经公证的合同也有问题？

　　日籍华人大野洋子于２００３年４月１８日与香港居民欧文伟签订了一份房地产购卖合同，约定由欧文伟将上海市定西路某弄１１Ｃ室房屋（以下称１１Ｃ室）出售给大野洋子。双方确认，自合同签订之日起１４日内（５月２日以前），委托欧文伟一方向房地产交易申请办理转让过户手续。合同签订后，洋子小姐为避免日后横生枝节，委托上海市公证处对该房地产购卖合同进行公证。公证书证明：“该房屋２００３年４月２２日在上海市房地产登记处查无销售、抵押及其他权利受限制的登记记录，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该房屋可依法转让。”

　　然而，洋子小姐万万没有想到，已经过公证的房屋购卖合同却仍然不能使房屋顺利过户。房地产交易工作人员告知，该房屋银行方面有债务，换句话说，房屋已经抵押给银行，因而不同意办理房屋过户手续。洋子小姐当即拒付购房余款。而令洋子小姐万万没有想到的是，欧文伟却以洋子小姐不办理过户手续、不按期支付余款为由，向法院起诉洋子小姐违约。明明是对方将不能过户的房屋卖给自己，却反过来告自己违约，洋子小姐着实想不通，便向法院提起反诉。

　　产权转让暗渡陈仓

　　经洋子小姐的代理律师调查发现：该房屋确已抵押，抵押人是香港居民康美琳，抵押权人为上海市城市合作银行（现上海银行）南西支行。

　　康美琳是该房屋的前手产权人，她于１９９６年７月５日，将当时产权证上还是自己名字的包括１１Ｃ室在内的总共４套房产，向该银行抵押借款，借款人是上海欣星房地产实业公司（经查实该房地产公司已经倒闭，不复存在）。且该借款至今尚未归还。

　　那么已经设定银行抵押的房产，康美琳是怎样过户给欧文伟的呢？欧文伟所持有的房产证上怎么没有已设定抵押的记录呢？

　　经调查，原来康美琳１９９６年７月为上海欣星房地产实业公司办理抵押贷款后，该公司没过多久即宣告倒闭，当然也就没有能力归还银行贷款。作为担保人的康美琳为了逃避银行的追索，抢在银行向法院申请执行抵押房产前采取了一系列事先经过精心策划的行动。她先是向上海市房地产交易谎报遗失４套房屋的产权证，并要求补办，利用当时（１９９６年）市房地产交易与长宁区房地产交易之间没有联网，信息沟通不及时的漏洞，重新办理了没有抵押权属记录的“干净产证”。接着，康美琳将４套房屋（其中就包括转让给欧文伟的那套１１Ｃ室）悉数迅速转让给他人套取房款，然后携款离境。

　　从康美琳将１１Ｃ室的房屋转让给欧文伟的具体操作中，可以依稀看清她的“操作手段”：

　　其一，康美琳先是存心让自己成为欠债不还的被告。香港居民欧文伟于２００２年２月４日向长宁区人民法院起诉康美琳，要求康美琳归还欠款人民币８０万元及利息人民币２０万元（实际是否欠款，不得而知。有人传言，康美琳与欧文伟为母子关系，是否属实尚未调查清楚）。康美琳辩称，同意归还欠款，但由于目前没有现金，愿意以房抵债，将其所有的１１Ｃ室房屋产权转让给欧文伟。于是通过法院调解方式，双方自愿达成借贷纠纷调解协议。这样她就可以在某种程度上通过法院的公信力，给自己的非法转让房屋行为披上“合法”的外衣。

　　其二，利用市房地产交易与区房地产交易没有联网的管理漏洞。康美琳知道：自己谎报遗失而补办的房产证是由市房地产交易办理的，上面没有抵押记录，说明市房地产交易并不知悉房屋已经抵押。而长宁区房地产交易则一定有自己房屋抵押担保的记录，因为自己的贷款担保手续是在房屋所在地的长宁区房产交易办理的。

　　其三，利用涉外房产购卖要到市房地产交易办理的规定（２００３年５月１日前的规定。现已经改为：无论涉外与否一律在房屋所在地房地产交易办理）。自己是香港居民，只要交易对象也是境外人士，那么产权转让手续就一定会在市房地产交易办理。

　　其四，利用当时市公证处调查房屋权属的方式也是直接从市房地产交易获取信息，而不是到区房地产交易办理的疏漏。康美琳申请市公证处公证，取得证明后，就等于间接知晓了市房地产交易的记录并没有改动，自己申请办理转让不会存在风险。毕竟自己的行为是见不得光的欺诈行为。

　　就这样在“万无一失”的情况下，康美琳再与欧文伟一同到市房地产交易办理了过户手续。这样，已经抵押的房产被她顺利脱手。

　　违约责任难追究

　　本案中，无论欧文伟还是洋子小姐似乎都难以说对方违约。因为双方事先共同申请对房屋购卖合同进行公证。洋子小姐由于交易不同意办理过户手续而不付余款，没有任何过错。而欧文伟也以同样理由辩解：非由自己本身的原因无法履行合同，他对于该房屋被银行抵押的事实毫不知情。那么该向谁究竟违约损失呢？

　　本案的关联人：市公证处、市房地产交易、城市合作银行南西支行似乎都有一定责任。市房地产交易在没有调查清楚该房屋是否有抵押的情况下，为康美琳补办了没有抵押记录的新产权证；而市公证处只根据市房地产交易的信息，没有到房屋所在地交易调查，就做出了公证证明，导致公证不实；作为所争房屋的抵押权人，城市合作银行南西支行稀里糊涂，在贷款６年未收回的情况下没有及时采取措施，从而让康美琳有了可乘之机。而关联人康美琳目前已经逃离大陆，要拘押到庭显然有难度。因此，法院只能中止审理此案。

　　关注权利瑕疵

　　随着我国房产市场和金融市场的不断发展，以及人们对融资需求的增加，房产所有权与用益物权、担保物权分离的现象越来越普遍，房屋产权的转让要事先查明权属有无瑕疵，具体内容包括房屋是否存在抵押，是否存在他物权（是否有他人对该房屋的占有、使用、收益拥有权利）。本案的问题之一是交易房屋的产权存有抵押担保的瑕疵，因没有能及时发现，导致房屋产权无法转让，该房屋产权的归属问题也成了未断的公案。所以广大购房者在购房过程中一定要对房屋产权了解清楚，关注产权证的权利瑕疵。上海沪一律师事务所王乾恩律师

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