同是公寓“名份”却不同

　　越来越多的“公寓”瞄准投资客涌入市场，但是在市场中出售的该类物业却基本上没有“名份”。记者在广州市随意调查了4个正在开售或即将推出的公寓项目，发现其中3个的预售许可证上“用地性质”一栏中的标注是“商住”，另外一个是“旅业”。

　　这意味着，小业主将来拿到的将是“住宅”或是“旅业”的房产证。此外，市场上还有一类土地性质是“写字楼”的“公寓”，其为小业主办理的也只能是“写字楼”的产权证。

　　不同的土地性质，必然涉及到上盖物业的使用年限。按国家规定，“酒店”或“旅业”的土地出让年限是40年，“商业”与“写字楼”为50年，住宅土地的使用年限较长，达70年。

　　也就是说，小业主购置的“公寓”物业，除了没有“名份”外，其使用年限也大不一样，“寿”短的仅有40年，较长的是70年。这就不难理解，为何有的小业主收楼后在网上发出这样的疑问：“为何我购的公寓仅有50年的使用年限”？

　　正是土地使用性质不同，所以小业主手中的“公寓”还有不同的“内涵”：土地使用性质为“酒店”、“旅业”或是“写字楼”的，可以拿着房产证到工商管理部门办理工商登记，这对于希望购置或是租用“公寓”开办公司的客户很有诱惑力；但是，土地使用性质为“住宅”的，就只能作为居住物业了。

　　广州公寓批出不足2000套合富地产市场部头席分析师黎文江说，广州市自2000年以后，规划部门就没有批准过“商品公寓”类的项目，有关部门也没有批出过“商品公寓”的预售许可证。

　　据合富地产调查，历史上广州以公寓申请预售证的套数不足2000套，总面积约23万平方米，其中新中国大厦、江湾新城西区公寓和麓景台这三大烂尾盘已占去1334套，即现时有效供应量仅约500套，批出时间集中在1996-1998年。

　　也就是说，有“出世纸”和较终能名正言顺办理房产证的商品公寓，广州市不足700套。而事实上，广州市商品公寓较早的成交出现在1997年，至2004年共售出742套14.84万平方米，但大部分都集中在麓景台和新中国大厦两宗烂尾项目中。按时间推算，该类早年批准预售的商品公寓，其预售许可证早就过了期。

　　国家并无明确定义

　　据了解，市场上公开出售的“公寓”类物业遭遇尴尬，与其“身世”模糊有关系。因为到目前为止，国家有关部门对此类物业并无明确定义。

　　一位来自成都的开发商告诉记者，在报建过程中，“公寓”成了办公楼和住宅楼之间的一种物业，办理房产证时，不知道定性是“商业”还是“居住”。

　　成都市在2004年还出台过规定：“公寓”特指不能分割产权的生活设施，主要表现为生产、教育、科研、医疗、服务等用地内配套的生活设施用房，以后统一表述为“配套生活用房”；在土地、规划及证照上不准出现“公寓”一词，是住宅就是住宅，办公楼就是办公楼。

　　在广州市，对“商品公寓”也同样没有界定。市场上出售的各类“公寓”，土地使用性质基本上行走在“商业”与“住宅”之间。

　　“名份不明”隐藏产权纠纷

　　奇怪的是，广州市的公寓没有“名份”，但以“公寓”名义推出市场销售的“公寓”项目，却能办到商品房预售许可证。

　　尽管广州市场上中高端服务式公寓数量并不多，约有3500-3800套。但是准备上市的货量或正在开建的“公寓”数量已超过4000套，而且还有增多的趋势。

　　广州市的城市地位与房地产市场的旺盛需求催生了“商品公寓”，但该类物业却没有“应得的社会地位”，尤其是在房产证上没有明确定义，而且各种类别的土地性质有大不相同的使用年限，这就极有可能隐藏着购卖双方的产权纠纷。

　　在广州，不同的土地性质有不同的出让价格。按现行的基准地价，住宅用地较低，为820元/平方米，写字楼用地1280元/平方米，商业用地价格较高，达1800元/平方米。住宅用地与商业用地之间的差价近1000元/平方米。

　　有关有士介绍，这主要是考虑到住宅的购家是以自主为主，所以在核定基准地价时，该类物业的土地出让价格定得比较低。写字楼与商业物业均为经营性物业，按其回报率的高低，再结合广州市的产业政策等因素，土地出让价格会依次上调。

　　这就产生了另一大矛盾。假如开发商以住宅用地建设商品公寓出售，由于“公寓”实际上是纯经营性物业，政府无疑少收了土地出让金，该部分的土地收益等于落入开发商手中。

　　“商品公寓”本身就不是自住类物业，其购家基本上是为了投资收取租金回报。若税收部门对该类物业按普通出租房征税，同样也是税务部门少收了部分国家应得的营业税额却肥了购家。

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