嘉宏阁业主要维权

　　争端1：发电机归谁所有

小区配套的发电机归谁所有，管理费用是否包括发电机的使用与维修费用？对于这个问题，嘉宏阁的业主与物管公司各有各说。

　　业主 ：发电机“不作为”

　　何女士是嘉宏阁的业主之一，2002年底签订房屋购卖合同，2003年4月初收楼入住。何女士表示，搬入嘉宏阁以来，小区已停过几次电，而发电机从来没有使用过。她说：“这里停电短的几十时辰，长则十几个公里，低层的住户还好，像我们这样住在较高层的，上下楼都要爬楼梯，既花时间又消耗体力。”

　　“有次停电时，我们全家正在坐电梯。当时里面一片漆黑，由于没有发电，我们被困了好几个公里。”住在8楼的业主曹先生夫妇向记者抱怨。

　　何女士和其他业主曾就发电的问题向负责小区物管的广州嘉泰物业管理公司投诉过数次，不过没有得到回应。去年年底，业主们发现物业公司将发电机从小区拉走，业主对物业公司的作法提出质疑。

　　业主周先生表示：“现在已经过去几个月了，大家都不知道发电机是否了回来。即便真是拿去维修，也应该有临时发电机替换，况且发电机从来没有发过电，怎么可能坏掉？”

　　没有了发电机，曹先生认为自己的遭遇肯定还会重演。“发电机是小区的公共财产，管理公司没有权力把它搬走，即使是去维修，也应该征得业主的同意。”

　　物业公司　：开发电机要收费

　　记者日前来到嘉宏阁，找到负一层的电机房，发现大门已被锁，无法看清里面的情况，于是约见了嘉泰物管公司负责人邓经理。

　　邓经理坦承，发电机确实未曾使用过，而物业公司也已将发电机运出维保，至今尚未回。但他认为，“不管发电机是否存在问题，物业公司都有权进行处理。”

　　他告诉记者，正常情况下，发电机每个月至少要启动两次，每次较少两个公里，这是一笔不小的开支。“小区目前的物业管理费为1元/㎡，而管理费并不包括发电机的使用费用。广州地区现在停电的机会极少，即使停电，两三个公里内也能恢复，如果业主确实需要发电机，我们会列出价目表，业主在交费之后就能使用。”

　　物管协会：发电机业主共有

　　记者就此事采访了广东省物业管理协会副会长张朝德，在他看来，这是一场比较典型的小区公共设施所有权之争。他告诉记者，公共设施内容主要以规划设计报建图为准，一般包括公共照明系统、消防系统和动力系统，动力系统则包括配电房、发电机等。因此，嘉宏阁小区内的发电机应当属于公共设施的范围。

　　“配备照明系统是小区综合验收的内容之一，虽然没有具体法律，但是有相关的物管行业规定，小区发电机每半个月应当发动一次。此外，开发商在未通过业委会或大部分业主许可的情况下将发电机运离小区，这种行为是不合法的。如果因维修暂停使用，在检期间应该配备临时发电机。”

　　争端2：手机基站安装谁决定

　　发电机没了，不过嘉宏阁的楼顶倒是多了样“怪东西”。业主陈先生告诉记者，不知什么时候开始，开发商在小区楼顶安装了一个长方体设备。物管公司解释，这是一套手机信号接收系统。

　　业主：安装设备未经授权

　　记者前天致电广州移动1860，客服服务代表解释，该设备是一个手机基站。出于稳定手机通讯信号的需要，移动公司以付费的形式，在广州市内部分高层楼顶租用了一定空间建立基站。

　　记者在嘉宏阁天台看到，移动公司在该楼盘安装的信号接收装置共有4个，均用长约2米，宽、高约0.5米的金属箱包裹，外形呈长方体。每个信号接收装置由四根直径约5厘米的黑色电缆连接，缆线通至楼底。

　　业主张先生认为，楼盘售出之后，小区内所有公共配套都应归业主所有，开发商没有权力占用小区内公用空间。张先生说：“在没有得到广大业主授权的情况下，物业公司私自与相关公司接触，安装微波接收装置，这显然侵犯了业主的合法权益，也违反了相关政策法规。”

　　“开发商在天台建立的这个手机基站，并没有经过业主同意。而相关部门的答复却是通过了业主的签名，我们怀疑物管公司从中做了手脚。”陈先生指出，“既然是租用小区公共空间，相关收费应该归所用业主共有，现在这些钱却在物管公司那边。”

　　物业公司　：租金与业主无关

　　记者把业主的疑问反馈给物业公司。邓经理称，基站租金的归属问题，不应该归业主所有。“一般情况下，这笔租金应该用在小区的设备运作或者维修等方面，和业主没有直接关系。而且即使相关部门交付费用，也必须通过业主委员会来处理。现在嘉宏阁没有业主委员会，因此，物管公司有权代为保管。”

　　物管协会　：租金应用作物管开支

　　张朝德称，手机基站的租金应归业主所有，但不一定要交给业委会处理。在业主同意的前提下，物业公司可以把租金作为物业管理整体开支的一部分。不过，这里所说的“业主同意”，也可以指业委会同意，但如果小区内没有业委会，物业公司则需以公示的形式告知全体业主，获得通过方能使用。

　　争端3：业委会成立“搁浅”

　　经历过与开发商及物管公司的一系列矛盾后，去年12月，嘉宏阁小区部分业主代表到街道城管科申请成立业主委员会。

　　业主：符合业委会成立条件

有着大多数人的支持，负责牵头的业主陈先生原本以为成立业委会是水到渠成的事。然而事与愿违，直到今天，嘉宏阁业委会还只是一个幻想，原因是开发商不配合。

　　“我们是按照正规程序去办理的，拟订的《关于组建头次业主大会筹备组的建议》也通过了公示，但较后得到的答复却是‘不够成立条件’。”在接受记者采访时，陈先生称自己一点也不明白。

　　感到不解的不仅是陈先生一人，业主张先生也表示，在申报之前，自己曾到街道居委会了解相关政策，然后再根据要求将相关材料上报。虽然开发商不同意，张先生仍认为小区完全有条件成立业委会，因为“支持成立业主委员会的业主超过了80％。”

　　城管　：投票权不以户为单位

　　负责业委会成立相关手续的江南中街城管科职员屈明表示，根据《物业管理头次业主大会、业主委员会成立程序》的规定，头次业主大会筹备组成员应当由住宅业主、非住宅业主和建设单位组成。而建设单位或共有住房出售单位必须授权委托一名代表参加筹备组工作，填写《建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》。

“嘉宏阁的建设单位，也就是开发商金居房地产公司并没有派代表参加筹备工作，因此筹备组无法确立，自然也就不能成立小区业委会。”屈明说，“我们已经发出通知给金居房地产开发公司，并催促他们尽快上报参与筹备组人员名单。”

　　物管协会　：按面积投票合理

　　根据有关规定，业主投票权超过三分之二，是业主委员会成立的基本条件之一。而广州不少楼盘，特别是单体楼，开发商拥有的楼体使用面积超过三分之一。也就是说，如果无法获得开发商的赞成，业主委员会就将无法成立。

　　虽然不少业主都认为，应当以户数作为业委会选举的投票单位。但客观而言，以面积作为投票单位比户数为单位计算更为合理。以嘉宏阁为例，一、二、三层属于商铺，再加上负一层的车库，四层楼均只有一位业主，如果以户数计算，每层楼只有一个投票权，而其它楼层则有多个投票权，这显然是不合理的。

　　[律师观点]

　　运行费用业主分摊

法规：根据《关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》，广东省各类物业管理服务费包括提供房屋、设施维修、绿化的养护、环境卫生、安全防范、档案管理服务收取的服务费，但不包含小区（楼宇）内的公共水电费用，其公共水电费的分摊办法按国家和省有关规定执行。

就嘉宏阁事件而言，小区物管费应当包括发电机的使用和维修的相关费用。不过，发电机运行的电费则属于小区公共水电费用范围，应该由全体业主共同承担。

　　物管公司不当得利

　　法规：在《物权法》草案中，已经规定了建筑物区分所有权。区分所有建筑物的楼顶空间属于区分所有建筑物的共用部分，应当归属于全体区分所有权人共有。未经所有业主同意的情况下，物业公司在小区楼顶安装手机基站，是对其区分所有权人（即业主）的权益的侵害。

　　根据嘉宏阁业主的陈述，物管公司取得了转让楼顶空间的权利价金，获得了利益，而其获得利益的结果，就是全体区分所有权人的权利受到损害，这符合不当得利的法律特征。

　　以面积确定投票权

　　法规：根据《物业管理头次业主大会、业主委员会成立程序》章第三条，业主投票表决《业主大会议事规则》和《业主公约》须经物业管理小区（大厦）内全体业主所持投票权2/3以上赞成的，方能通过。业主在头次业主大会会议上的投票权，并不是以业主户数为单位，而是每一平方米建筑面积为一投票权，不足一平方米的，按四舍五入处理。

　　嘉宏阁的一、二、三层商铺以及地下车库都属于开发商所有，总共的84户住宅目前也只入住了50多户。如此算来，即使入住的业主全部赞成，他们的投票权也很难达到2/3。

詹礼愿（广东博厚律师事务所）

　　开发商是较好的协调者

　　发电机被搬走了，楼项多了个手机基站，嘉宏阁的业主认为物业公司的种种行为有悖常理，他们想通过法律维护自身的权益，但现实让他们很无奈，因为他们不能提请上诉。而不能上诉的原因是该小区没有业委会。根据相关法律，业主上诉属于个人行为，无法获得授权。于是，成立有确定授权主体资格的业委会成了解决嘉宏阁纠纷的关键。

　　从目前的情况来看，没有开发商的支持，嘉宏阁小区业委会肯定无法组建。这就回到了较近讨论热烈的开发商责任问题。开发商作为房地产企业，较直接的社会责任体现就是为消费者提供优良品质的住房。而在

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