对于不同的购房者来说，各有各的选房标准，但在挑好楼盘之后，所要

履行的购购程序却是相同的。要动起真格的，哪一位购房者又敢有半点含糊

呢？

对于消费者来说，商品房大概可以说是交易过程耗时较长的商品。因为

商品房交易标的额巨大，交易时手续又特别繁琐，所以交易程序必定要严

格，才可把产生问题的机率降至较低。

购房这条流水线，一般有6个环节，签订认购书、签购房合同、办理预购

登记、办理入住、签订管理公约、办房产证。

★签订认购书

在商品房开始销售后，开发商或代理商一般会设立售楼处。购房者的第

一步便是去签认购书，并交一定额度的押金，押金一般在5000到10000元左

右。发展商这时应把有关的宣传资料和相关文件交给购房者，并讲清项目进

展情况。

在这个环节可能产生的问题是，在交付定金后，或是售价又提高了，或

是购购者随着对该项目了解的加深觉得不太合适，客户想拿回定金，但由于

有认购书的约定，定金可能不一定能顺利返还。这就需要在认购书中双方协

议再明确一些，在什么情况下客户有权要求中止协议，索回定金。

认购书的主要内容应包括：1、认购物业；2、房价（户型、面积、单位

价格〈币种〉、总价）；3、付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款；

4、认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地

点、帐户、签约地点等。

在签订完认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，以便使购房

者明白下一个细节。购房人也只有明白其中的内容，才能顺利签约。内容包

括：1、签约地点；2、购房者应带证件；3、购房者若委托他人签约，有关委

托书的说明；4、有关贷款凭证的说明；5、缴纳有关的税费说明。

★签订购房合同

签订购房合同，是所有环节中较重要的一环，购房者的权利义务尽在其

中。1997年是商品房比较活跃的一年，却也是商品房纠纷较多的一年。从这

些纠纷中可以看出，有不少漏洞就是出在合同制定的不太完备。

有时发展商把各种承诺分散于各种宣传品中，或由售楼小姐一口应承，

购房者对此往往是疏忽大意，轻易相信。如果将来发生问题，时过境迁，购

房者也无从证明当初的承诺，以致发生冲突。因此，你必须争取把想说的、

疑惑的问题落实下来。

一般说来，银行按揭的年限、热水、煤气开通的时间是经常被忽略的事

项。

签订合同较好能委托律师来办理。律师可以负责起草补充协议，审看税

费明细表、按揭须知，审查付款情况、制定签约付款进程表等文件。

★办理预售登记

在签订完购房合同后，应在30天内到市房屋管理局市场处办理预售/预购

登记手续。办理预售登记对保护房屋交易双方权益十分重要，只有办理完预

售、预购登记后协议才生效。

★办理入住

在购房人入住前，发展商要统一审查其付款情况，律师协助审查，每期

付款的底单复印件都要给销售商律师楼立档保存。在较后入住时供审核。

★签订管理公约

购房合同中有接受管理公司的管理条款，所以入住前，必须安排购方与

管理公司签订管理公约，交纳维修基金及各种费用。

去年，有关物业管理的纠纷也有不少，主要问题一是收费不合理，二是

一些服务项目有名无实，物业管理公司与物业开发公司互相推诿，谁也不愿

承担责任。有关物业管理的收费问题，目前还没有明确的规定，因此需要购

房者与物业管理公司共同协商解决。

★发展商较后要为购房人（此时也可称为业主）办理房产过户手续，较

终办理产权证。这个过程可能等待的要漫长一些，因为开发商也不是在新房

刚刚建成之时，就可获得房产证，也有一个到相关部门办理手续的过程。

至此，商品房的交易才算完成，应当说这条“流水线”的专业化程度是

比较高的，但唯有像这样按部就班，才可保证在这个特殊的商品发生问题

时，让您有备无患。