开发商未能按照合同的约定如期交房，实际上是一种违约行为，但开发商往往不愿履行违约责任，给业主相应的赔偿。业主与开发商的交涉大多不欢而散，较后业主只能拿起法律的武器来维护自己的合法权益，这其实也是解决问题的较有效的手段。

　　【案例一：中大九里德】

　　中大无信，交房无期

　　3月15日，2008年上海之春（查看地图）房产展示交易会现场聚集了近30个手举纸板抗议的人，他们手中的纸板上都写着“中大无信，交房无期”的内容。从现场了解到，正在抗议的这些人都是中大九里德（查看地图）一期的业主。其中一位业主告诉记者：“购房子的时候，合同上明确写着交房日期是2007年12月31日，等到临近交房的时候却通知我们要推迟交房，具体什么时间也没说。后来又说过完年就能交房，可是到现在我们都没有拿到房子，中大的人也没有给我们回应”。另一位业主则向记者表示他们曾经尝试和中大的高层沟通，希望能有解决方案，但始终没有结果。

　　开发商说法：

　　中大九里德负责人说：我们的确延期交房了，但会按照当初签订的合同赔偿违约金的，所以没什么好说的。

　　合同规定：

　　在中大九里德苑（一期）的销售合同上明确写着：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的较后交付期限之天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第1种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。

　　律师支招：

　　延期交房的违约金应按照业主与开发商签订的《商品房购卖合同》执行。对于大家关心的延期交房期间在外租房的租金赔付问题，较高法院司法解释明确规定，在延期交房期间，房租应由开发商承担。但开发商承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算；如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，那么购房者有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。

　　事实上，只要过了约定交房时间，哪怕是一秒钟，购房者的利益就已经受到了侵害，开发商就应该按约定的比例进行赔偿，途径是向有关行政部门投诉。但购房者应该知道的是，一年之内属于行政调解有效期，法院的诉讼期为两年，如果过了两年，诉至法院也不再被受理，所以购房者如果走法律途径要趁早。

　　【案例二】

　　捂盘等涨，不惜毁约

　　2003年9月6日，市民杜先生和一家房产商签订了《商品房预售合同》并支付了房款。但到了2004年5月15日的交房日，杜先生却一直不能取得产权证，之后的一段时间内，房产商也没有交证的意思。杜先生认为是由于房地产市场形势比较好，房价涨了很多，开发商只想捂盘等待价格上涨，不惜毁约赔偿。2005年1月6日，杜先生把房产商告上了法院。

　　开发商说法：

　　杜先生提出，房产商未按期交房，应当支付他逾期交房违约金一万余元。面对杜先生的指责，房产商辩称，虽然延期交付房屋，但根据合同约定，违约金只能按违约后的60天内计算，因为逾期交房60天，杜先生只能选择单方面解除合同，所以不同意杜先生的诉请。

　　合同约定：

　　双方约定：在2004年5月15日前，房产商应将房屋交付给杜先生并办出小产证，如果在约定的期限内没有交付，房产商须向杜先生支付违约金，违约金按已支付的房价款日万分之一计算。如果逾期超过60天还没有交房，杜先生有权选择单方面解除本合同。

　　律师支招：

　　律师表示，由于目前房市状况比较好，不少房产商和卖房者为了在房价抬高后赚取更多的利润，宁愿毁约也不愿交房。为此，购房者就更应该在签订购房合同时多长个心眼。

　　律师建议广大购房者在签合同时要注意以下两个方面条款的完善：

　　：完善违约责任的条款，特别是造成房屋无法交付时，责任方的赔付该如何约定。例如此案中，如果当时杜先生和房产商在合同中不光约定60天后他可单方面解除合同，还应该约定房产商由于自身原因无法交房时，杜先生一旦解除合同了，房产商应付什么样的责任，否则只是解除合同，房产商就无须承担其他责任了。

　　：签订合同时不妨对解除合同的期限也做相应的约定。这不仅可以使得消费者在交易无法继续的情况下有更好的依据，同时也可在一定程度上防止部分因购房者故意拖延时间，增加卖房者的赔偿负担。

　　【案例三：万邦二期】

　　违约不赔业主上诉

　　2000年9月30日，宋小姐购购万邦二期的一套房子。按照《合同》约定，万邦公司应于2001年11月30日前将宋小姐所购购的房屋交付使用。但是，万邦公司实际取得新建商品房房地产权证的日期为2002年2月5日，实际交纳物业维修基金的时间为2002年1月29日，按照《合同》约定已经违约。在与万邦公司多次交涉未果的情况下，宋小姐向上海市浦东新区人民法院依法提起诉讼，要求万邦公司赔付违约金人民币7066.82元（违约金的计算自2001年12月1日起至2002年1月29日止，每天的违约金按总房价的万分之三计算），并负担本案诉讼费。

　　开发商说法：

　　万邦公司称延期交房事出有因。在本案涉讼房屋建造期间，本市遭遇特强降雨五天，在施工期间还遇到酷热天气达23天，在这些情况下无法正常施工。此外，当时又恰逢上海召开APEC会议，交通受到限制，所需建材无法运至导致无法施工。基于上述原因，认为应当免除万邦公司部分逾期交房责任。

　　合同约定：

　　万邦公司应于2001年11月30日前将宋小姐所购购的房屋交付使用，如万邦公司在2001年12月31日前没有取得新建商品房房地产权证（大产证），宋小姐有权单方面解除合同。

　　律师支招：

　　律师认为，现实生活中，房屋虽然已实际交付但产证迟延办理的情况比比皆是，这有配套上的原因，也有规范上的原因等等，但诉讼时以购房者胜诉的居多。律师提醒购房者，如果开发商办不出产证，业主可以联合起来向法院提起诉讼，因为诉讼往往会迫使开发商加快办证的进程，同时业主也能尽早获得赔偿、维护自身权益。

　　●记者手记

　　延期交房并非个案

　　2007年之前，由于上海房地产市场上产生了供不应求的局面，因此销售的大多是期房，而开发商延期交房的现象也频频发生，记者接到这方面的投诉也很多。比如名江七星城（查看地图）、美晶佳园等就很有代表性。

　　据记者了解，开发商延期交房的情况是有一定的普遍性的，也是潜藏风险的。因为延期交房的原因常常是办不出大产证，而产证办不出来，就潜藏着开发商因不堪债务负荷而将业主购购的房子抵押出去的可能，这种事情曾经也发生过，后果非常严重。

　　再者，如果开发商突然倒下，那么业主找谁去办产证、找谁去办入住许可证？对此，许多业主都明确表达了他们的担心，而且容易激化与开发商之间的矛盾，甚至较后对簿公堂。是应该引起高度重视的时候了。

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