的法律效力，只要其内容不违反法律规定，且购受人所购物业（楼盘）的法律手续齐备（五证齐全），该“认购书”一般具有一定的法律效力。

　　违约方应承担什么责任？

　　在签订“认购书”的同时，开发商大都要求购房人同时交付一定数量的定金，并在认购书中约定，如果购受人在约定的时间内不签订正式的《商品房购卖合同》，出卖人（开发商）有权没收购受人交纳的定金等条款。

　　按照以上双方的约定，如果购方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属购方违约，定金不予返还；卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。

　　如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约。购方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。

　　在实践中，由于签订合同时涉及诸多条款的谈判，双方在某些条款上达不成一致意见，导致合同无法签订。在这种情况下，有些开发商往往以购方拒签合同为由，拒绝返还购房人定金，遇到这种情况怎么办？邓泽敏、许昭霞二位律师指出，《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方‘拒绝订立’主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方‘拒绝订立’合同的，应当双倍返还定金。”而“认购书”通常表述为：“如果购受人在一段时间内不签订正式的《商品房购卖合同》，出卖人有权没收购受人交纳的定金。”所以，如果购卖双方都不是“拒绝订立”或“不签订”正式的商品房购卖合同，而只是因一些具体条款无法达成一致意见，导致未能签约，那么卖方应把定金全部返还购方，不应以此为由“没收定金”。

　　签“认购书”时要注意什么？

　　鉴于以上分析，有关专家提醒购房人：

　　一、在签订认购书之前，一定要认真审阅认购书的条款，较好再看一下即将签订的合同。在此基础上，再决定是否签认购书并付定金。二、签认购书时不要怕麻烦。为了避免发生纠纷，应将开发商的某些口头承诺，以书面形式明确约定。三、如认购书中有购房人尚不了解的内容，比如要求购房人接受物业管理服务，购房人则应要求在认购书中明确物业管理公司和收费标准。如不能明确，则应删除这一条。本报记者陈美秋

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