“房屋通行证”——一个都不能少

　　对于购房者来说，在收房过程中，不能草率盲目，要保持慎重谨慎的态度，尤其对开发商在交房时应当提供的几种房屋合格的证明，更是不能忽略、视若等闲。据了解，就天津而言，开发商在交房时，必须向购房人提供《商品房准许使用证》、《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》以及《竣工验收备案表》，如果开发商没有提供这些证明的话，购房者有权拒绝收房。除此，还有房屋面积实测报告，虽然在天津市对此还没有硬性规定，但是由于一般合同中都有规定，房屋实际面积与暂测面积的差别超过暂测面积的±3%，消费者有权退房，因此在收房过程中，也应当对此报告予以关注。

　　天津市博顿装饰工程监理有限公司的田工程师表示，有些开发商因为种种原因导致了工程建设的延期，他们为了避免因晚交房而违约、遭遇索赔，而选择在相关证明还没有齐备的情况下，就向购房者发出收房通知，而很多购房者因为维权意识不强，对各种证明的了解不清楚而糊涂收房，从而为纠纷埋下隐患。

　　尚未取得使用证的房屋有可能在配套设施、规划、施工等等方面尚未达到入住标准，给购房者带来不便，比如有的小区配套设施没有达到要求，没有水没有电，或者只有临时电，这将给购房者入场装修带来麻烦。更为严重的是，如果因为没有使用证而导致产权证等重要证件无法办理的话，购房者将无法将房屋出卖，容易形成与开发商之间的房产纠纷。

　　验房几“顽症”——逐一诊断

　　收房之前的验房对购房者来说是至为关键的，但是由于验房过程中涉及很多专业的内容，因此一般普通购房者的验收，还是容易流于表面，也许专业人士的建议能够为我们的验房指点迷津，支上关键的几招。

　　头先，从大的方面而言，验房应当从五个方面着手，即建筑、结构、水、暖、电器等。购房者尤其要注意的是对房屋危害很大的两类严重问题。

　　其一，结构性的裂缝。墙体裂缝，一般分为三种情况：结构裂缝、构造裂缝和装饰性裂缝。其中，构造性的裂缝并不严重，通过简单维修即可解决，但是结构性裂缝则危及房屋的安全性，应当引起注意。如田工程师验过的一栋楼，从6楼到9楼，梁柱都出现了裂纹，初步断定为结构性裂缝，在这种情况下，他们建议购房者应到专业的部门进行进一步的检测确定，而不能够掉以轻心，只是在开发商进行了简单的维修后，就收房入住，为安全埋下“地雷”。

　　其二，轴线尺寸不足。轴线尺寸和房屋的使用功能息息相关，如果误差很大，将给购房者的正常使用带来问题。虽然房屋的轴线尺寸一般并没有写入合同，但是在所附图纸中对此有所规定，也可以视为要约。如果发生问题，可以视为开发商违约。

　　其次，在验房收房过程中，房屋经常出现的一些问题，特别是较为隐蔽的问题容易被购房者所忽略，应当引起关注。如，抹灰层的空鼓裂现象。墙面的抹灰容易出现空鼓裂，这属于建筑方面初装修的问题，在毛坯房和精装修的房屋中都经常出现。空鼓裂的严重程度不同，如果仅仅是单元内墙面小面积的，仅需简单维修即可；如果是的空鼓裂，则应当确定具体的范围，重新进行抹灰。应注意的是，空鼓裂不能够仅仅从是否有裂纹来判断，有时即使墙壁没有裂缝，也有存在空鼓裂的可能性，通过专业工具可以对此进行检验。

　　，门窗质量问题同样突出。田工程师表示，在验房中门窗出现问题较为普遍。很多房屋的窗户或歪斜不正，或密封胶开胶密封不严，窗框变形，还有的塑钢窗没有钢衬。一些防盗门，没有符合保温的要求，无隔热。同时防盗门倒翘、安不上的情况也时有发生。这些多是由偷工减料造成的，消费者应注意。

　　第三，电和防水方面问题同样不容忽视。一些房屋的入户线接反，如果发生漏电的话，漏电保护装置将不掉闸，引起安全隐患。而这一问题在新房中存在的不在少数，但是却容易为购房者所忽略。

　　不合格房屋——坚决说“不”

　　在收房过程中，很多购房者可能都有过被开发商“忽悠”的经历，明明是不合理的事情却在种种无奈的情况下被接受下来。专业律师认为，在很多情况下，购房者应当同开发商据理力争，维护自身的合法权益，在收房这一关键环节把好关。

　　头先，遵循收房程序，防止先收后验的情况出现。有的购房者在收房过程中，遭遇到开发商的不合理要求，一些开发商会要求购房者先交物业费等费用，然后拿钥匙收房，较后才是验房。对此，田工程师表示，这是既不合法也不合理的。正确的程序只能是先验房后收房，然后再办理相关的手续事宜。并且根据《天津市物业管理条例》，物业费用应当按月缴纳，在购房者尚未收房成为业主就提前进行收取一般为期一年的费用，是不合理的。

　　其次，购房者应当保存证据，注意自我保护。在开发商违规的情况下，购房者应通过正确的程序保存证据，维护自身权益。如因房屋质量不合格或者证件不齐全无法收房时，购房者应发函或者传真给开发商，讲明拒收房的理由，并且保留一份作为证据。在此情况下，可以避免由购房者来承担延迟收房的责任。同时，当收房中因质量问题出现纠纷、无法协调时，购房者可以依据《天津市建设工程质量管理规定》，向建设行政主管部门进行投诉。

　　第三，收房过程中具体分析情况，妥善处理问题。如果房屋出现小的质量问题，购房者可以在收房单上进行标注，一式两份，进行留底，并且督促开发商进行及时的维修。如果是严重的质量缺陷，购房者可以拒绝收房，以防止在入住之后，出现很多维修责任问题不明晰、维权不容易的窘境。在此种情况下，如果购房者同开发商的沟通不能解决问题的话，应及时通过法律途径维护自身权益。

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