近年来，由延期交房引发的房屋购卖合同纠纷日趋增多。对于开发商来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个：一是违约赔偿；二是若延期交房超过一定期间，可能导致购方单方解除合同。

　　一、关于违约金的性质

　　《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《合同法》从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。而《合同法》第114条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。

　　二、关于迟延交房违约金的计算标准

　　《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第16条也明确了商品房购卖中违约金的补偿性质：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　三、延期交房导致的购方损失

　　开发商迟延交房导致购房者具体损失的计算问题，《解释》第17条做出了规定：“商品房购卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的购房者可得利益的损失。

　　四、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用

　　在延期交房引起的房屋购卖合同纠纷案件中，有些购方还提出其他损失，如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来上海准备入学，因延期交房又不得不回的差旅费损失等。若购方要求卖方赔偿这类损失，在诉讼中购方将面临两大法律难题。头先，购方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。其次，购方还需证明其损失是卖方在订立合同时“可预见的”。仅就延期交房的通常情况而言，购方购房通常是为了自用或出租，因此，租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失，由于购方的自身情况千差万别，卖方不可能也没有义务对此一一了解，从“通情达理”角度出发，差旅费损失不具备可预见性，除非购方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。

　　但必须注意的是，对违约金过高或过低的调整应当由当事人提出，否则法律并没有规定法院或仲裁机构可以主动予以调整。

（解放日报/黄可磊）

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