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房屋为“营业税”所绊,选择出租还是出售?

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 414 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
从今年6月1日开始,九部委出台的新政中规定营业税征收从两年延长到五年,导致很多原本快跨过原来两年征收期的房屋,在出售时又要交纳营业税。据记者了解,目前有很多原本打算出售房屋的业主进入了观望期,他们在出售和出租所获利益的衡量中犹豫不决。 记者请“我爱我家”的房产专家用数字来算了一笔经济账。

  以王先生的房屋为例,他在2002年6月以69万的总价购入一套2室1厅1卫103平米的住宅。

  一.现在出租

  该公寓精装修,月租大约3500元/月,通过中介公司普通代理出租,需要一个月的租金作为佣金,那么一年的收益在38500元。

  年平均投资收益率=年收益/投资成本×100%

  =38500/690000×100%

  =5.5%

  二.现在出售

  现在该公寓的单价在9000元/平米左右,出售总价则为927000万,另外需要交纳印花税和营业税总共约总房价的5.55%。

  因此业主的净收益=现在的出售总价-原来购房总价-所需税费-其他支出(其他支出包括中保费、居间服务费以及权证 服务费,“我爱我家”共需20040元左右),

  =927000-690000-927000*5.55%-20040

  =165511元

  年平均投资收益率=投资收益/投资成本/年数×100%

  =165511/690000/4×100%

  =6%

  从上面的例子可以看出,该房屋出售所获得的收益相比出租所获得的收益略高些。

  针对此类房屋,“我爱我家”房产专家分析如下:

  (1)房价持续走高,正是卖房的好时机。虽然,国家针对房地产市场出台了许多宏观调控政策,但是,北京房价持续走高的原因主要是由供需比例决定的。旺盛的购房需求导致北京房价仍然保持了一个上升的趋势。因此,对于部分房屋业主而言,不如把握现在时机,该出售是就出售。

  (2)目前房源有所增加,租赁价格受影响。营业税的征收,使得许多业主产生了购房迟疑,促使大量不满五年的房屋进入房屋租赁市场。房源供给量的增多,将会导致房屋租赁的价格受到某种程度的影响,收益也会随之有所下降。

  (3)以后有征收其它税种的可能性。现在一直在关注的房产税、物业税、个人所得税、空置税等不排除有出台的可能性,一旦增加了这些税种,业主需要交纳的费用就会相应增加。

  (4)奥运会带来房产契机不容错过。营业税征收延长年限后,很多房屋还需要再多等三至四年左右才能免税出售,这样就会错过了2008年奥运会举办带来的升值时期。

  较后,“我爱我家”的房产专家提醒业主,如果是短期投资者应该抓住现在这个大好时机及时出售,以保证获得的收益;如果是作为长期投资者,不急于出售房屋套现,也可以以租代售,获得稳定的长期收益。

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